안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 외국인 매매 거래는 어떻게 이루어지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.외국인과의 부동산 매매 거래는 주의해야 합니다. 여러 사기 사례가 있으며, 신중한 접근이 필요합니다. 아래 판례와 관련하여 알려드리겠습니다.대법원 판례 (91도2698):매도인은 매수인에게 매매와 관련된 구체적인 사정을 고지해야 합니다.매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도, 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 경우, 매도인은 사기죄의 구성요건인 기망에 해당합니다.신종사기 vs. 정상거래:부동산 2중매매에서 매도인이 제1의 매매계약을 일방적으로 해제할 수 없는 처지에 있었다는 사정만으로는 사기죄가 성립하지 않습니다.매매로 인한 법률관계에 영향을 미치지 않는 경우, 매도인이 매수인에게 고지할 의무가 없습니다.따라서, 외국인과의 부동산 거래 시 신중하게 대화하고, 구체적인 사정을 상세히 고지하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 양도소득세 어떻게 계산해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.양도소득세는 부동산이나 재산의 소유권을 양도할 때 발생하는 국세입니다. A의 경우 19년 전에 분양권을 피주고 사서 19년 동안 살았으며, 이후 새 아파트를 청약으로 당첨되어 이사하면서 A를 전세로 양도하셨습니다. 이 경우 양도소득세를 계산하기 위해 몇 가지 단계를 따라야 합니다.양도차익을 계산합니다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 값입니다.양도가액: 4.5억 원취득가액: 1.5억 원필요경비: 필요한 비용 (예: 중개수수료 등)양도차익 = 4.5억 - 1.5억 = 3억 원양도소득금액을 계산합니다. 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 값입니다. 장기보유특별공제는 양도한 재산을 보유한 기간에 따라 다릅니다.장기보유특별공제: 3년 이상 보유한 경우 6,000만 원양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 = 3억 - 6,000만 = 2.4억 원양도소득 과세표준을 계산합니다. 양도소득 과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 뺀 값입니다.양도소득기본공제: 1,000만 원양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 2.4억 - 1,000만 = 2.3억 원양도소득세를 계산합니다. 양도소득세는 양도소득 과세표준에 세율을 곱한 값입니다. 세율은 양도한 재산을 보유한 기간에 따라 다릅니다.3년 이상 보유한 경우: 6%양도소득세 = 양도소득 과세표준 × 세율 = 2.3억 × 6% = 1380만 원따라서 A가 4.5억 원에 양도한 경우, 비과세 적용이 안 되면 양도소득세로 1380만 원을 납부하셔야 합니다. 주택이 아닌 분양권으로 취득한 경우에도 양도소득세가 발생하며, 주택으로 계산되지 않습니다.
부동산
Q. 계약갱신청구권 중도해지 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 갱신청구권 중도해지에 대해 알아보겠습니다. 먼저, 월세 계약 중에 임차인이 사정으로 중도에 계약을 해지하려면 임대인의 동의를 받아야 가능합니다. 새로운 세입자를 구하셔야 합니다. 그렇지 않으면 계약 위반이 되어 만기시까지 월세를 부담해야 합니다. 보증금이 있다면 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.여기서 주의할 점은, 보증금은 삼개월 뒤에 받아두시되, 다음 달 월세를 제가 내야하는지에 대한 부분입니다. 일반적으로는 중도해지 시에는 새로운 세입자를 구하고 그 세입자가 계약을 하면서 보증금을 반환받게 됩니다. 그러나 상황에 따라 다를 수 있으니 부동산과 상의하여 적절한 조치를 취하시기 바랍니다.이런 상황에서는 임차인과 집주인 간의 원만한 해결을 위해 상호 협의가 필요합니다.
부동산
Q. 아파트 월세 계약시 다해줘야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 월세 계약 시에는 일반적으로 수리 책임에 대한 규정이 있습니다. 수리 책임의 원칙:집주인은 주택 상태를 유지하고 수리할 의무가 있습니다.임차인은 선량한 관리자로서 주의의무를 다해야 하며, 수리가 필요한 경우 집주인에게 통지해야 합니다1.부담 사항:소모품 교체: 형광등, 안정기, 건전지 등과 같은 소모품 교체는 임차인이 부담합니다.고장 및 파손: 고의나 과실로 인한 파손이나 간단한 수리는 임차인이 수선해야 합니다.기본 시설 및 노후 수리: 문, 보일러, 샷시, 세면대, 변기, 싱크대, 도어락 등 기본 시설 또는 노후로 인한 수리는 집주인이 부담합니다.따라서 고장이 나거나 부숴진 것들은 임차인이 수리해야 하며, 집주인에게 연락하여 상황을 알려주시는 것이 좋습니다.
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Q. 부동산 계약하고 소득세신고 꼭 신고 해야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약 후 소득세 신고는 꼭 해야 합니다. 그러나 월세를 낮춰서 계약하는 것은 가능합니다. 주택임대소득세란? 주택 임대로 인해 발생하는 소득에 과세되는 세금입니다. 이 세금은 부가가치세 신고, 납부의 의무는 없으나 사업장 현황신고 의무는 있습니다.과세 대상과 비과세:1주택인 경우 월세와 보증금 모두 비과세입니다. 하지만 해당 주택이 국외 주택이거나 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 월세 수입은 주택임대소득으로 과세됩니다.2주택 이상인 경우 월세 수입은 과세되며, 보증금은 2주택까지는 비과세, 3주택 이상부터는 간주임대료로 과세됩니다.다만, 소형주택 (전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)에 해당하면 월세부분만 과세하고 보증금은 과세하지 않습니다. 이 규정은 2023년 12월 31일까지 적용됩니다.따라서 월세를 낮춰서 계약하는 것은 가능하며, 소득세 신고를 통해 집주인이 더 많은 세금을 내게 되는 상황을 고려하여 적절한 선택을 하시면 됩니다. 주의할 점은 규정을 준수하여 세금 신고를 해야 한다는 점입니다.