안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세대출 및 세대분리 전입신고 관련 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고 세대분리는 세대주 분리 조건을 충족해야 합니다. 세대주 분리 조건은 다음과 같습니다:만 30세 이상인 경우기혼인 경우이혼 또는 배우자, 가족이 사망해 1세대가 불가피한 경우만 30세 미만인 경우는 기준 중위소득 40% 이상으로 거주지 주택을 관리·유지해 독립된 생계를 유지할 수 있는 자여야만 합니다.세대주 분리 방법은 다음과 같습니다:온라인 신청: 정부24 사이트에서 '주민등록정정’을 검색하고, 나오는 신청서비스를 통해 세대분리를 신청할 수 있습니다.오프라인 신청: 본인의 신분증과 도장, 전 세대주의 신분증과 도장을 지참하여 관할 주민센터에 방문해 세대분리 신청을 하면 됩니다4.세대분리를 통해 양도소득세를 피하고 주택청약 1순위 조건에 들 수 있습니다. 세대분리 시 주의사항으로, 주택 청약이나 양도세 등에서 세대분리가 문제될 경우 구체적인 방법을 참고하시기 바랍니다.다른 해결방법이 필요하시면 주민센터나 공공기관에 문의하시는 것도 좋은 방법입니다.
부동산
Q. 전세집 계약 중 출장을 가게 되어 지인에게 집을 위탁하고자 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집 계약 중에 지인에게 집을 위탁하고자 하시는 상황에서 몇 가지 주의해야 할 사항이 있습니다. 먼저, 집주인에게 해당 내용을 고지해야 하는지 여부를 알아보겠습니다.집주인에게 고지 여부:일반적으로 전세계약 중에 집주인이 바뀌는 경우, 세입자가 있는 상황에서 집주인이 집을 판매하는 것은 세입자의 동의를 구해야 할 일은 아닙니다.애초에 전세계약 시 특약에 전세 계약 기간 동안에 집을 팔지 않기로 약속하지 않는 이상, 집주인의 고유한 재산권 행사로 이를 제지할 수 없습니다.그러나 집주인이 바뀌는 것은 계약 해지의 사유가 될 수 있습니다. 즉, 세입자가 집을 나가겠다고 하고 전세금을 돌려달라고 요청할 수 있습니다.세입자는 돈을 집주인에게 빌려준 것이고 집주인은 집을 세입자에게 빌려준 관계이므로 전세계약을 했다면 집주인은 세입자에게 돈을 돌려주어야 하는 채무관계가 형성됩니다.계약 당시 집주인과 세입자 간의 계약이기 때문에, 집의 소유권이 변경되어 채무관계가 변경된다면 반드시 세입자 즉 채권자의 동의가 있어야 합니다.세입자는 전세계약 당시 집주인의 신용상태, 채무상황을 고려하여 전세금을 건네준 것입니다. 따라서 집주인이 바뀌어 전세금을 돌려받아야 할 대상이 바뀌고 돈을 제때 못 받거나 떼이게 된다면 세입자의 손해가 발생할 수 있습니다.집주인이 바뀌는 사실을 알고도 별다른 행위를 취하지 않는다면 동의를 한 것으로 간주하기 때문에, 전세권승계 거부 의사를 명확히 행사해야 합니다.전세권승계를 거부하는 경우:새로운 집주인이 법인인 경우 주의가 필요합니다. 법인에서 일하고 있는 직원들의 월급, 퇴직금 등이 밀려 있을 경우 세입자의 보증금이 우선순위로 올라갈 수 있습니다.만약 전세보증금을 돌려받을 우려가 있다면 전세보증보험에 가입해 놓는 것도 고려해보세요.따라서, 지인에게 집을 위탁하시기 전에 집주인과 상의하여 전세권승계를 진행하거나, 동의를 얻어야 합니다. 이를 통해 손해를 최소화하시길 권장드립니다. 부동산을 내놓아야 할지 여부는 상황에 따라 결정하시면 됩니다.
부동산
Q. 80대 임대인이 재계약중 특약을 제대로 인지 못한 건은 무효가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.80대 임대인과 임차인 간의 특약에 대해서 이해가 필요한 상황이군요. 먼저, 주택임대차 계약에서 특약은 본 계약 외에 주된 계약의 내용을 보완하기 위해 부가하는 특별한 약정입니다. 그러나 특약이 주택임대차보호법이 보장하는 범위를 넘어서면 효력을 잃을 수 있습니다. 특히 주택임대차보호법은 세입자를 위해 만들어진 만큼 임차인에게 불리한 약정일 경우 효력을 인정받을 수 없습니다.여기서 주목해야 할 특약 내용은 다음과 같습니다:원상복구 요구에 대한 특약: 임대인은 계약당시 임대물건의 원형을 기간만료시 원상복구 요구를 임차인에게 하지 않으며, 계약기간 만료일 상태 그대로 돌려받습니다. 이는 임차인이 설치 시설문에 대한 금액을 요구하지 않는다는 내용입니다.건물 신설 및 철거에 대한 특약: 쌍방합의하여 진행하며, 합의가 되지 않을 시 현상태 그대로 진행한다는 내용입니다.바닥주방쪽 올림공사에 대한 예외 특약: 이 부분은 임대인과 임차인이 합의한대로 임차인이 계약만료시 원상복구한다는 내용입니다.5년 계약 및 임대료 인상에 대한 특약: 임대인과 임차인 협의하여 5년 계약으로 진행하며, 임대료는 5년 동안 인상없이 유지됩니다. 또한, 임대인이 요구로 임차인이 계약기간을 채우지 못할 경우 이사비용을 임차인에게 지급한다는 내용도 포함되어 있습니다.이러한 특약 내용을 고려하여 임차인과 임대인 간의 협의를 다시 확인하고, 필요한 경우 변호사와 상의하여 적절한 대응을 취하시는 것이 좋습니다. 또한, 현재 임차인 부부와 임차인 지인, 부동산 업자가 모두 80대 임대인 부부가 허락한 내용이라고 주장하고 있다면 이를 확인하는 절차도 필요할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 전세연장할때 계약서 내용수정시 확정일자 받아야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약을 연장하면서 계약서 내용을 수정할 때 확정일자를 받아야 하는지, 그리고 수기로 작성한 계약서가 은행에서 문제가 될지에 대해 알려드리겠습니다.확정일자 받는 경우:보증금 증액이 없는 경우: 기존 계약 조건을 유지하는 경우, 별도의 계약서 작성이 필요하지 않습니다. 확정일자도 기존대로 유지하시면 됩니다. 기존 계약서에 "OO년 OO월 OO일까지 계약을 연장한다."와 같은 내용의 특약사항을 추가하여 임대인과 임차인의 도장이나 사인만 확인하시면 됩니다.보증금 증액이 있는 경우: 보증금 외에 다른 조건들이 변동된 경우, 계약서를 재작성해야 합니다. 보증금만 변동된 경우라면 기존 계약서에서 “보증금” 부분을 수정하시면 됩니다. 또한, 증액된 금액에 대한 확정일자도 받으셔야 합니다. 동사무소에 방문하셔서 "재계약 확정일자"라고 말씀하시면 됩니다. 이 때 기존 계약서 및 확정일자를 함께 보관하셔야 합니다.수기로 작성한 계약서와 은행 문제:수기로 작성한 계약서는 은행에서 문제가 될 가능성이 있습니다. 은행이나 보증기관은 일반적으로 "공인중개사를 통해 체결한 임대차계약서"를 요구합니다. 그러나 전세계약 연장의 경우 이전 계약 시 받았던 보증을 통해 검증이 가능하므로 직거래 계약을 하셔도 대출 및 보험 연장이 가능합니다.요약하자면, 보증금 증액이 없는 경우 확정일자를 받지 않아도 되지만, 증액이 있는 경우 확정일자를 받아야 합니다. 수기로 작성한 계약서는 은행에서 문제가 될 수 있으니 주의하셔야 합니다. 기존 계약서와 확정일자를 잘 보관하시고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.또한, 전세계약 연장 시 주의사항에 대해서도 확인하시기 바랍니다. 이후에 발생할 수 있는 문제를 방지하기 위해 잘 판단하시고 진행하시기를 권장드립니다.
부동산
Q. 한 건물에 대한 상속인이 여럿인 경우 어떻게 정리가 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한 건물에 대한 상속인이 여럿인 경우, 상속은 각 상속인의 상속권 비율에 따라 분할됩니다. 상속권이 명시되지 않은 경우 상속인들 사이에서 공평하게 분배됩니다. 또한 건물이 분할이 불가능한 경우, 건물을 판매하고 그 수익을 상속인들 사이에서 분배합니다. 이를 통해 건물 상속에 대한 일반적인 절차를 이해하실 수 있을 것입니다.