안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 상가주택 건물 1층에 건물과 이어지도록 친 천막은 불법 건축물인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.천막은 건축법상 가설건축물에 해당할 수 있습니다. 가설건축물은 임시로 지은 건축물로서, 건축물 관리대장에 등재되지 않고, 가설물건축대장에 관리됩니다. 가설건축물은 신고만으로 건축할 수 있는 경우와 허가를 받아야 하는 경우가 있습니다. 문의하신 사례에서는, 천막의 크기, 위치, 용도, 구조 등에 따라 신고 또는 허가의 대상이 될 수 있습니다. 예를 들어, 천막이 20평 이하이고, 농지에 농사용으로 지은 농막이라면 신고만으로 건축할 수 있습니다. 하지만, 천막이 20평 이상이거나, 도시계획시설이나 예정시설에 해당하는 토지에 지은 경우에는 허가를 받아야 합니다. 또한, 천막이 경량철골 등으로 뼈대를 만들어 바닥 또는 벽에 고정하여 천막, 비닐 등을 씌워 설치한 경우에도 허가를 받아야 합니다. 따라서, 천막을 건축하려면, 먼저 해당 토지의 용도, 건축물의 규모, 구조, 용도 등을 확인하고, 필요한 경우에는 관할 건축주무관에게 신고 또는 허가를 받으셔야 합니다.
부동산
Q. 가계약금 넣은 상태에서 계약금 상환문제
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래에 관한 문의를 주셨군요. 가계약금의 반환 여부는 가계약의 성립 여부와 당사자의 의사에 따라 달라질 수 있습니다. 가계약이 성립되었다면, 가계약금은 계약금의 일부로서 증약금과 해약금의 역할을 합니다. 즉, 가계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있습니다. 가계약이 성립되지 않았다면, 가계약금은 원인 없는 부당이득으로 볼 수 있으므로, 지급한 사람은 가계약금을 반환받을 수 있습니다. 문의하신 사례에서는, 가계약금을 지급하면서 매매목적물, 매매대금, 중도금 및 잔금의 지급일 등에 대해 합의가 있었는지, 그리고 가계약금이 해약금의 성질을 갖는다는 특약이 있었는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 만약 합의가 있었고 특약이 없었다면, 가계약은 성립된 것으로 볼 수 있으므로, 가계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 것으로는 계약을 해제할 수 없습니다. 이 경우, 계약금 전액을 지급하거나 계약금 전액의 배액을 상환하여야만 계약을 해제할 수 있습니다. 만약 합의가 없었거나 특약이 있었다면, 가계약은 성립되지 않았거나 해약금의 성질을 갖는 것으로 볼 수 있으므로, 가계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 것으로 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우, 가계약금을 돌려받거나 가계약금의 배액을 상환받을 수 있습니다. 따라서, 집주인이 계약금을 바꾸려고 하는 것은 계약을 위반하는 행위이므로, 본인은 계약을 유지하거나 해제할 권리가 있습니다. 만약 계약을 유지하고 싶다면, 집주인에게 계약금 전액을 지급하고 가계약금을 반환받으세요. 만약 계약을 해제하고 싶다면, 가계약의 성립 여부와 특약의 유무에 따라 가계약금을 돌려받거나 가계약금의 배액을 상환받으세요.
부동산
Q. 개포 디에이치 퍼스트 아이파크 당첨 일정
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.개포 디에이치 퍼스트 아이파크는 무순위 청약으로 2024년 2월 26일에 신청을 받았습니다. 당첨자 발표는 2월 29일에 했으며, 계약일은 3월 8일로 예정되어 있습니다. 계약금은 분양가의 10%로, 34㎡는 6억 5,681만원, 59A㎡는 12억 9,078만원, 132A㎡는 21억 9,238만원입니다. 잔금은 분양가의 90%로, 34㎡는 59억 1,129만원, 59A㎡는 1,161억 7,022만원, 132A㎡는 1,973억 1,422만원입니다. 잔금은 입주 시에 지불해야 합니다. 자금 마련 시간은 계약일인 3월 8일까지 입니다. 계약금을 납부하지 못하면 당첨이 취소되고, 재당첨 제한 기간이 10년이 적용됩니다. 이번 무순위 청약은 당첨자가 계약을 포기한 매물이라 규제로부터 자유로우며, 실거주의무가 없습니다. 또한 전세로 자금을 해결할 수 있습니다. 이번 무순위 청약은 시세차익이 매우 큰 기회입니다. 25A㎡의 경우, 분양가는 12억 9,078만원이지만, 최근 실거래가는 22억 9,153만원입니다. 즉, 10억의 이익을 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 이전세입자가 계약 만기전에 권리금 붙혀서 가게를 내놓아서 계약서를 작성까지는 했는데 번복이 가능한가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.권리금 번복이 가능한지 여부는 계약서의 내용과 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 권리금은 이전 세입자와 신규 세입자 간의 사적인 거래이므로, 계약서에 권리금에 관한 조항이 없다면 권리금 번복은 어렵습니다. 만약 계약서에 권리금에 관한 조항이 있다면, 그 조항에 따라 권리금 번복의 여부와 방법을 확인해야 합니다.예를 들어, 계약서에 권리금을 입금한 날로부터 일정 기간 내에 권리금을 반납하고 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있다면, 그 기간 내에 권리금 번복이 가능합니다. 하지만 계약서에 권리금을 입금하면 계약이 확정되고 권리금을 반납하지 않는다는 조항이 있다면, 권리금 번복은 불가능합니다.또한, 권리금 번복을 하려면 이전 세입자와의 합의가 필요합니다. 이전 세입자가 권리금 번복에 동의하지 않는다면, 권리금 번복을 강제할 수 있는 법적 근거가 없습니다. 따라서, 권리금 번복을 하기 전에 이전 세입자와의 소통과 협의가 중요합니다.권리금 번복에 관한 법률적 조언을 원하신다면, 전문 변호사에게 상담을 받으시는 것이 좋습니다. 저는 인터넷 검색을 통해 권리금에 관한 몇 가지 기사를 찾아보았습니다. 참고하시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세계약할시 집주인 등기부등본 주소와 민증 주소틀릴시
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약을 할 때는 임대차계약서와 함께 집주인의 납세완납증명서를 받아야 합니다. 이 증명서는 집주인의 주소, 이름, 주민번호 등의 개인정보와 세금을 납부했는지 여부를 확인할 수 있습니다. 납세완납증명서는 홈텍스나 정부24에서 발급받을 수 있습니다. 만약 집주인의 주소가 임대차계약서와 납세완납증명서에 적힌 것과 다르다면, 집주인에게 정확한 주소를 알려달라고 요청하십시오. 만약 집주인이 주소를 알려주지 않거나 거짓으로 알려준다면, 전세계약을 해지하거나 법적 조치를 취할 수 있습니다. 전세계약을 해지하려면, 집주인에게 내용증명을 보내야 합니다. 내용증명은 전세계약을 해지하겠다는 의사와 그 이유를 적은 서면입니다. 내용증명을 보내기 위해서는 집주인의 주소를 알아야 합니다. 집주인의 주소를 알아내는 방법은 다음과 같습니다. 전세계약서에 적힌 집주인 주소로 내용증명을 보냅니다. 만약 집주인이 그 주소에 살고 있지 않아서 반송된다면, 반송된 내용증명 우편과 전세계약서 원본, 신분증을 가지고 전세집 주소지인 동사무소(행정복지센터)에 가서 집주인 초본을 발급받아 주소를 확인합니다. 전세집 등기부등본을 떼어봅니다. 등기부등본에는 집주인의 주소가 적혀있을 수 있습니다. 만약 등기부등본에도 주소가 없다면, 등기부등본과 전세계약서 원본, 신분증을 가지고 전세집 주소지인 동사무소(행정복지센터)에 가서 집주인 초본을 발급받아 주소를 확인합니다. 집주인의 주소를 알아내면, 다시 내용증명을 보내서 전세계약을 해지하거나 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 않거나 소통이 되지 않는다면, 임차권등기를 하거나 법원에 소송을 제기할 수 있습니다.