안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세 계약이 끝나가는데 전세금을 올린다고 해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약이 끝나가는 시점에 전세금을 올리는 것은 일반적으로 임차인의 책임입니다. 여러 가지 상황에 따라 다르겠지만, 일반적으로 다음과 같은 점을 고려해 보시면 좋습니다전세 계약서 확인: 먼저 전세 계약서를 자세히 확인해 보세요. 계약서에는 전세금을 언제, 어떻게 지급해야 하는지 명시되어 있을 것입니다. 계약서에 따라 지불 기한이 명시되어 있을 것입니다.전세금 지불 기한: 일반적으로 전세금은 전세계약 체결 시에 지불하게 됩니다. 그러나 계약 기간 중에도 전세금을 추가로 지불해야 하는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 계약서에 명시된 기한을 준수해야 합니다.전세금 인상 요청: 집주인이 최근에 전화로 전세금을 올리라고 요청했다면, 이는 계약서에 따라 지불해야 하는 사항일 수 있습니다. 집주인이 전세금 인상을 요청한 이유를 확인하고, 계약서에 따라 지불 기한을 지켜야 합니다.전세금 인상 가능성: 전세금을 올리는 경우, 임차인과 집주인 간의 협의가 필요합니다. 전세금을 인상하게 되면 보증금 반환 시에도 해당 금액이 반영될 수 있으므로, 상황을 잘 고려해 결정하시기 바랍니다.요약하자면, 집주인이 전세금을 올리라고 요청했다면 계약서와 상황을 확인한 후, 계약서에 따라 지불 기한을 지키며 적절한 조치를 취하시면 됩니다.
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Q. 전세보증보험 가입시점 문의 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약을 체결한 후에 가입하시면 됩니다. 가입 시기는 크게 신규 계약과 갱신 계약에 따라 약간 차이가 있습니다.신규 계약의 경우:전세계약을 새로 체결한 경우, 잔금 지급일 또는 전입신고일 중 늦은 날짜부터 전세계약 기간 중 절반이 지나기 전까지 보험 가입이 가능합니다.일반적으로 전입일로부터 1년 이내에 가입하는 것이 대부분입니다.갱신 계약의 경우:기존에 체결된 계약을 갱신한 경우, 이미 전입이 완료된 이후이므로, 전세계약서 내에 갱신 일자로부터 전세계약 기간 절반이 지나기 전까지만 가입하시면 됩니다.전세보증보험은 해당 주택의 가격보다 원순위채권(부채)이 많은 경우에 가입을 고려하게 됩니다. 또한, 계약 당시보다 전세 시세가 하락할 경우 임대인이 원활한 전세보증금 반환을 기대하기 어렵다고 판단할 때도 많이 가입하게 됩니다.요즘처럼 매매와 전세 가격이 하락하고 있는 시점에서 가입 시점보다 보증금 반환 시점에 시세가 많이 내릴 수 있습니다. 시세가 내리게 되면 다른 세입자를 구하더라도 시세에 따라 일부 금액은 임대인이 마련해야 하는 문제가 생길 수 있습니다. 이러한 상황에서 보증금을 제때에 돌려받지 못해 어려운 경우가 생길 수 있으므로, 전세보증보험을 가입하는 것이 좋습니다.전세보증보험의 보증기간은 전세계약 기간 동안 보증이 가능하며, 보통 전세계약은 2년을 체결하게 됩니다. 따라서 대부분의 경우 전세보증보험 보증기간은 2년입니다. 참고로 2015년 관련 법이 개정되어 전세계약 기간이 1년인 경우에도 보증이 가능하니 참고하시기 바랍니다.내년 2~3월쯤 가입하시면 보험료를 아낄 수 있으며, 가입 시점과 내년 초에 가입할 때의 지원 여부는 동일합니다. 따라서 여유 있게 내년에 가입하시는 것이 좋습니다.
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Q. 전세계약서에 명시한대로 임대인 임차인간 합의사항이 안지켜지면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약서에 명시된 합의사항이 임대인과 임차인 사이에서 지켜지지 않을 때는 몇 가지 대응 방법이 있습니다. 아래의 조치사항을 고려해 보세요녹음 및 통화 확인: 먼저 녹음을 하면서 통화를 하고, 문자 메시지로 한 번 더 확인해 보세요. 이렇게 하면 녹음된 내용과 문자 메시지를 통해 합의사항을 확인할 수 있습니다.미리 통보: 이사가 확정되었다면 미리 임대인에게 얘기해서 부동산에 집을 빨리 내놓게 해야 합니다. 이렇게 하면 집이 잘 나갈 수 있으며, 나중에 전세보증금을 돌려받을 때도 도움이 될 것입니다.법적 조치: 만약 문제가 지속된다면 법적 조치를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 변호사와 상담하여 적절한 절차를 따르는 것이 좋습니다.부동산 중개사와 상담: 부동산 중개사와 상담하여 상황을 설명하고 조언을 구해보세요. 중개사는 부동산 거래에 대한 전문 지식을 가지고 있어 도움이 될 수 있습니다.이러한 조치들을 고려하여 상황을 해결하시길 바랍니다. 또한, 이사를 하시는데 무리가 없도록 부모님께서 부동산에 집을 내시는 일에 대해 미리 얘기해 주시는 것도 좋은 방법입니다.
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Q. 부동산 공시지가가 낮아지면 어떤 효과가 생기나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 공시지가는 부동산 가치를 평가하는 기준으로 사용됩니다. 따라서 공시지가의 변동은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칩니다. 이에 따라 다음과 같은 효과가 발생할 수 있습니다부동산 가격에 대한 영향:공시지가가 낮아지면 부동산 시장의 가격도 일반적으로 하락할 가능성이 있습니다.부동산 가격은 공시지가를 기준으로 산출되기 때문입니다.세금 부담과 시장 영향:공시지가는 다양한 부동산 관련 세금의 기준이 되므로, 공시지가의 변동은 세금 부담에도 영향을 미칩니다.공시지가가 낮아지면 부동산 관련 세금납부액도 일반적으로 감소할 수 있습니다.금융 거래와 대출 가능 금액:공시지가는 부동산을 담보로 한 대출의 대출 가능 금액을 결정하는 기준이 됩니다.공시지가가 높을수록 대출 가능 금액이 높아집니다.기타 영향:공시지가는 투자자, 집주인, 세무 담당자, 금융 기관 등 다양한 이해관계자에게 중요한 정보를 제공합니다.따라서 공시지가가 낮아지면 부동산 시장과 관련된 여러 측면에서 영향을 미치게 됩니다. 세금납부액도 공시지가의 변동에 따라 변화할 수 있습니다.
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Q. 임차권 등기설정된 후에는 전입신고해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차권 등기 설정 후 이사를 하면 대항력과 우선변제권이 보장됩니다. 그러나 전세권은 이사를 해서 다른 곳에 전입신고를 하면 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권이 사라집니다. 그럼에도 불구하고, 전세권 의한 우선변제권은 보장됩니다.임차권 등기가 마쳐진 이후에도 다른 곳으로 이사 및 전입신고를 하셔도 문제가 없습니다. 이러한 경우 법원은 점유개시일자 또는 주민등록일자를 공란으로 한 임차권등기명령을 발령하게 되고, 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 그 등기의 접수일부터 대항력 및 우선변제권을 취득하게 됩니다. 또한, 임차인이 개인적인 사정으로 다른 곳으로 전입신고를 했지만, 가족들과 함께 그 집에서 거주하고 있고, 가족들의 주민등록은 그대로라면, 걱정하지 마세요. 판례에 따르면 주택임대차보호법에서 정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로 주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 하였습니다3