안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 분양을 받는데 아파트가 나은가요? 아니면 상가가 나은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축으로 인한 분양을 앞두고 계시군요. 아파트와 상가 분양 각각의 장단점을 알아보는 것은 중요한 결정에 도움이 될 것입니다.아파트 분양의 장단점장점:안정적인 주거 환경: 아파트는 주거 목적으로 설계되어 있어, 안정적인 생활을 할 수 있습니다.편의 시설 접근성: 대부분의 아파트 단지는 편의 시설과 가까운 곳에 위치해 있어 생활이 편리합니다.재산세 및 종합부동산세: 아파트를 소유할 경우 발생하는 세금과 관련된 혜택이나 부담이 있을 수 있습니다.단점:유동성 제한: 아파트는 상가에 비해 매매나 전세가 유동성이 떨어질 수 있습니다.관리비 부담: 공동 관리비가 발생하며, 때로는 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수도 있습니다.상가 분양의 장단점:장점:투자 가치: 상가는 임대 수익을 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있으며, 특히 좋은 위치의 상가는 가치 상승 가능성이 높습니다.선택의 폭: 신축 상가의 경우, 위치나 층을 선택할 수 있는 폭이 넓어 자신의 업종에 맞는 최적의 장소를 선택할 수 있습니다.단점:공실 리스크: 상권이나 입지에 따라 임대가 잘 되지 않을 경우 공실로 인한 손실이 발생할 수 있습니다.분양가 상승: 최근 토지 가격 상승으로 인해 분양가가 높아져 초기 투자 비용이 클 수 있습니다.개인적인 상황, 특히 이미 소유하고 계신 아파트가 있는 경우, 추가로 아파트를 소유하는 것과 상가를 소유하는 것 사이에서 발생할 수 있는 세금, 유동성, 수익성 등을 고려해야 합니다. 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 세금 관련 사항은 변동이 있을 수 있으니, 전문가의 조언을 구하거나 신뢰할 수 있는 기관을 통해 최신 정보를 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 주임사 계약신고 및 자진말소 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대사업자로서 임대차 계약신고를 지연할 경우, 민간임대주택에 관한 특별법 제46조에 따라 최대 1천만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 임대차 계약을 체결하거나 변경한 날로부터 3개월 이내에 신고해야 하는 의무가 있으며, 이를 준수하지 않을 경우 불이익을 받게 됩니다.아파트임대사업자가 자진말소를 할 경우, 의무임대기간의 1/2 이상을 임대한 후에 자진말소를 진행해야 하며, 그렇지 않을 경우에는 과태료 부과와 함께 그동안 받은 세제혜택을 반환해야 할 수도 있습니다. 특히, 아파트를 제외한 다른 임대주택 유형은 자진 말소가 불가능하며, 임대 기간에 상관없이 자진 말소를 원할 경우에는 과태료 3000만 원 이하가 부과될 수 있습니다. 자진 말소 시 필요한 서류와 절차에 대해서는 관할 시군구청이나 렌트홈 시스템을 통해 확인하실 수 있습니다.
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Q. 계약기간중 세대원으로 임차인 변경시 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 중에 세대원으로 임차인의 변경이 필요한 경우, 몇 가지 주의해야 할 사항이 있습니다. 우선, 임차인 명의 변경은 단순한 절차가 아니라 권리와 의무가 변경되는 중요한 법률행위입니다. 따라서 임대인의 동의가 필요하며, 임대인 동의 없이 진행된 명의 변경은 임대차 계약 해지의 사유가 될 수 있습니다.대항력과 우선변제권에 대해서는, 임차인 명의 변경이 임차계약상의 임차인 지위 이전이나 임차권 양도에 해당한다면, 기존의 대항력 및 우선변제권이 유지될 수 있습니다. 이를 위해서는 임차인 명의 변경이 새로운 계약으로 해석되지 않도록 기존의 조건을 그대로 유지하고, 임차인 계약상의 지위 이전이나 임차권의 양도에 해당함을 임차계약서에 분명하게 기재해야 합니다.가족 간이라도 명의 변경 시에는 임대인과 새로운 계약서를 작성하는 것이 안전합니다. 만약 계약자가 전입신고를 새로운 곳으로 옮기더라도, 친동생이 세대원으로 거주하고 있다면 대항력과 우선변제권이 유지될 가능성이 있습니다. 하지만 이는 임대인과의 명확한 합의와 계약서 상의 명시가 전제되어야 합니다.
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Q. 원룸 월세 가계약금을 걸었다가 한시간만에 계약을 안하려고 해도 가계약금은 못돌려받는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금 반환 여부는 계약 당사자 간의 합의나 관련 법규에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 가계약금은 계약의 성립을 위한 신의의 표시로 걸리며, 계약이 성사되지 않을 경우 반환되지 않는 경우가 많습니다. 그러나 가계약금을 돌려받을 수 있는 조건이나 절차에 대해 명시적으로 합의한 경우가 있다면, 그 합의에 따라 반환받을 수도 있습니다.계약서 없이 가계약금을 지불한 경우, 가계약금 반환에 대한 명확한 합의가 없었다면 반환받기 어려울 수 있습니다. 하지만, 가계약금을 지불한 후 짧은 시간 내에 계약을 취소하는 경우, 상대방과의 협의를 통해 반환받을 가능성이 있습니다. 이 경우, 집주인이나 중개인과의 원만한 대화를 통해 해결을 모색하는 것이 좋습니다.법적인 조언이 필요한 경우에는 법률 전문가의 상담을 받으시는 것이 좋습니다. 만약 가계약금 반환에 대한 분쟁이 발생한다면, 법적 절차를 통해 해결해야 할 수도 있습니다.
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Q. 1가구 다주택 매도에 따른 비과세 방법 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1가구 다주택 매도 시 비과세 혜택을 받기 위한 조건은 다음과 같습니다1 일시적 2주택의 경우, 첫 번째 주택을 매도할 때 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다. 이를 위해 다음의 조건을 충족해야 합니다두 번째 주택(신규주택)은 첫 번째 주택(종전 주택)을 취득한 날로부터 1년이 지난 후에 취득해야 합니다.첫 번째 주택(종전 주택)은 신규주택을 취득한 때로부터 3년 이내에 양도해야 합니다.매도가격이 12억 원 이하인 경우, 매도 차익과 관계없이 양도소득세가 비과세됩니다.2 상황1에 대해, C주택을 2024년 8월에 매도하고, A주택을 비과세로 매도하려면, A주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 따라서 2026년 8월 이후에 A주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.3 상황2에 대해, C주택을 매도하고 D주택으로 갈아타기 위한 A주택의 비과세 매도는, A주택을 2년 이상 보유하고, C주택 매도 후 D주택을 취득하는 경우 가능합니다. 이때, A주택의 매도가격이 12억 원 이하인 경우, 매도 차익과 관계없이 양도소득세가 비과세됩니다.양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 정확한 조건은 복잡할 수 있으며, 개인의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.