안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 평소궁금했던건데 취득세를 중과하는이유가궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다주택자들에게 취득세를 중과하는 이유는 부동산 정책과 관련이 있습니다. 다주택자들은 여러 주택을 소유하고 있으며, 이로 인해 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 아래는 다주택자들에게 취득세를 중과하는 이유와 관련된 내용입니다양도세 회피 방지: 다주택자들은 양도세 부담을 피하기 위해 주택을 증여하거나 양도할 때가 많습니다. 이를 막기 위해 다주택자들에게 취득세를 중과하여 증여세를 회피하는 시도를 제한합니다.부동산 시장 안정화: 다주택자들이 많은 주택을 소유하면 부동산 시장에 불안정성을 초래할 수 있습니다. 이를 막기 위해 다주택자들에게 취득세를 중과하여 부동산 시장을 안정화시키고 거래를 규제합니다.세수 증가: 다주택자들에게 취득세를 중과함으로써 세입자금을 확보하고 국가 예산을 지원합니다. 이는 국가 재정 건전성을 유지하는데 도움이 됩니다.2023년에는 다주택자들에게 취득세 중과가 완화되는 방향으로 정책이 조정되었습니다. 조정대상지역에서 2주택의 경우 취득세 중과세를 폐지하고, 3주택 이상은 50% 인하 적용됩니다. 또한 증여취득세율도 기존 12%에서 6%로 인하될 예정입니다. 이러한 조치는 부동산 시장을 조절하고 다주택자들의 세금 부담을 조정하기 위한 것입니다.
부동산
Q. 주택임대차 계약기간 이후에 계약서 작성해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 기간이 만료된 후에도 계약서를 작성할 수 있습니다. 이미 세입자와 월세 조건에 대한 동의를 문자로 확인했으며, 보증금에 대해서는 언급하지 않았다고 하셨습니다. 따라서 26일에 계약서를 작성하는 것은 가능합니다.다만, 계약서를 작성할 때 몇 가지 주의사항이 있습니다:월세 조건: "월세 xx원으로해서 1년 계약하는 것으로 하자"라는 내용을 계약서에 명시해야 합니다. 이는 이미 세입자와 합의한 내용이므로 중요합니다.보증금: 보증금에 대한 언급이 없었으므로, 계약서에 보증금에 대한 내용을 추가해야 합니다. 보증금은 그대로인지, 조정이 필요한지 확인하시고 명시해주세요.기타 조항: 계약서에는 기타 필요한 조항들도 명시해야 합니다. 예를 들어, 임대료 지불일, 유지보수 책임, 입주일 등을 정확히 기재해야 합니다.
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Q. 원룸에 보증금에 월세를살고있는데요ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 월세를 내고 계시는 원룸의 보증금에 월세를 살고 계시다면, 집주인이 월세를 인상하고자 한다면 다음 사항을 고려해야 합니다.임대료 인상 제한: 주택임대사업자는 보증금과 월세 인상이 5%를 초과할 수 없습니다. 이 규정은 주임사가 아니어도 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 때에도 적용됩니다.환산보증금 계산: 월세를 보증금으로 환산할 때, 다음과 같은 공식을 사용합니다:환산보증금 = 임대보증금 + (월 임대료 × 12) ÷ 5.50%월세 인상 계산: 환산보증금을 먼저 계산하고, 그 환산보증금에 5%를 인상한 금액으로 다시 보증금과 월세로 나누는 작업이 필요합니다. 월세를 인상할 경우, 임대인이 원하는 조건과 임차인이 원하는 조건을 협의하여 결정하게 됩니다.예를 들어, 현재 월세가 55만 원이고 보증금이 1천만 원일 경우, 월세를 5% 인상하면 578,541원이 됩니다. 만약 보증금을 2천만 원으로 변경한다면 월세는 536,875원이 됩니다. 임대인과 임차인이 상호 협의하여 조정하시면 될 것 같습니다.이상의 내용은 규정에 따라 계산되는 예상치이며, 실제 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 집주인과 상세한 협의를 통해 월세 인상에 대한 결정을 내리시기 바랍니다.
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Q. 상속 받은 재산 매매시 세금은 어떻게 되는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상속 받은 재산을 매매할 때 세금은 다음과 같이 적용됩니다증여세: 상속받은 누나가 토지를 증여받을 경우 증여세를 납부해야 합니다. 증여자는 세금을 부담하지 않습니다. 증여가액은 매매사례가 없다면 감정평가액, 감정평가액이 없다면 개별공시지가 기준으로 산정됩니다. 또한 남매는 "기타친족"에 해당하여 10년간 1천만원의 증여재산공제가 적용됩니다. 공시가 1억원의 토지를 증여받는 경우 증여재산공제 1천만원 적용시 증여세는 900만원으로 계산됩니다.취득세: 토지를 증여받을 경우 4%의 취득세율이 적용됩니다.증여와 취득세에 대한 세금 계산은 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 세금액을 확인하기 위해서는 세무사나 회계사와 상담하시는 것이 좋습니다.
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Q. LH전세임대 중 다른 아파트로 이사해야해서 주택담보대출 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 거주 중인 LH전세임대계약이 2024년 6월 15일에 만료될 예정이며, 신축분양권을 매수하여 6월 동안 입주하실 계획이시군요. 주택담보대출과 관련하여 몇 가지 사항을 고려해보겠습니다.주택담보대출 가능 여부:주택담보대출은 주택을 담보로 받는 대출로, 주택을 소유하고 있는 경우 주택담보대출을 신청할 수 있습니다.주택담보대출을 받기 위해서는 증빙소득 (원천징수영수증, 소득금액증명원 등)을 제출하고 DTI(Debt-to-Income Ratio) 및 DSR(Debt Service Ratio) 심사를 통과해야 합니다.따라서 주택을 매매하고자 할 때, 주택담보대출을 신청할 수 있습니다.주담대 대출 실행 여부:주담대 대출은 생애 첫 주택 구입자를 위한 대출 상품입니다.주택 구입 시 중도금 대출로 활용하고자 하는 경우, 주담대 대출로 갈아타서 잔금을 치룰 수 있습니다.주담대 대출은 주택 구입자가 주택을 처음으로 취득하는 경우에 해당하며, 최대 대출 한도는 주택 가격의 80% 이내입니다.따라서 주택 매매가 가능하며, 주택담보대출과 주담대 대출을 활용하여 잔금을 처리할 수 있습니다.협의 방법:현집주인과 계약 만료 후 몇 일 더 필요한지 협의하는 것은 좋은 방법입니다.상황에 따라 협의하여 적절한 기간을 정하고, 원활한 주택 매매 및 이사를 진행하시기 바랍니다.위 내용을 참고하여 주택 매매와 주담대 대출을 원활하게 진행하시길 바랍니다.