안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세계약 말료3개월전 이사시 부동산 수수료는 누가 내야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 말료3개월전 이사시 부동산 수수료는 누가 내야 하는지는 계약서에 특약사항이 있는지, 임대인과 임차인이 어떤 합의를 했는지, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었는지 등에 따라 다릅니다. 일반적으로는 계약기간을 채우지 않고 이사를 나가는 경우 임차인이 중개수수료를 부담하거나, 새로운 세입자를 구해주는 경우가 많습니다. 하지만 계약서에 특약사항이 있거나 임대인이 중개수수료를 부담하기로 합의한 경우에는 임차인이 중개수수료를 내지 않아도 됩니다. 또한 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었다면 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 별도로 특약사항이 없다면 중개수수료는 임대인이 내야 합니다.
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Q. 상가 월세 재계약 관련 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 재계약의 경우, 임차인은 계약 종료일 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 임차인의 갱신 요구를 받으면, 계약 종료일 15일 전까지 임차인에게 갱신 여부를 통지해야 합니다. 임대인이 갱신 여부를 통지하지 않으면, 계약은 기존 조건으로 자동으로 갱신됩니다.그러나 임차인이 임대인과 재계약을 하기로 합의한 후에, 계약 종료일이 지나기 전에 재계약을 철회하거나 임대차를 해지하려고 하는 경우에는, 임차인은 임대인에게 손해배상을 지불해야 할 수 있습니다. 임대인은 임차인의 재계약 철회나 임대차 해지로 인해 입은 손해를 산정하여, 임차인에게 청구할 수 있습니다. 손해의 산정 방법은 다음과 같습니다.임대인이 재계약 철회나 임대차 해지로 인해 임차건물을 공실로 두게 되는 경우, 공실 기간 동안의 임대료임대인이 재계약 철회나 임대차 해지로 인해 임차건물을 재임대하는 경우, 재임대 시점까지의 임대료와 재임대 임대료의 차액임대인이 재계약 철회나 임대차 해지로 인해 임차건물을 매각하는 경우, 매각 시점까지의 임대료와 매각 가격과 임차건물의 시가의 차액따라서, 임차인이 재계약을 하기로 한 후에 재계약을 철회하거나 임대차를 해지하려고 하는 경우에는, 임대인의 동의를 받거나, 임대인에게 손해배상을 지불해야 합니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 임대차를 해지하면, 임대인은 임차인을 상대로 소송을 제기할 수 있습니다.
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Q. 임대차(월세) 중도해지 증명 할 수 있는 방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 중도해지를 하려면 임대인과 임차인이 합의를 해야 합니다. 임대인이 동의하지 않는다면, 임차인은 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다. 따라서 임대인과 임차인이 중도해지에 대한 합의서를 작성하고, 서로 인감증명서와 신분증 사본을 교환하는 것이 좋습니다. 합의서에는 중도해지의 사유와 날짜, 잔여 월세와 관리비의 선납 여부, 보증금의 반환 방법 등을 명시해야 합니다.임대차 종료에 대한 증명은 합의서와 인감증명서, 신분증 사본 등을 보관하면 됩니다. 이 문서들은 임대인과 임차인이 중도해지에 동의했음을 입증할 수 있습니다. 또한, 임대인이 다음 세입자 구하는 중개수수료나 추가 공과금을 청구할 경우, 이에 반박할 수 있는 증거가 됩니다.만약 임대인이 중도해지에 동의하지 않거나, 합의서를 작성하지 않는다면, 임차인은 내용증명 우편을 통해 임대차 계약의 해지 의사를 표명하고, 연체된 월차임 반환을 청구할 수 있습니다. 내용증명 우편은 임차인의 의사표현을 임대인에게 전달하는 법적인 방법으로, 추후 소송이 발생할 경우 증거로 활용할 수 있습니다. 내용증명 우편에는 중도해지의 사유와 임대차 계약의 해지 의사를 표명하고, 연체된 월차임 반환을 청구 (보증금에서 제외 등)하면 됩니다.
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Q. 확정일자 받을때 계약서에 임대인 이름
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 임대차 계약서를 주민센터 또는 등기소에서 받을 수 있습니다. 임대인이 외국인이고 영어이름과 한글이름 둘 다 인정받을 경우, 계약서상에는 한글이름으로 적고 확정일자 받으면 주는 신고필증에 영어이름으로 적혀있어도 상관없습니다. 외국인 등록번호가 같다면 임대인의 신분을 확인할 수 있기 때문입니다.만약 온라인으로 확정일자를 받으려면, 부동산 거래관리 시스템에 접속하고 공인인증서로 로그인한 후, 임대차 목적물 주소와 임대인·임차인 정보를 입력하고 계약서를 첨부하면 됩니다. 신고이력조회에서 신고된 임대차계약서를 확인하고 신고필증을 인쇄하거나 파일로 저장하면 됩니다.
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Q. 묵시적갱신의 기준을 알고싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 ~ 2개월 전까지 임대인과 임차인이 계약에 관한 어떤 협의도 하지 않으면 기존 계약 조건을 그대로 유지하며 2년 동안 계약이 연장된 것으로 보는 제도입니다. 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있지만, 통지한 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.제가 이해한 바로는, 당신은 2022년 4월 21일에 1년 계약을 하고 살다가 2024년 4월 21일에 나가려고 2024년 2월 16일에 나간다고 통지했는데, 임대인이 5월달 월세를 요구하고 있는 상황인 것 같습니다. 이 경우에는 묵시적 갱신이 아니라 정상적인 계약 해지로 보입니다. 왜냐하면 당신은 계약 기간이 만료되기 전에 임대인에게 계약 해지를 통지했기 때문입니다. 묵시적 갱신이 되려면 계약 기간이 만료되기 2개월 전까지 양측이 아무런 연락이 없어야 합니다. 따라서 당신은 계약 해지를 통지한 날부터 3개월이 지난 2024년 5월 16일까지만 월세를 내고, 그 이후에는 월세를 내지 않아도 됩니다. 임대인이 5월달 월세를 요구하는 것은 부당한 요구로 보입니다. 당신은 임대인에게 계약 해지를 통지한 사실과 법적 근거를 설명하고, 월세를 내지 않겠다고 고지하실 수 있습니다.만약 임대인이 당신의 설명을 받아들이지 않고 계속 월세를 요구하거나 보증금을 돌려주지 않는다면, 임대차 분쟁조정위원회나 법원에 분쟁을 제기하실 수 있습니다. 임대차 분쟁조정위원회는 임대차 관련 분쟁을 신속하고 저렴하게 해결할 수 있는 공공기관입니다. 임대차 분쟁조정위원회에 분쟁을 제기하려면, 임대차 분쟁조정신청서를 작성하고, 임대차 계약서, 계약 해지 통지서, 월세 납부 증빙서류 등 관련 증거자료를 첨부하여 가까운 지역법원에 제출하시면 됩니다. 임대차 분쟁조정위원회의 조정은 법적 효력이 있으므로, 임대인이 조정결과를 이행하지 않으면 강제집행을 신청할 수 있습니다.