안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 가계약금 이체 문의드립니다**
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금은 부동산 거래에서 정식 계약을 체결하기 전에 본 계약에 대한 약속의 의미로 주고받는 소액의 금원입니다. 이러한 가계약금은 계약금의 일부로서 인정받을 수도 있고 없을 수도 있습니다. 인정 여부는 가계약금을 주고받을 때 어떤 행위들이 있었는지에 따라 달라집니다.일반적으로 가계약금은 계약금의 일부로 인정되며, 만약 가계약금을 주고받을 때 중요한 사항에 대한 합의가 있었다면 정식 계약과 동일한 효력을 갖습니다. 이 경우 가계약금은 계약금의 기능을 하게 됩니다. 하지만 향후 합의 사실에 대한 논란에 대비하여 매매목적물과 거래금액, 중도금 및 잔금 기일 등을 문서(가계약서)로 작성해 두거나 문자로 남기고 이에 동의한다는 회신(당사자 미참석시 신분증 사진 포함)을 받아두는 것이 좋습니다.또한 가계약금을 이체할 때, 가계약금에 관한 서약서 없이 이체해도 가계약금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다. 중개사님이 계좌번호를 보내면 이체하면 된다고 하셨으므로, 해당 지침에 따라 이체하시면 됩니다. 하지만 중요한 사항은 중개사님과의 대화 내용을 통화녹취록 파일로 가지고 있으시다면, 이를 보관해 두시는 것이 좋습니다. 이를 통해 가계약금에 관한 합의 내용을 증명할 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 공시지가를 폐기한다고 하는데 토지와 주택가격의 변화추이는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.정부가 부동산 공시가격 현실화 계획을 재검토하고 있다는 소식을 드리겠습니다. 이에 따라 토지와 주택의 가격 변동에 대한 예측은 다음과 같습니다:부동산 공시가격 현실화 계획:기존 현실화 계획은 시세 변동에 현실화율 인상분을 추가 반영하는 구조입니다.국민들이 통상적으로 기대하는 수준보다 매년 공시가격이 높게 산출되는 문제가 있었습니다.현실화 계획은 9억 이상 고가주택과 토지에만 빠르게 시세를 반영함으로써 주택가격에 따라 현실화율 편차가 커지고 주택과 토지의 현실화율 격차도 벌어지는 등 공정성이 저해되는 구조입니다.내년 표준주택 공시가격 변동:내년도 공시가 현실화율은 2020년 수준으로 2년 연속 동결됩니다.공동주택 기준으로 69% 수준의 현실화율이 적용될 전망입니다.이번 동결 조치로 인해 2024년 공시가격에 적용될 현실화율은 기존보다 하락할 것으로 예상됩니다.부동산 시장 전망:부동산 시장은 여전히 불확실한 상황입니다.현실화 계획 폐기 여부와 관련하여 정부의 대안 방안을 기다려봐야 합니다.주택 가격 변동은 정책 변화, 경제 상황, 거래 활성화 등 다양한 요인에 의해 영향을 받을 것으로 예상됩니다.이러한 변화에 따라 부동산 시장은 미래에 어떻게 움직일지 예측하기 어렵지만, 정부의 정책 결정과 시장 상황을 주시하며 조심스럽게 대응하시는 것이 좋습니다.
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Q. 월세를 올려달라고 할수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대료 인상은 가능하지만, 일정한 제한이 있습니다. 상가 임대료 인상에 대한 계산 방법과 한도를 알아보겠습니다.계약기간 중 월세 인상 가능 여부:상가 임대료 인상은 계약기간 중 불가능합니다. 계약이 만료되지 않았기 때문에 기존 임대료를 마음대로 인상할 수 없습니다.그러나 쌍방 합의만 있다면 상가 월세 인상은 가능합니다.상가 임대료 인상 한도:상가 임대료 인상에는 5% 한도가 있습니다. 즉, 상가 임대료 인상은 최대 5%까지만 가능합니다.이 한도는 상가 임대료 상한제로 알려져 있습니다.계산 방법:보증금과 월세를 환산하여 5%를 계산합니다.예를 들어, 보증금이 1억원이고 월세가 20만원인 경우:보증금을 월세로 환산: 1억원 + (20만원 × 100) = 1.2억원1.2억원의 5%: 10만원인상된 월 임대료: 110만원 (기존 월세 100만원 + 인상분 10만원)따라서, 상가 임대료를 110만원까지 인상할 수 있습니다. 새로운 계약서를 작성하여 상가 임대료 인상을 합의해야 합니다.
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Q. 임차인이 동의 없이 설치한 비상탈출문을 원복하는게 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.문1) 비상 탈출문 설치는 건물 안전에 관한 중요한 사항입니다. 법적으로는 근린생활시설과 같은 상가 건물에서도 비상 탈출문 설치가 의무화되어 있습니다. 이는 화재 등 비상 상황에서 건물 내 사람들이 빠르게 대피할 수 있도록 하는데 목적이 있습니다. 따라서 임차인이 동의 없이 설치한 비상 탈출문을 원상복귀시키는 것이 적절합니다.문2) 다음 임차인이 어떤 업종이 될지는 아직 확실하지 않지만, 비상 탈출문은 건물 안전을 위해 필요한 요소입니다. 새로운 임차인이 필요로 할 수 있는 상황을 고려하여 비상 탈출문을 유지하는 것이 좋습니다. 이는 건물 주변 환경과 법적 요건을 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다. 만약 다음 임차인이 비상 탈출문을 필요로 하지 않는다면, 원상복귀시키는 것도 고려해보실 수 있습니다.
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Q. 전세사기란 무엇인지 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기란 전세를 계약한 세입자가 자신의 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황을 말합니다. 이는 주택임대차계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하는 경우에 해당합니다. 전세사기는 세입자의 보증금을 빼앗는 사기 행위로, 특히 청년 세입자들이 더욱 조심해야 합니다.전세사기는 다양한 상황에서 발생할 수 있습니다. 몇 가지 예시를 드리겠습니다:집주인의 무자본 갭투자 실패로 인한 깡통주택 전락: 집주인이 전세금을 투자하지 않고, 세입자의 보증금을 편취하려고 계약을 맺는 경우입니다.전세자금 대출사기: 의도적으로 세입자의 전세금을 편취하려고 맺은 계약입니다.전세사기를 예방하기 위해 주의해야 할 점도 있습니다. 세입자는 전세계약을 체결할 때 다음 사항을 유념해야 합니다:전세계약 체결 전: 계약을 맺기 전에 유의사항을 숙지하고, 집주인의 신뢰성을 확인하세요.계약 체결 시: 계약서를 꼼꼼히 읽고, 보증금 반환 조건을 명확히 정해두세요.계약 체결 후: 계약을 체결한 후에도 주의가 필요합니다. 보증금 반환을 위해 필요한 절차를 정확히 따르세요.