안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약 후 입주전 집주인 아파트 매매할 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약과 아파트 매매가 동시에 진행될 때 주의해야 할 사항들이 있습니다. 여기서 중요한 것은 전세 계약을 맺는 시점에 집의 소유주가 누구인지, 그리고 전세금의 보호를 위한 조치가 취해졌는지 확인하는 것입니다.1월 29일에 집주인 A가 집주인 B에게 매도하는 경우, 전세 계약은 새로운 집주인 B와 맺어야 합니다. 이는 매매 계약이 완료되고, 새로운 소유주가 등기부등본상에 등록된 후에 이루어져야 합니다.2월 29일에 계약금을 지불할 때, 계약금은 새로운 집주인 B에게 지불해야 하며, 이는 등기부등본상의 소유주가 B로 변경된 후에 이루어져야 합니다. 만약 A에게 계약금을 지불한다면, B가 소유권을 확보하기 전이므로 위험할 수 있습니다.3월 26일에 집주인 A가 잔금을 지불하고 근저당을 말소하는 절차는, 매매 계약의 일부로서 집주인 B가 소유권을 확보한 후에 이루어져야 합니다. 이는 전세 계약에 영향을 미칠 수 있는 중요한 부분입니다.3월 29일에 전세 입주 시, 잔금은 새로운 집주인 B에게 지불해야 합니다. 이때 전세 계약서에는 새로운 집주인 B의 정보가 명시되어 있어야 하며, 전세금이 안전하게 보호받을 수 있도록 하는 조치가 취해져야 합니다.계약을 진행하기 전에 다음 사항들을 추가로 확인하시는 것이 좋습니다:등기부등본: 새로운 집주인 B의 소유권이 등기부등본상에 명확히 등록되었는지 확인하세요.전세금 보호: 전세금이 안전하게 보호받을 수 있도록 근저당 설정이 말소되었는지, 또는 새로운 집주인 B가 전세금 반환 책임을 인수했는지 확인하세요.전세 계약서: 새로운 집주인 B와의 전세 계약서를 작성하고, 전세금, 계약 기간, 조건 등이 명확히 기록되어 있는지 확인하세요.부동산 중개인의 말만 믿지 말고, 법적 조언을 구하거나 전문가와 상담하여 위험을 최소화하시길 권장합니다.
부동산
Q. 문자로만 갱신권 청구를 확인하고 계약서 작성 없이 가는게 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 갱신 청구권은 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 주택임대차보호법에 의해 보장됩니다. 임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.문자로만 갱신권 청구를 확인하고 계약서 작성 없이 가는 경우, 이는 묵시적 갱신으로 간주될 수 있습니다. 이 경우 임차인이 언제든지 나가겠다고 통보하면, 임대인은 그로부터 3개월 후에 전세금을 반환해야 합니다.재계약서(갱신권청구)를 작성하는 경우, 계약서에 '계약갱신청구권을 사용한 것’이라고 명시함으로써 임대기간을 연장하고, 이는 임차인이 2년간의 계약 기간을 보장받게 됩니다. 하지만, 임차인은 중도에 해지를 원할 경우, 임대인에게 해지 의사를 통지하고 3개월이 지나면 계약은 해지됩니다.따라서, 계약 갱신 청구권을 사용한 경우에도 임차인은 중도해지가 가능하며, 이는 묵시적 갱신과 유사한 점이 있습니다. 하지만, 계약서를 작성하는 것이 더 명확한 법적 효력을 가지며, 임대인과 임차인 간의 권리와 의무가 분명하게 기록됩니다.
부동산
Q. 입주를 앞둔 분양권 전세+집단대출이 가능한게 맞나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 분양권 상태의 부동산에 대해 전세를 놓고 집단대출을 받는 것은 가능합니다. 하지만, 이는 은행의 대출 정책과 해당 부동산의 상태, 그리고 법적인 조건들에 따라 달라질 수 있습니다.분양권 잔금을 치르기 위해 선순위 전세와 집단대출을 계획하신다면, 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다법무사를 통한 등기 진행: 분양권 상태에서 전매계약, 전세계약, 잔금대출 및 등기를 동시에 진행할 경우, 법무사를 통해 진행하는 것이 권장됩니다.전세계약 전 확인: 전세계약 전에 분양권 상태임을 임차인에게 정확히 설명하고, 임차인이 전세대출을 받을 경우 은행을 방문하여 전세대출 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.특약 조항: 전세대출이 안 될 경우 전세계약이 무효가 되며, 계약금을 즉시 돌려받을 수 있도록 특약 조항에 명기하는 것이 좋습니다.은행에서 선순위 세입자가 있을 경우 후순위 집단대출이 불가능하다고 한 것에 대해서는, 은행마다 다른 해석이 있을 수 있으므로, 해당 은행의 정확한 대출 조건을 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 분양권 상태에서 전세자금대출을 받을 때 주택수에 포함되지 않는다는 점도 참고하시면 좋을 것 같습니다.
부동산
Q. 아파트계약갱신요구에 대해 집주인이 거부하고 몇 달이 지난시점에서 다시 전세를 내놓으면 신고할 수 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 갱신 요구에 대해 집주인이 실거주를 이유로 거부한 경우, 몇 달 후에 더 높은 가격으로 전세를 내놓는 것은 법적으로 문제가 될 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따르면, 집주인은 세입자의 계약갱신청구권을 정당한 사유 없이 거부할 수 없으며, 실거주를 이유로 거부한 후 실제로 거주하지 않고 다른 임차인에게 임대할 경우 손해배상 책임을 질 수 있습니다.집주인이 실거주 목적으로 갱신 거절을 표시한 후, 실제로 거주하지 않고 전세를 다시 내놓는 경우, 이는 임차인의 계약갱신청구권을 부당하게 거부한 것으로 간주될 수 있습니다. 이러한 상황에서는 임차인이 법적 조치를 취할 수 있으며, 집주인에게 손해배상을 요구할 수도 있습니다.만약 이러한 상황이 발생했다면, 법적 조언을 구하거나 관할 기관에 신고하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.
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Q. 원룸 세입자의 보증금까지 차감된상태인데 월세가 밀리는 상황인데 해결책은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자의 월세 미납 문제를 해결하기 위한 몇 가지 방법이 있습니다. 우선, 세입자에게 연체된 월세에 대해 독촉 문자나 카톡을 보내 연체 사실을 알리고 납부를 요청하는 것이 좋습니다. 이때, 세입자가 불쾌하지 않을 선에서 감정을 상하지 않게 요청하는 것이 중요합니다.만약 세입자가 월세를 계속해서 미납한다면, 법적 조치를 고려할 수 있습니다. 민법 제640조에 따르면, 세입자가 2기의 차임액(월세)을 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우, '제소 전 화해조서’를 받아 놓았다면 명도소송 없이 바로 임대차계약 해지가 가능하며, 강제집행을 할 수 있습니다.또한, 내용증명을 통해 세입자에게 연체된 월세에 대한 법적인 효력을 가지는 문서를 발송할 수 있으며, 이는 소송에 유리하게 작용할 수 있습니다. 월세 미납이 장기화되고 세입자가 월세 납부 의사가 없다고 판단될 경우, 명도소송을 제기하여 법원의 판결을 통해 점유를 이전 받을 수 있습니다.이러한 조치들은 세입자와의 원만한 해결을 위한 노력이 실패했을 때 고려해볼 수 있는 옵션입니다. 가능하면 법적 조치에 앞서 세입자와의 대화를 통해 문제를 해결하는 것이 바람직합니다.