안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 주거용오피스텔을 보유하고있고 아파트 구매시 생애최초담보대출가능한지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 주거용 오피스텔은 주택법상 주택이 아니기 때문에 생애 최초 주택에 대한 취득세 감면은 적용받을 수 있습니다. 따라서 감면 요건(소득, 주택가액 등)만 충족하신다면 취득세 감면을 받으실 수 있습니다.그리고 주거용 오피스텔을 보유하고 있어도, 아파트를 매입할 때 생애 최초 담보대출이 가능한지는 은행이나 금융기관에 문의하셔야 합니다. 대출 가능 여부는 해당 기관의 정책과 조건에 따라 다를 수 있습니다.주거용 오피스텔을 팔지 않고 아파트를 매입하시는 경우, 아파트를 담보로 대출을 받을 수 있는지에 대해서는 은행이나 금융기관에 상세히 문의하시는 것이 좋습니다. 대출 문제는 세법과는 무관하므로, 관련 기관에 문의하시면 정확한 답변을 받으실 수 있을 것입니다.
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Q. 부동산 계약서 작성 후 꼭 당일에 확정일자를 받아야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약서 작성 후 확정일자를 받는 시기는 중요한 결정입니다. 당일에 확정일자를 받는 것이 좋은 이유 중 하나는 집주인이 그 사이에 집을 담보로 대출을 받는 상황을 방지하기 위해서입니다. 그러나 퇴근 후에 계약서를 작성하고 다음날 확정일자를 받는 경우에도 여전히 가능합니다.만약 당일에 확정일자를 받지 못하더라도, 집주인이 그 사이에 대출을 받는 상황을 방지하려면 특약 조항을 추가할 수 있습니다. 이 특약 조항은 "대출 방지 조항"으로 알려져 있으며, 계약서에 다음과 같이 기재할 수 있습니다“본 계약서에 따라 확정일자가 발급되기 전까지, 집주인은 본 주택을 담보로 대출을 받지 않을 것을 보증합니다.”이렇게 작성하면 집주인이 확정일자를 받기 전까지 대출을 받지 않도록 보장할 수 있습니다. 그러나 이 특약 조항을 추가할 때는 변호사나 부동산 전문가와 상의하는 것이 좋습니다. 그들은 귀하의 지역 법률 및 규정을 고려하여 적절한 언어를 제안해 줄 것입니다.
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Q. 임대차신고와 임차권등기명령신고의 차이
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차신고와 임차권등기명령신청은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 보증금을 반환받지 못할 경우에 사용되는 절차입니다. 각각의 차이를 설명드리겠습니다임대차신고:대항력을 확보하기 위해 사용됩니다.임대인에게 송달 전에도 기재할 수 있습니다.임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 한 경우, 대항력을 확보합니다.확정일자를 받으면 우선변제권을 얻을 수 있습니다.임대차계약이 종료된 이후에도 보증금 반환을 위해 사용됩니다.임차권등기명령신청:대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 사용됩니다.임대차계약이 종료되어야 신청할 수 있습니다.기존 임대차 계약을 입증하는 임대차 계약서와 확정일자가 필요합니다.따라서, 보증금을 받지 못한 상태에서 둘 다 신고가 가능하며, 각각의 절차를 통해 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다.
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Q. 주택담보대출 갈아탈때 수수료 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택담보대출을 갈아탈 때에는 중도상환 수수료를 고려해야 합니다. 이 수수료는 대출을 중도에 상환할 때 부과되는 금액으로, 대출 기간 중에 미리 상환하면 발생하는 페널티입니다.일반적으로, 같은 은행의 고정금리로 갈아탈 때에는 수수료가 면제되지만, 다른 은행으로 갈아타는 경우에는 주담대 기준 최대 1.2%의 중도상환 수수료가 부과될 수 있습니다.주택담보대출을 갈아탈 때에는 수수료 부담이 크므로 신중하게 고려해야 합니다. 현재 중도상환수수료 부과 기준은 금리 종류, 대출 상품, 은행별 특성에 따라 다르지만, 주요 시중은행의 경우에는 아래와 같은 수준으로 부과되고 있습니다:주담대출 (고정금리): 1.4%신용대출 (고정금리): 0.8%주담대출 (변동금리): 1.2%신용대출 (변동금리): 0.6~0.7%중도상환수수료는 대출 금리에 비해 상당한 비용이므로, 대출을 갈아탈 때에는 이를 고려하여 결정하시기 바랍니다. 또한, 2024년 하반기부터는 중도상환수수료 제도가 개선될 예정이니 참고하시기 바랍니다.
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Q. 전세금을 못받게 생겼는데 어떻게 대응을 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금을 받지 못하는 상황에서 올바른 대응 방법은 중요합니다. 아래는 보증금을 받지 못했을 때의 대응 방법과 시기에 대한 조언입니다보증금 반환 요청:먼저, 집주인에게 보증금 반환을 요청해야 합니다. 이를 위해 다음 단계를 따르세요:문서 작성: 집주인에게 보증금 반환을 요청하는 공식적인 편지나 이메일을 작성하세요.요청 내용 포함: 보증금 반환 요청서에는 보증금 액수와 반환 방법을 명시하세요.기한 설정: 집주인에게 언제까지 보증금을 반환해야 하는지 명시하세요.반응 대기: 집주인이 요청에 응답할 때까지 기다리세요.법적 조치:보증금 반환 요청에도 불구하고 집주인이 반응하지 않는 경우, 법적 조치를 고려해야 합니다. 이를 위해 변호사와 상담하거나 지역의 임대인-임차인 관계 법규를 확인하세요.계약서 확인:전세 계약서를 자세히 살펴보세요. 보증금 반환에 관한 조항이 명시되어 있을 것입니다.기한 유의:만기일이 다가오고 있으므로 빠른 조치가 필요합니다. 시간이 지나면 보증금 반환을 요청하기 어려워질 수 있습니다.기타 옵션:집주인과 협상하여 다른 대안을 찾아보세요. 예를 들어, 보증금을 일부 반환하고 나머지는 나중에 지불하는 방법을 제안할 수 있습니다.보증금 반환 문제는 신중한 접근이 필요하며, 법적 지식이 필요한 경우 변호사와 상담하는 것이 좋습니다. 상황에 따라 적절한 조치를 취하시기 바랍니다.