안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 어머니께서 살고계신빌라가 주인이바뀌어서 ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 기간 중에 집주인이 바뀌었을 때는 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 이전 집주인의 권리와 의무를 그대로 승계하게 됩니다. 따라서 계약서를 새로 작성할 필요는 없으며, 계약 기간 만기까지는 기존 계약대로 거주하실 수 있습니다. 만약 새로운 집주인이 보증금이나 월세를 인상하거나 퇴거를 요구한다면 거부하실 수 있습니다. 보증금은 계약 만료 후에 새로운 집주인에게 반환받으시면 됩니다만약 계약 기간이 만료되기 전에 새로운 집주인과 계약을 연장하고자 하신다면, 새로운 계약서를 작성하셔야 합니다. 이때에도 전월세 상한제가 적용되어 보증금이나 월세는 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 새로운 계약서를 작성하실 때에는 기존의 확정일자를 유지하시고, 특약에 집주인이 변경된 사실을 명시하시는 것이 좋습니다만약 새로운 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하고자 한다면, 임대차 계약 만기 6개월 ~ 2개월 전에 세입자가 계약 갱신을 요구했는지 여부에 따라 다릅니다. 세입자가 계약 갱신을 요구하기 전에 새로운 집주인의 이전 등기가 완료되었다면, 새로운 집주인은 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 그러나 세입자가 계약 갱신을 요구한 이후에 새로운 집주인의 이전 등기가 완료되었다면, 새로운 집주인은 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 없습니다만약 세입자가 새로운 집주인과 계약을 지속하고 싶지 않다면, 임차주택의 양도 사실을 알게 된 후에 상당한 기간 내에 이의를 제기하고 계약을 해지할 수 있습니다. 이때에는 원래의 집주인에게 보증금을 반환받으실 수 있습니다
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Q. 오피스텔도 양도소득세 계산할 때 주택수에 산정되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용도인지 상업용도인지에 따라 양도소득세 계산에서 주택수에 포함되는지 여부가 달라집니다. 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택수에 포함되며, 다주택자의 세율을 적용받습니다. 상업용으로 사용하는 오피스텔은 주택수에 포함되지 않으며, 기간별 일반 과세를 적용받습니다.주거용 오피스텔인지 상업용 오피스텔인지는 사실상의 사용상황에 따라 판단됩니다. 주거용 오피스텔의 기준은 다음과 같습니다.건축물대장에 주거용으로 등록되어 있거나, 주거용으로 사용승인을 받았거나, 주거용으로 임시사용승인을 받은 경우전입신고를 한 경우재산세를 주택으로 납부한 경우전기, 수도, 가스 등의 사용량이 주거용으로 인정되는 경우주거용 가구와 집기를 갖춘 경우임대차 계약서에 주거용으로 명시된 경우따라서, 주택 1채를 보유하고 있는 상태에서 주거용 오피스텔을 구매하려면 양도소득세 계산에서 2주택자로 취급되므로, 세율이 높아질 수 있습니다. 현재 2주택자의 양도소득세 세율은 최고 75%까지 올라갈 수 있습니다4. 상업용 오피스텔을 구매하려면 양도소득세 계산에서 주택수에 포함되지 않으므로, 세율이 낮아질 수 있습니다.
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Q. 아파트 빌라 단독주택 대출은 어떻게 다를까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 담보 대출은 주택의 가치를 담보로 하여 금융기관으로부터 대출을 받는 방식입니다. 주택의 종류에 따라 대출 가능한 한도와 금리가 다를 수 있습니다.아파트의 경우, 시세 조회가 쉽고 보증보험(MCI) 가입이 가능하기 때문에 대출 한도가 높고 금리가 낮습니다. 일반적으로 아파트의 시세의 70%까지 대출을 받을 수 있습니다빌라의 경우, 시세 조회가 어렵고 보증보험(MCI) 가입이 제한적이기 때문에 대출 한도가 낮고 금리가 높습니다. 빌라의 경우, 주택 기준 가격에서 감정가액을 기준으로 방 공제 없이 최대 한도 신청이 가능합니다단독주택의 경우, 시세 조회가 불가능하고 보증보험(MCI) 가입이 불가능하기 때문에 대출 한도가 가장 낮고 금리가 가장 높습니다. 단독주택의 경우, 감정가액의 70%까지 대출을 받을 수 있으나, 임차 보증금 최우선 변제 금액을 방 갯수 만큼 공제한 나머지가 실제 신청 가능한 한도입니다은행마다 대출 상품과 조건이 다르기 때문에, 비교하고 싶으시다면 스마트폰 앱을 활용하여 대출비교 플랫폼을 이용하시는 것이 좋습니다
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Q. 매물을 직거래할때 부동산 낄수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 직거래란, 부동산을 대상으로 하는 당사자 간 거래를 말합니다. 부동산 직거래의 장점은 중개비나 세금을 절약할 수 있다는 점이고, 단점은 사기 위험에 노출되거나 계약서 작성이나 등기 등의 절차가 복잡하다는 점입니다.부동산 직거래를 할 때, 부동산 중개사에게 수고비를 내야 하는지에 대한 질문이신데요. 이에 대한 정확한 답변은 없습니다. 일반적으로, 부동산 중개사가 매물을 보여주거나 계약서를 작성해주는 등의 서비스를 제공했다면, 수고비를 지급하는 것이 상식적이라고 할 수 있습니다. 하지만, 수고비의 금액이나 지급 여부는 당사자 간의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 부동산 중개사와 직거래를 하기 전에 수고비에 대한 사전 합의를 하는 것이 좋습니다.부동산 직거래를 하실 때는, 매도인이나 매물의 신원을 확인하고, 등기부등본이나 건축물대장 등의 서류를 검토하고, 계약서를 작성하고, 등기를 신청하고, 세금을 납부하는 등의 절차를 정확하게 이행해야 합니다. 이 과정에서 법률적인 문제가 발생할 수 있으므로, 가능하면 법무사나 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.부동산 직거래는 장점도 있지만, 위험도 있습니다. 따라서, 부동산 직거래를 하실 때는 신중하게 결정하시고, 필요한 정보와 조언을 충분히 수집하시기 바랍니다.
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Q. 원룸 계약 만기 3개월 재계약 거부 의사를 밝히고, 2개월 전 퇴실하였을 경우 부동산 중개료 지급 의무
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 원룸 계약 만기 3개월 재계약 거부 의사를 밝히고, 2개월 전 퇴실하였을 경우 부동산 중개료 지급 의무에 대해 말씀드리겠습니다. 일반적으로, 임대인은 계약 만기 6개월 ~ 2개월 전까지 임차인에게 계약 갱신 거절이나 계약 조건 변경을 통보해야 하고, 임차인은 계약 만기 2개월 전까지 임대인에게 계약 해지나 갱신 청구를 통보해야 합니다. 만약 이 기간 내에 어느 한 쪽도 통보를 하지 않으면, 계약은 묵시적으로 갱신되어 이전과 동일한 조건으로 2년간 연장됩니다.따라서, 임차인이 계약 만기 2개월 전에 퇴실 의사를 밝히고, 임대인이 동의하면 계약은 해지될 수 있습니다. 그러나, 이 경우 임차인은 임대인에게 복비(보증금의 이자)를 지급해야 하고, 새로운 세입자를 구하기 위해 부동산 중개료를 부담해야 합니다. 복비는 보증금의 연 5%를 기준으로 계산하며, 중개료는 보증금의 0.5%를 기준으로 계산합니다. 예를 들어, 보증금이 1억원이고, 12월에 퇴실하면 복비는 5만원, 중개료는 50만원이 됩니다.그러나, 임차인이 계약 만기 2개월 전에 퇴실 의사를 밝히지 않고, 임대인이 계약 갱신 거절이나 계약 조건 변경을 통보하지 않았다면, 계약은 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 계약 만기 후 3개월 전까지 퇴실 통보를 해야 하고, 임대인은 새로운 세입자가 구해질 때까지 임차인에게 임대료를 청구할 수 있습니다. 또한, 임차인은 복비와 중개료를 지불해야 하며, 임대인은 임차인이 퇴실할 때까지 방을 보여주거나 광고할 수 있습니다.다음으로, 임대차 계약서상 비품으로 기재되어 있지 않은 선풍기 파손에 대해 말씀드리겠습니다. 일반적으로, 임차인은 임대인이 제공한 비품을 소중히 사용하고, 파손이나 손상이 발생하면 임대인에게 통보하고 수리하거나 보상해야 합니다. 그러나, 임대차 계약서에 비품으로 기재되어 있지 않은 물건은 임대인이 제공한 것이 아니라고 볼 수 있습니다. 따라서, 임차인은 선풍기 파손에 대한 책임이 없으며, 임대인은 임차인에게 선풍기 비용을 청구할 수 없습니다.마지막으로, 옵션으로 기재되어 있었던 침대에 대해 말씀드리겠습니다. 일반적으로, 임대인은 임차인에게 제공한 옵션을 계약 기간 동안 유지하고, 임차인은 옵션을 파손하거나 분실하지 않고, 계약 만료 시 원상복구해야 합니다. 그러나, 임차인이 임대인의 허락을 받고 옵션을 폐기하거나 교체하면, 임차인은 옵션에 대한 책임이 없습니다. 따라서, 임차인은 임대인의 허락을 받고 침대를 폐기하고 새로운 매트리스를 구입하였으므로, 임대인은 임차인에게 침대 비용을 청구할 수 없습니다.결론적으로, 임차인은 계약 만기 2개월 전에 퇴실 의사를 밝히지 않았으므로, 계약은 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 임대인이 새로운 세입자를 구할 때까지 임대료를 지불하고, 복비와 중개료를 부담해야 합니다. 그러나, 임대차 계약서에 비품으로 기재되어 있지 않은 선풍기 파손과 임대인의 허락을 받고 폐기하거나 교체한 침대에 대해서는 임차인에게 책임이 없습니다. 따라서, 임대인은 임차인에게 선풍기 비용과 침대 비용을 청구할 수 없습니다.