안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 집주인이 사무실로 용도변경한다는데 괜찮은건지 궁금해요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔을 사무실로 용도변경하는 경우에는 건축법상 허가가 필요합니다. 그러나 2024년 10월 14일까지는 생활형숙박시설을 오피스텔로 용도변경하는 경우에는 오피스텔 건축기준 일부를 완화하여 적용한다고 국토교통부가 고시했습니다. 따라서 집주인이 용도변경을 하려면 건축물의 사용승인을 변경하는 절차를 밟아야 하며, 이때 임차인의 동의가 필요합니다.만약 임차인이 동의하지 않거나 용도변경으로 인해 피해를 입는다면, 임대차계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대차계약을 해지하는 경우에는 보증금을 전액 돌려받아야 하며, 손해배상을 청구하는 경우에는 용도변경으로 인한 임대료 차액, 이사비용, 임대료 상승 등의 손해를 산정하여 청구할 수 있습니다.타지역으로 전출신고를 하라는 것은 집주인이 임차인의 주민등록상 주소를 변경하고자 하는 것입니다. 이는 임차인의 권리를 침해하는 행위이므로, 임차인은 전출신고를 거부할 수 있습니다. 전출신고를 하면 임차인은 세금, 의료보험, 교육 등의 혜택을 받을 수 없게 되므로, 임차인은 자신의 권리를 보호하기 위해 전출신고를 하지 않는 것이 좋습니다.결론적으로, 집주인이 사무실로 용도변경을 하려면 임차인의 동의가 필요하며, 임차인은 용도변경으로 인한 피해를 방지하거나 보상받기 위해 법적 조치를 취할 수 있습니다. 또한, 임차인은 전출신고를 거부할 수 있으며, 이는 임차인의 권리를 보호하는 것입니다.
부동산
Q. 임대인이 감액 갱신 계약에 대한 차액을 나중에 지급해주겠다고 합니다. 이대로 진행해도 괜찮은 걸까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 계약서에 특약으로 언제까지 차액 6천5백만을 돌려준다라고 명시를 할 경우, 이는 법적으로 효력이 있습니다. 단, 계약서에는 차액을 돌려주는 기한과 방법, 그리고 만약 돌려주지 않을 경우에는 어떤 조치를 취할 것인지를 구체적으로 명시해야 합니다. 예를 들어, 차액을 돌려주지 않으면 이자를 부과하거나, 계약을 해지하거나, 소송을 제기하거나 등의 내용을 적어야 합니다. 또한, 계약서에는 양측의 신분증 사본과 서명날인이 있어야 하며, 가능하면 공증을 받는 것이 좋습니다2 3개월 뒤에 차액 6천5백만원을 집주인이 돌려주지 않으면, 허그를 통해서 문제해결을 받을 수 있는지는 허그의 약관에 따라 다릅니다. 허그는 전세금 반환보증을 제공하는 서비스이므로, 전세금 감액에 대한 차액을 보장해주는지 확인해보아야 합니다. 만약 허그가 차액을 보장해주지 않는다면, 임차인은 직접 민사소송을 통해 돈을 돌려받아야 합니다. 이때, 계약서에 특약이 있고, 집주인이 차액을 돌려주기로 한 증거가 있다면, 임차인의 승소 가능성이 높습니다3 만약 차액 6천5백을 돌려받기 전에 집이 매각되어서 임대인이 바뀌게 되었는데, 새로운 임대인이 감액계약서를 써줄 마음이 없다면, 임차인은 기존의 임대인에게 차액을 청구할 수 있습니다. 임대인이 임차인의 동의 없이 임대차권을 양도하거나, 임차인에게 통지하지 않고 임대차권을 설정하거나, 임대차권을 담보로 제공한 경우에는 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 임차인은 새로운 임대인에게도 감액계약서를 인정하도록 요구할 수 있습니다. 새로운 임대인은 기존의 임대인과 임차인이 체결한 계약을 승계하게 되므로, 감액계약서가 유효하다면 이를 준수해야 합니다4 종합적인 상황을 고려해봤을 때, 위험성이 너무 크다고 판단되면, 갱신하지 않을 것이라고 계약 종료를 통보할 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 계약 만료일인 3월 25일에 전세금을 돌려주어야 합니다. 만약 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 허그를 통해 전세금을 반환받을 수 있습니다. 허그는 전세금 반환보증을 제공하는 서비스이므로, 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면, 허그가 임차인에게 전세금을 지급하고, 임대인에게 청구합니다. 이때, 임차권등기설정을 해야하는지는 허그의 약관에 따라 다릅니다. 허그는 임차권등기설정을 요구하지 않는 경우도 있으므로, 허그에 문의해보아야 합니다5 이렇게 기존 금액으로 계약하고 나중에 돌려받는 방법은 종종 발생하는 경우이지만, 안전한 방법이라고 할 수는 없습니다. 임대인이 차액을 돌려주지 않거나, 임대차권을 양도하거나, 임대차권을 담보로 제공하는 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 임차인은 계약서에 특약을 명확히 작성하고, 공증을 받고, 증거를 확보하는 등의 조치를 취해야 합니다. 또한, 주택가격이 현재 2억5천인데, 전세금으로만 2억5천으로 기한연장하면 전세금반환보증을 가입할 수 없는 것은 맞습니다. 전세금반환보증은 전세금이 주택가격의 80% 이하일 때만 가능합니다. 따라서, 전세금반환보증을 가입하려면 전세금을 2억 이하로 감액해야 합니다.
부동산
Q. 생애최초 가능할까요? 질문드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문1. 청약을 제껄로 하면 제 자산만 보나요?? 아니면 아내 자산까지 합쳐서 보나요??청약을 신청할 때는 신청자 본인을 포함한 세대 구성원 전원의 소득과 자산을 합산하여 기준을 적용합니다. 따라서 부부로서 청약을 하시려면 아내의 자산도 함께 고려해야 합니다질문2. 생애최초 공공/민간 이 있는데 둘다 청약가능할까요? 자산때문에 청약이 불가능할까요??생애최초 특별공급은 공공주택과 민영주택 모두에서 신청이 가능합니다. 다만, 공공주택의 경우에는 부동산과 자동차 자산의 기준을 모두 충족해야 하고, 민영주택의 경우에는 부동산 자산의 기준만 충족해야 합니다부동산 자산의 기준은 2021년 기준으로 2억 1,550만원 이하이며, 부동산이라는 것은 토지와 건물을 모두 포함합니다 전세금은 부동산 자산에 해당하지 않습니다자동차 자산의 기준은 2021년 기준으로 3,496만원 이하이며, 비영업용 승용자동차에 한합니다. 장애인사용 자동차나 국가유공자 보철용 차량은 제외됩니다따라서, 질문자님의 경우에는 부동산 자산은 2억 6천만원으로 기준을 초과하므로 공공주택과 민영주택의 생애최초 특별공급 모두에서 청약이 불가능합니다.
부동산
Q. 전세집보러 갔을때 집에 대출있는지 물어보면 전세는 대출 없다고하는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집에 대출이 있는지 물어보는 이유는 전세금을 받은 임대인이 그 돈을 다른 용도로 사용하지 않고 안전하게 보관하고 있는지 확인하기 위함입니다. 만약 임대인이 전세금을 다른 주택 구입이나 사업 등에 사용하고, 그 과정에서 손실을 입거나 파산하게 되면 전세금을 돌려받을 수 없는 위험이 있기 때문입니다. 그래서 전세계약을 할 때는 임대인이 전세금을 은행이나 주택금융공사 등에 예치하거나 보증서를 발급받는 등의 방법으로 전세금을 보호해야 합니다.전세는 대출 못한다고 하는 부동산하시는 분의 말은 전세자금대출을 받을 수 없다는 뜻이 아니라, 전세계약을 한 집에 임대인이 추가로 대출을 받을 수 없다는 뜻입니다. 전세계약을 한 집은 이미 세입자에게 전세금을 받고 임대차권을 설정한 상태이므로, 임대인이 그 집을 담보로 대출을 받을 수 없습니다. 만약 임대인이 그 집에 대출이 있다고 하면, 그것은 전세계약을 하기 전에 받은 대출이거나, 전세계약을 위반하여 임대차권을 해제하고 대출을 받은 경우입니다. 이런 경우에는 세입자가 전세금을 돌려받기 어려울 수 있으므로, 전세계약을 하기 전에 임대인의 대출 여부를 확인하고, 전세금 보호 방법을 꼭 정해야 합니다.전세에 대출있는 집은 전세계약을 하기 전에 임대인이 대출을 받은 집을 말합니다. 이런 경우에는 임대인이 대출을 갚을 수 없게 되면 은행이나 채권자가 그 집을 압류하거나 경매에 내놓을 수 있습니다. 그러면 세입자는 전세금을 돌려받지 못하고 퇴거를 강요받을 수 있습니다. 따라서 전세계약을 하기 전에는 반드시 등기부등본을 확인하고, 임대인의 대출 여부와 잔액을 파악해야 합니다. 또한 전세금을 은행이나 주택금융공사에 예치하거나 보증서를 발급받는 등의 방법으로 전세금을 보호해야 합니다.
부동산
Q. 양도소득세가 얼마나 나오고, 세율이 어떻게 될까요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트를 양도할 때 발생하는 양도소득세는 다음과 같은 순서로 계산할 수 있습니다.양도소득금액 산출 : 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제액양도소득 과세표준 산출 : 양도소득금액 - 기본공제양도소득 산출세액 계산 : 양도소득 과세표준 X 세율여기서 필요경비는 양도자산을 취득하거나 양도하는 데 드는 비용을 말하며, 장기보유특별공제액은 양도자산을 장기간 보유한 경우에 적용되는 공제액입니다. 기본공제는 양도소득금액에서 일정액을 공제하는 것으로, 주택의 경우 2천5백만원이 적용됩니다.세율은 양도소득 과세표준에 따라 다음과 같이 적용됩니다.양도소득 과세표준 세율1억2천만원 이하 6%1억2천만원 초과 ~ 4억6천만원 이하 15%4억6천만원 초과 ~ 9억 이하 24%9억 초과 35%단, 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 및 특별자치도의 시·군·구에 소재하는 주택을 양도하는 경우에는 다음과 같이 중과세율이 적용됩니다.양도소득 과세표준 세율3억원 이하 12%3억원 초과 ~ 6억원 이하 20%6억원 초과 ~ 9억원 이하 30%9억원 초과 40%