안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 구매 타이밍이라는 것이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 구매 타이밍은 중요한 주제입니다. 부동산 시장은 변동성이 있으며, 매수와 매도의 적절한 타이밍을 잘 잡는 것이 효과적인 투자를 위해 필요합니다. 여기 몇 가지 방법을 소개해 드리겠습니다가격 변동과 시세 분석:초보자들은 종종 가격이 하락할 때 빨리 팔려고 하거나, 상승할 때 더 오를 때까지 기다리는 경향이 있습니다. 이를 예방하기 위해 가격 하락 시 개별 부동산의 향후 상승 가능성을 체크하고, 상승 시 하락 가능성을 고려해 보세요.비수기에는 급매물이 출현할 수 있으므로 주의하세요. 여름처럼 이사 수요가 적은 시기에는 좋은 물건을 저렴하게 구입할 수 있을 수 있습니다.실수요 위주로 목적 설정:집을 사게 될 때 몇 년 뒤에 다시 팔 때의 수요층과 선호도를 예상해 보세요. 투자를 위해 해당 부동산 매물의 정보를 철저히 조사하고, 실수요 목적을 생각하며 결정하세요.개별적인 희소가치 이슈에 집중하고, 부동산시장의 흐름을 살펴보세요. 일시적인 반전인지 아니면 회복 흐름의 연속성이 나타나고 있는지 잘 따져봐야 합니다.지역성과 개별성 고려:부동산의 지역성과 개별성에 따라 가치가 달라집니다. 아파트의 경우 개별적인 개발 이슈를 체크하고 수익성을 따져보세요.재건축 아파트의 경우 새로 지어질 아파트의 미래 가치를 고려해야 합니다.모기지 이자율과 계절적 요소 고려:모기지 이자율이 낮아질 때, 경쟁자 없이 원하는 집을 저렴하게 구입할 수 있습니다.겨울은 주택 가격이 낮아지는 시기이므로 매수하기 좋은 타이밍입니다.
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Q. 주택 경매에서 세입자가 이사하지 않을때 어떻게 해결하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매 진행 상황 확인:먼저, 현재 주택에 대한 경매가 어느 단계까지 진행되었는지 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 소유권과 관련된 정보를 확인하고, 세입자의 대항력과 우선변제권 여부를 파악해야 합니다.대항력 확인:세입자는 임대주택에 관해 이해관계가 있는 제3자에게 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘인 "대항력"을 가지고 있습니다. 이를 통해 계약 만료 시기까지 집에 거주할 수 있습니다.우선변제권 확인:우선변제권은 낙찰자가 지불한 금액을 후순위권리자보다 먼저 돌려 받을 수 있는 권리입니다. 이를 위해 주민등록을 갖추고 있어야 합니다.배당요구 신청:배당요구를 하여 보증금을 반환받은 후 새로운 거처를 찾아 이사하는 방법이 있습니다.배당요구를 하지 않고 계약기간이 만료될 때까지 계속 그 집에 거주하는 것도 가능합니다.법적 구제 방안 검토:낙찰 대금이 선순위대로 배당되기 때문에 임차인보다 앞선 선순위자가 있다면 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.이러한 경우, 민사소송을 통해 보증금 반환을 요청하거나 다른 법적 구제 방안을 고려해야 합니다.
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Q. 상가 계단 막혀있는데 합법 인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.직통계단이라는 개념이 있습니다. 직통계단은 계단과 계단참만의 경로에 의해 목적 층으로 직접 연결된 계단을 말합니다. 이는 피난 시에 사용되는 중요한 경로입니다. 건축법 시행령 제34조에 따르면 다음과 같은 내용이 있습니다직통계단의 설치:건축물의 피난층(직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층 및 초고층 건축물의 피난안전 구역) 외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단(경사로를 포함)을 거실의 각 부분으로부터 계단(거실로부터 가장 가까운 거리에 있는 계단)에 이르는 보행거리가 30m 이하가 되도록 설치되어야 합니다.주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 건축물은 보행거리가 50m(층수가 16층 이상인 공동주택은 40m) 이하가 되도록 설치할 수 있으며, 자동화 생산시설에 스프링클러 등 자동식 소화설비를 설치한 공장으로서 국토해양부령으로 정하는 공장인 경우에는 보행거리가 75m(무인화 공장인 경우에는 100m) 이하가 되도록 설치할 수 있습니다.경과규정에 의한 이전 건물 적용 여부:2003년 3월 24일 이후 준공된 건물들은 건축법 시행령 제34조 규정에 해당하는 경우에는 직통계단이 2개소 이상 있어야 합니다.이전 업종의 행정처분을 승계하지 않으므로, 행정처분 여부를 확인하지 않아도 무방합니다.따라서, 상가 건물에서 계단이 막혀있는 상황은 위반되는 사항으로 보입니다. 만약 화재나 지진과 같은 재난이 발생한다면 상당히 위험할 수 있습니다. 이러한 상황은 건물 소유자 또는 관리자에게 신속히 보고하여 조치를 취해야 합니다. 합법적인 절차를 따라야 하며, 이를 확인하기 위해 지역의 건축 관련 규정을 참고하시는 것이 좋습니다. 만약 위반 사항이 확인된다면 적절한 조치를 취해야 합니다.
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Q. 부동산 경매 기초 공부부터 시작하려면 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매 공부를 시작하는 분들을 위해 몇 가지 조언을 드리겠습니다.기초 지식부터 쌓기:경매와 부동산에 대한 기본 지식을 습득하세요. 경매 서적을 읽으면서 전반적인 흐름과 생생한 경험담을 이해하고, 경매 용어와 기본 지식을 공부하세요. 이후 특수물건을 다루는 권리분석 책과 관심 분야의 세분화된 책으로 나아가세요.중요한 것은 방향을 잘 잡고, 경험을 쌓아가면 좋은 결과가 따라온다는 점입니다.모르는 내용은 검색하기:경매 서적을 읽다가 이해되지 않는 부분이 있으면 인터넷에서 검색해보세요. 경매는 오픈북 시험이므로 필요할 때마다 추가 정보를 찾아보면 됩니다.실전 경험 쌓기:경매 물건을 검색하고 현장에 나가 조사해보세요. 경매는 실전에서 배우는 것이 가장 효과적입니다. 당연히 완벽하지 않아도 꾸준한 연습을 통해 편해질 수 있습니다.커뮤니티와 스터디 활동:경매 커뮤니티나 스터디에 참여하세요. 다른 사람들의 경험을 공유하고 함께 공부하면 더욱 효율적으로 학습할 수 있습니다.강의 수강:부족하다면 강의를 통해 성공한 사람들의 노하우를 배울 수 있습니다.실전 기술 익히기:경매 스터디를 통해 다양한 사례를 접하고 해결하는 기술을 익히세요.함께하는 동료 만들기:스터디를 통해 공부 효율을 높이고 다른 사람들의 경험을 공유하세요.
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Q. 갱신청구권으로 계약된 월세 계약을 해지하는 방법은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 갱신 청구권은 주택임대차보호법에 따라 임차인(세입자)이 원한다면 1회에 한하여 임대인(집주인)에게 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 이를 통해 임차인은 2년 + 2년, 총 4년의 거주를 보장받을 수 있습니다. 계약 갱신을 하는 경우, 임대인은 원하는 만큼 전세금을 올리지 못하고 최대 5% 범위 내에서만 증액할 수 있습니다. 예를 들어, 2억 4천에 전세를 주고 있었다면 계약 갱신 시에는 그 금액의 5%인 최대 1,200만원의 증액분만 받을 수 있습니다. 전세금을 증액하여 계약 갱신을 하는 경우, 부동산에서 계약서를 새로 작성합니다. 공인중개사는 임대인과 임차인 양 쪽에서 보수비 대략 5만원에서 10만원 정도를 각각 받고 계약서를 작성해 주는데요. 계약서 특이사항에 '본 계약은 계약갱신청구권을 사용한 것’이라는 내용을 꼭 기입하셔야 합니다.만약 계약 갱신을 2년 하다가 그 사이 해지하고 싶어진다면, 임차인은 언제든지 계약을 중도해지할 수 있습니다. 이 경우, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다. 임차인이 이사를 가게 된다면, 해당 주택의 매도를 준비하던 임대인은 잔여 거주기간을 모두 보장해 주고 난 후에 입주할 수 있습니다. 이러한 규정은 상대적으로 약자인 세입자를 보호하기 위해 마련된 것입니다. 하지만, 임대인도 이를 거절할 수 있는 특별한 사유가 있을 수 있습니다. 이러한 경우 기존 임대차 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 계약 갱신 2년이 더해져 임차인이 원한다면 총 6년의 거주를 보장해주어야 합니다.계약 갱신 청구권을 행사하는 방법은 특별한 양식이 없습니다. 임차인은 임대인에게 전화, 문자, 메일 등으로 의사를 전달하시면 됩니다. 특히 문자 형식으로 남기시면 확실하게 권리를 행사한 것으로 인정됩니다. 단, 특별한 사유가 있을 경우에는 집주인도 이를 거절할 수 있습니다