안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세계약 만료 전 매매계약(등기이전)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만료 전 매매계약(등기 이전)에 관한 상황을 자세히 알려주셔서 감사합니다. 아래에서 각 상황에 대한 답변을 드리겠습니다:임차인이 구해졌을 때:현재 전세 중인 차액이 30,000,000원 차이가 있습니다.만약 임차인이 구해진다면, 현재 부동산 시세에 따라 임대인이 다른 임차인을 받을 경우 그 금액은 즉시 본인에게 지급되고 차액은 7월 30일에 지급될 것입니다. 이러한 내용을 기재한 각서를 받아야 합니다.임차인이 구해지지 않을 때:카카오 전세보증 대출은 상환 가능할 것으로 보입니다. 부모님께서 빌려주신 것이며, 생애최초 조건은 등기 이전이어야 합니다.현재 살고 있는 전세 오피스텔에 대한 최선의 보증금 방어법은 여동생의 주소지를 이전하는 것입니다. 이렇게 하면 생애최초 대출 조건을 충족시킬 수 있습니다. 단독 세대주로서 이러한 방법을 고려해 보시는 것이 좋습니다.문의사항에 대한 답변으로, 임차인이 구해져서 차액을 6월 말에 지급하는 문자를 받았다면 문제가 없을 것으로 보입니다. 또한, 임차인이 안구해진다면 전세보증금 대출 상환은 가능하며, 생애최초 대출은 매매 당일 등기 이전이 조건입니다.
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Q. 공공임대아파트 전세 살다가 분양되면 이사가야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공임대아파트에서 전세로 거주하다가 분양이 되는 경우, 전세 계약 만료일 전에 퇴실해야 하는지 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 아래의 사항을 고려해 보시면 도움이 될 것입니다분양전환 시점: 공공임대아파트의 분양전환 시점은 올해 8월이라고 하셨습니다. 이 때 분양이 되면 해당 아파트는 분양가로 판매되거나 다른 사람에게 분양될 수 있습니다.전세계약 기간: 전세계약은 올해 4월부터 내년 4월까지로 되어 있습니다.퇴실 여부: 분양이 되더라도, 전세계약 만료일 전에 퇴실해야 하는지 여부는 전세계약서에 명시되어 있습니다. 일반적으로 전세계약 만료일 전에 퇴실해야 하지만, 각각의 계약 조건에 따라 다를 수 있습니다.따라서, 공공임대아파트에서 전세로 거주하다가 분양이 되는 경우, 전세계약서를 꼼꼼히 확인하시고, 만료일 전에 퇴실해야 하는지 여부를 확인하시는 것이 좋습니다.
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Q. 상가임대차 퇴실,권리금 관련하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차 만기 한 달 전에 임차인이 퇴실 의사를 밝혔고, 임대인이 다른 임차인과 계약을 하려고 합니다. 그런데 퇴실 의사를 밝힌 현재의 임차인이 갑자기 권리금을 주장하고 있습니다.이 상황에서 상가 임대차법을 고려해보겠습니다. 상가 임대차법은 권리금 회수 기회를 보호하고, 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상청구권을 규정하고 있습니다. 여기서 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다권리금 회수 기회 보호 기간: 임대인은 임차인의 권리금 회수를 보호하고, 방해를 해서는 안됩니다. 임대인은 이러한 방해 금지 의무를 상가 임대차 계약기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료시까지 부담하게 됩니다. 따라서 상가 임대인이 방해금지 기간 내에 임차인의 권리금 회수를 방해했다면 임대인은 손해배상 책임을 부담하게 됩니다.권리금 회수 방해 유형: 임대인의 행위가 권리금 회수 방해 유형 중 하나에 해당해야 합니다. 이에는 임대인이 신규임차인 주선을 방해하는 행위가 포함됩니다.법정 갱신거절 사유: 상가 임차인은 상가임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 법정 갱신거절 사유 중 어느 하나에 해당되면 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.따라서 퇴실 의사를 밝힌 상태에서 임대인과 신규임차인이 계약을 진행할 때, 상가 임대차법을 준수하며 권리금 회수 기회를 보호해야 합니다. 만약 임대인이 권리금 회수를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 상가 임대인이 이미 계약 거절 의사를 확정적으로 표시한 경우, 신규임차인 주선 없이도 손해배상 청구가 가능할 수 있습니다.
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Q. 오피스텔 월세 계약 개인거래시 유의해야할 사항은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 월세 계약 개인거래 시 유의해야 할 사항은 다음과 같습니다부동산 등기부등본 확인: 계약 전에 반드시 부동산 등기부등본을 확인해야 합니다. 이를 통해 근저당이 너무 많거나 부동산 권리관계가 이상한 경우를 주의해야 합니다. 공인중개사나 집주인의 말만 믿지 말고 등기부등본을 직접 확인하세요.집주인과 직접 계약: 집주인과 직접 만나서 계약하는 것이 중요합니다. 공인중개사가 대리로 계약하거나 집주인과 통화만으로 계약하는 경우 사기 위험이 있습니다. 집주인의 신분증과 계약금, 잔금이 집주인 계좌로 들어가는지 확인하세요.공인중개사나 중개업자의 신뢰도 확인: 공인중개사나 중개업자가 언제 개업했는지, 신뢰할 만한지 확인하세요. 중개사의 신뢰도를 파악하여 안전한 계약을 진행하세요.전입신고와 확정일자 우선 처리: 전입신고와 확정일자를 가장 먼저 처리해야 합니다. 이를 통해 소액임차인 우선 변제를 받을 수 있습니다. 전입신고가 가능한 오피스텔로 월세 계약을 하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.이렇게 주의사항을 지켜 월세 계약을 진행하시면 안전하게 오피스텔을 임대하실 수 있습니다.
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Q. 오늘뉴스보니 공시지가 헌실화전면폐지라던데 왜그렇나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시지가 현실화 폐지에 대한 이유는 다음과 같습니다.과도한 세 부담 감소: 공시가격 현실화 계획은 부동산 세 부담을 증가시켰습니다. 이로 인해 국민들의 재산세, 건강보험료 등 조세 부담이 높아졌습니다. 정부는 이러한 문제를 해소하기 위해 공시가격 현실화 계획을 폐지하게 되었습니다.무리한 현실화 계획: 공시가격 현실화 계획은 시세보다 높은 공시가격을 설정하여 부동산을 과세하는 방식이었습니다. 그러나 이로 인해 부작용이 발생했습니다. 예를 들어, 집값 급등으로 인한 부담이 늘어났고, 국민들의 경제적인 어려움이 커졌습니다.법 개정 전 다양한 정책수단 활용: 공시가격 현실화 계획을 법 개정 없이도 다양한 정책수단을 통해 폐지와 같은 효과를 낼 수 있도록 하기 위해 폐지 결정이 내려졌습니다.이로 인해 국민들의 부담이 경감되고, 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.