안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 16개 실 원룸 빨리 파는 방법은 뭐가 있을까요 제발 도와주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.첫째, 집을 깨끗하고 깔끔하게 정리하고 대청소를 해주세요. 잡동사니, 장난감, 화분, 빨래 등은 모두 수납하거나 안보이는 곳에 넣어주세요. 가구와 싱크대 위에 올려진 작은 물건들도 정리해주세요. 빛이 잘 드는 곳에 커튼을 걷어주세요. 화장실은 특히 청결하게 관리해주세요. 머리카락, 물자국, 비누, 샴푸통 등은 모두 제거하고 흰색 수건이나 샤워커튼을 걸어주세요. 둘째, 집의 장점을 부각시키고 단점을 보완해주세요. 원룸의 크기, 구조, 위치, 주변환경, 교통편, 시설 등을 손님들에게 어필해주세요. 예를 들어, 방이 2개나 3개로 나눠져 있어서 사용하기 편리하다거나, 서울가는 광역버스가 단지 내에서 서고, 센트럴 파크 공원이 가깝다거나, 층간소음이 없다거나 하는 점을 말해주세요. 반대로, 단점이 있다면 가려주거나 보완해주세요. 예를 들어, 벽지에 얼룩이나 낙서가 있다면 작은 가구나 스티커로 가려주세요. 바닥에 기스가 많다면 카펫이나 러그를 깔아주세요. 셋째, 부동산 중개인과 협력해주세요. 신뢰할 수 있는 부동산 한 곳에 매매를 전임하고, 부재중에도 볼 수 있게 키를 맡겨주세요. 부동산 중개인에게 집의 장점과 특징을 잘 전달해주세요. 손님들이 집을 보러 올 때는 부동산 중개인과 협조하고, 가능하면 집에 사람이 없는 상태로 보여주세요. 손님들이 부담을 느끼지 않도록 해주세요. 넷째, 집의 가격을 적절하게 책정해주세요. 시장가격과 비교해보고, 너무 높거나 낮지 않게 설정해주세요. 가격을 너무 높게 잡으면 손님들이 오지 않을 수 있고, 너무 낮게 잡으면 손해를 볼 수 있습니다. 부동산 중개인의 의견을 참고하고, 유동적으로 조정해주세요.
부동산
Q. 사무실 임대차 계약 갱신 관련해 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사무실 임대차 계약 갱신 관련하여 궁금하신 점을 답변해 드리겠습니다.계약 갱신청구권을 한 번 행사하면 2년 간 사무실을 그대로 더 임차할 수 있게 되는 것인지요?계약 갱신청구권은 임차인이 임대차 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약기간을 2년 이내로 연장할 것을 요구할 수 있는 권리입니다. 계약 갱신청구권을 행사하면 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없으며, 임차인은 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 간 사무실을 더 임차할 수 있습니다. 다만, 임대인과 임차인이 합의하면 보증금과 월세는 5% 범위 내에서 증감할 수 있으며, 관리비는 5% 제한을 받지 않습니다. 월세나 보증금은 어떻게 되는 지 알고 싶습니다. 계약 조건 그대로 2년 더 임차할 수 있는지 아님 보증금이나 월세를 5%내에서 인상하는것인지요?아님 5%벙위내에서 합의하는 건가요?그리고 관리비는 5%제한을 안 받는 건가요?월세나 보증금은 계약 갱신청구권을 행사하면 기본적으로 계약 조건 그대로 2년 더 임차할 수 있습니다. 하지만 임대인과 임차인이 합의하면 보증금과 월세는 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 월세를 5% 인상하고자 하면 임차인이 동의해야 하며, 임차인이 보증금을 5% 감액하고자 하면 임대인이 동의해야 합니다. 관리비는 임대인과 임차인이 합의하면 5% 제한을 받지 않고 증감할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 관리비를 10% 인상하고자 하면 임차인이 동의해야 하며, 임차인이 관리비를 10% 감액하고자 하면 임대인이 동의해야 합니다. 재작년 말에 사무실에 설치된 난방기가 고장나서 교체해야하는데 2달 간 고쳐주지 않아 12월,1월 2달여간 월세를 내지 않은 적이 있습니다. 그러고도 2달간의 손해배상 문제로 합의가 늦어져 2월 월세를 3월 1일 0시에 입금하고 그 이후 12,1월 월세를 모두 납부 한 바 있는데요. 이것이 계약갱신 거절사유가 되나요?이것은 계약갱신 거절사유가 되지 않습니다. 임대인은 임차인에게 임대차 계약기간 동안 임대물건을 사용할 수 있도록 하여야 하는 의무가 있습니다. 임대인이 임대물건의 수리를 하지 않아 임차인이 임대물건을 사용할 수 없는 경우, 임차인은 월세를 지급하지 않거나 감액할 수 있습니다. 임차인이 월세를 지급하지 않거나 감액한 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 임차인이 월세를 지급하지 않거나 감액한 것이 임대인의 과실로 인한 것이라면, 임대인은 손해배상을 청구할 수 없습니다. 따라서 임대인이 임차인에게 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 임차인이 월세를 지연하거나 미납한 것이 임대인의 과실이 없는 경우에만 해당됩니다. 이 사건에서 임차인이 월세를 지급하지 않거나 감액한 것은 임대인이 난방기를 수리하지 않아 임차인이 사무실을 사용할 수 없었기 때문이므로, 임대인의 과실로 인한 것입니다. 또한 임차인은 손해배상 문제를 합의한 후 월세를 모두 납부하였으므로, 임대인에게 월세를 지연하거나 미납한 것이 아닙니다. 그러므로 임대인은 이것을 계약갱신 거절사유로 주장할 수 없습니다.만약 계약갱신 청구권을 행사 한다고 할 때 어떻게 행사하면 되나요?그냥 "우리는 계약갱신청구권을 행사하겠다"고 메일이나 문자로 보내면 되는 것인지계약 갱신청구권 행사 여부와 그에 따른 보증금,월세등 계약 조건도 언급이 있어야 하나요? 임차인 입장에서는 해당 사항이 인상되지 않는 것이 좋은데요…계약갱신 청구권을 행사하려면 임대차 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 서면으로 통지해야 합니다. 서면으로 통지할 때는 계약갱신 청구권을 행사한다는 의사와 연장할 계약기간을 명시해야 합니다. 계약 조건은 기본적으로 기존 계약과 동일하게 적용됩니다. 하지만 임대인과 임차인이 합의하면 보증금과 월세는 5% 범위 내에서 증감할 수 있으므로, 임차인은 인상되지 않는 것을 원한다면 그렇게 표시할 수 있습니다.
부동산
Q. 무주택 세대주 가능 여부가 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택 세대주 조건은 주택청약, 임대주택, 정책 대출인 디딤돌, 보금자리론 대출 등에서 광범위하게 사용되고 있습니다. 무주택 세대주는 주택, 분양권 등을 소유하고 있지 않은 상태를 말합니다. 세대주란 주민등록등본에 배우자, 직계존속 또는 직계비속인 세대원으로 구성된 사람을 말합니다. 쉽게 말해 주민등록등본상 세대주로 등록된 사람입니다.무주택 세대주는 신청자 본인이 세대주이고, 본인을 포함해 주민등록등본상 세대원 전원이 무주택자인 경우를 의미합니다. 예를 들어, 1인 가구인 단독세대주라면 본인이 무주택자라면 무주택 세대주가 됩니다.무주택자 기준은 단독주택, 다가구, 아파트 등의 주택, 분양권, 주택과 분양권의 공동 지분을 소유했다면 유주택자입니다. 하지만 유주택인데도 무주택으로 인정하는 예외의 경우들이 있습니다. 예를 들어, 소형 주택이나 저가 주택인 경우, 면적 20제곱 미터 이하인 경우, 같은 주민등록등본에 기재된 신청자나 배우자의 부모님 등이 주택을 소유했더라도 60세 이상일 경우 등입니다.무주택 세대주로 인정받으려면 세대분리를 고려해야 합니다. 세대분리란 세대원이 다른 주소지로 전입하여 다른 세대를 분리해서 구성하는 것을 말합니다. 이때 무주택 세대주로 인정받기 위한 기준이 되어야 합니다. 예를 들어, 배우자나 소득이 없는 만 30세 미만은 세대분리해도 무주택 세대주가 될 수 없습니다.또한, 60세 이상 직계존속은 주택이나 분양권을 보유해도 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 이때 직계존속은 장인, 장모, 시부모 등 신청자와 배우자의 부모님 모두를 포함하며, 나이는 한국 나이로 적용됩니다. 그러나 60세 이상 직계존속이 아닌 경우에는 해당되지 않습니다.마지막으로, 60세 이상 직계존속의 소유한 주택 또는 분양권을 무주택 기준으로 인정하는 것은 일반공급에만 해당합니다. 특별공급이 아닌 경우, 주택을 소유한 60세 이상 부모님은 부양가족수에서 제외되며, 무주택 세대주로 보는 경우에는 청약조건에 한해서 무주택 조건에 해당하는 것으로 인정됩니다.
부동산
Q. 건물주가 빚을 갚지 않아 채권자거가1개월 내 경매진행 통보왔는데, 기존 세입자는 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건물주가 빚을 갚지 않아 채권자에게 건물이 경매로 넘어간 경우, 기존 세입자의 상황은 다음과 같이 확인해야 합니다:대출 여부 확인: 먼저 등기부등본을 통해 대출 여부를 확인해야 합니다. 다행히도 등기부등본에는 아직 대출이 없다고 나와 있으므로 안심하셔도 됩니다.대출 담보로 잡힌 전세금: 건물주가 대출 담보로 잡혀서 전세금을 받지 못한다고 하셨는데, 이는 일반적으로 세입자의 대출 상황과 집주인의 부동산 관련 채무를 확인해야 합니다. 만약 집주인이 세입자에게 대출금을 빌려준 경우, 집주인이 대출금을 상환해야 합니다.전세금 반환: 세입자가 전세자금을 대출받은 경우, 집주인이 전세자금을 상환해야 하는 의무가 있습니다. 이는 집주인과 은행이 질권 설정계약서를 작성하게 되며, 은행에서 빌린 보증금을 담보로 잡고 세입자에게 빌려준 대출금을 못 받으면 보증금으로 상환 받겠다는 내용입니다.안심 여부: 현재 상태로 보면 대출이 없으므로 안심하셔도 좋습니다. 하지만 상황이 변할 수 있으므로 정기적으로 등기부등본을 확인하시는 것이 좋습니다.세입자분께서는 등기부등본을 주기적으로 확인하시고, 집주인과의 대화를 통해 상황을 더 자세히 파악하시는 것이 좋습니다.
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Q. 부동산 통해서 아파트 구매후 복비는 얼마 정도 줘야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래 시 복비는 중개수수료로도 불리며, 주택의 종류와 거래 금액에 따라 다양하게 책정됩니다. 아래는 부동산 복비 중개수수료 요율표입니다:1억원 미만: 0.5% (최대한도 25만원)2억 이상 8억 이하: 0.4%3억원: 0.4% (지불액 1,200,000원)4억원: 0.4% (지불액 1,600,000원)예를 들어, 1억 9,000만 원 매물을 구입하는 경우, 상한 요율 0.5%를 적용하여 950,000원의 복비가 발생합니다. 큰 금액의 매매 중개 수수료 계산 시에는 중개인과 사전에 협의를 잘 하시는 것이 좋습니다.