안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 세입자가 나갈 때 주의사항 알려주세요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자가 나갈 때는 임대차 계약서를 확인하고, 임대차 계약기간이 만료되었는지, 임대인의 동의를 받았는지, 새로운 세입자를 알선했는지 등을 점검해야 합니다. 임대차 계약기간 중에 세입자가 중도에 계약을 해지하려면 임대인의 동의가 필요하며, 임대인이 동의하지 않으면 임차인은 임대차 목적물인 건물에서 퇴거해야 할 의무가 있습니다.세입자가 나갈 때는 관리비, 공과금, 장기수선 충당금 등을 정산하고, 영수증을 요청해야 합니다. 장기수선 충당금은 아파트 내 유지보수에 쓰기 위한 돈으로 집주인의 재산과 관련된 것이기 때문에 세입자가 사는 동안 내는 것이므로 임차인 분 퇴거 시 돌려줘야 합니다. 관리비나 공과금이 밀려있다면 임대인이 납부하고 보증금에서 제하고 세입자에게 주어야 합니다.세입자가 나갈 때는 집의 상태를 확인하고, 파손이나 훼손이 있었다면 보증금을 돌려주기 전에 이를 제하고 돌려주어야 합니다. 계약서 상 '타공금지’가 있는 경우 새 아파트의 경우 타공금지 조항을 많이 넣는데 퇴거 시 타공이 있다면, 매꿈비용을 공제합니다. 에어컨 구멍, 샷시, 문 등도 훼손 시 복구비용이 꽤 들어가므로 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 세입자 임차기간 동안 생긴 곰팡이는 어떻게 할지 협의해야 합니다.세입자가 LH 전세 대출을 받고 들어왔다면, 보증금은 세입자에게 주면 안되고 LH에 줘야 합니다. LH에서 보낸 '질권설정통보서’를 확인하고, 세입자에게 입금 계좌를 요청해야 합니다. 질권설정통지는 쉽게 이해하려면 세입자가 만기 시 집주인에게 '전세금을 받을 권리’를 LH에 넘긴 것이라고 생각하시면 됩니다.
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Q. 부동산 공부 언제부터 시작하먄 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 공부를 시작하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 예를 들어, 다음과 같은 방법들이 있습니다.독서: 부동산 관련 책을 읽어서 기본적인 개념과 마인드셋을 익힙니다. 유명한 책들이나 저자들의 책을 먼저 읽어보는 것이 좋습니다. 예를 들면, 너바나님의 나는 부동산과 맞벌이한다, 청울림님의 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다, 아기곰님의 아기곰의 재테크 불변의 법칙, 렘군님의 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? 등이 있습니다.유튜브: 부동산 관련 유튜브 채널을 구독하고 영상을 보면서 시장 동향이나 흐름을 파악합니다. 저자분들이 보통 유튜브를 운영하시기 때문에 그분들 채널을 구독해보는 것도 좋습니다. 유튜브의 장점은 짜투리 시간을 이용하기 좋다는 것이고, 단점은 책이나 강의보다 정보의 깊이가 부족할 수 있다는 것입니다.지역 커뮤니티: 부동산 투자를 하려는 지역의 카페나 오픈채팅방에 가입하고, 거주민들이 생각하는 입지와 단지, 학군, 학원가 등의 정보를 얻습니다. 등업하고 글을 보려면 좀 빡세긴 하지만, 수천 수억 투자를 하려면 그정도 시간은 투자해야 합니다. 단점은 잘못된 정보도 많을 수 있으니, 잘 걸러서 봐야한다는 것입니다.블로그: 부동산 투자자들의 블로그를 이웃추가하고 피드를 보면서 현재 분위기나 흐름을 체크합니다. 또한, 본인도 직접 공부한 내용을 바탕으로 기록용으로 글을 쓰면, 투자 실력과 인생이 점점 달라질 수 있습니다. 블로그의 장점은 시장 동향이나 흐름을 체크하거나 투자 동료를 만들 수 있는 것이고, 단점은 블로그 운영이 귀찮을 수 있다는 것입니다.강의: 부동산 관련 강의를 듣고, 좋은 강사님의 노하우나 생각을 배웁니다. 방향을 제대로 잡을 수 있기 때문에, 매우 효과적인 공부 방법입니다. 단점은 다양한 강의를 들어보려면 돈이 많이 든다는 것입니다. 또한, 물건을 직접 찍는다던지, 자기 물건을 브리핑한다던지 하는 강사님은 조심해야 합니다.
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Q. 분양가상한제는 수도권과 지방 모두 동일하게 적용되는가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양가상한제는 일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도입니다. 분양가상한제 적용 주택은 택지비, 건축비, 분양가격, 주거정책심 등을 기준으로 분양가격을 산정하고, 분양가상한제 미적용 주택은 도시형 생활주택이나 도시형 주택입니다.분양가상한제는 모든 지역에 적용되는 것은 아닙니다. 현재 기준으로 민간택지 분양가상한제 적용 지역은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4곳뿐입니다. 3기 신도시와 공공택지 개발 방식의 택지는 모두 분양가상한제 적용 대상입니다.서울 기준 분양가상한은 2024년 1월부터 3.3㎡당 3,600만 원으로 적용됩니다. 이는 2023년 1월부터 적용된 3,500만 원보다 2.9% 상승한 수준입니다. 분양가상한제 적용 지역에서는 전매 제한과 실거주 의무가 있으므로, 청약 재당첨 제한 기간이 10년입니다.
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Q. 중소기업전세 대출 -> 청년버팀목 전세대출로 갈아탈때,,,
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 농협에서 받은 중소기업전세대출을 청산하고 다른 은행에서 청년버팀목대출을 받으려면, 몇 가지 조건이 필요합니다. 첫째, 청년버팀목대출의 자격 요건을 충족해야 합니다. 즉, 연소득이 6천만원 이하이고, 보증금이 1억2천만원 이하인 주택을 임대하는 만 39세 이하의 청년이어야 합니다. 둘째, 대출 신청일 기준으로 임대차계약이 1년 이상 남아 있어야 합니다. 셋째, 대출 신청 시 임대차계약서, 소득증빙서류, 신분증 등의 서류를 제출해야 합니다. 넷째, 대출 심사에 통과해야 합니다. 이러한 조건을 모두 만족한다면, 중소기업전세대출을 청산하고 청년버팀목대출을 받을 수 있습니다. 다만, 청년버팀목대출은 대출 한도가 2억원이므로, 보증금이 1억2천만원인 경우에는 80%인 9600만원만 대출 가능합니다. 또한, 대출 전환 과정에서 일시적으로 전세금이 부족할 수 있으므로, 주의하셔야 합니다.2 전세대출 할 때 다가구주택의 건축물대장은 필수 서류는 아닙니다. 다만, 은행이나 주택도시기금이 대출 심사를 위해 요구할 수 있습니다. 건축물대장은 주택의 구조, 면적, 용도 등을 확인할 수 있는 서류로, 주택의 가치를 평가하는데 도움이 됩니다. 따라서, 건축물대장이 없으면 대출 한도가 낮아지거나 대출이 거절될 수 있습니다. 건축물대장은 토지소유자가 동사무소에 발급을 신청하면 받을 수 있습니다. 부동산에서 건축물대장을 가지고 오라고 하면, 임대인에게 요청하시면 됩니다.또한, 대리인이면 위임장, 인감증명서, 대리인신분증이 필요한 것은 사실입니다. 이는 임대차계약의 효력을 확보하기 위한 조치입니다. 임대인과 임차인이 계약서에 직접 서명하면, 계약의 당사자가 명확해지고, 계약의 내용이 변조되지 않습니다. 하지만, 대리인이 계약서에 서명하면, 계약의 당사자가 누구인지, 대리인이 어떤 권한을 가지고 있는지, 계약의 내용이 정확한지 등을 입증해야 합니다. 따라서, 대리인이 계약할 때는 위임장, 인감증명서, 대리인신분증을 첨부해야 합니다. 이는 2012년부터 시행된 주택임대차보호법에 따른 규정입니다. 부동산에서 서류를 간소화하자고 하는 것은 임대인과 대리인의 편의를 위한 것일 수 있지만, 임차인에게는 불이익이 될 수 있습니다. 확정일자까지 했다면, 계약서를 다시 쓰는 것은 위험합니다. 따라서, 부동산을 믿을 수 있는지는 잘 판단하셔야 합니다.
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Q. 생애첫집 디딤돌대출관련질문요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌대출은 대출 신청 시점에 본인이 세대주이고 세대원 전원이 무주택이어야 가능합니다. 부모님 명의의 주택을 처분하지 않아도 60세 이상이면 무주택으로 인정됩니다. 따라서 부모님과 함께 거주하시는 경우에는 세대주를 변경하셔야 디딤돌대출을 신청할 수 있습니다.세대주를 변경하는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 부모님 주택에 전입신고를 하고 세대주로 등록하는 것이고, 다른 하나는 세대를 분할하여 별도의 세대주로 등록하는 것입니다. 각 방법의 장단점은 다음과 같습니다.전입신고: 장점은 간편한 절차와 주택 매매 계약 이전에 가능하다는 점입니다. 단점은 6개월 이상 전입 유지가 필요하고, 부모님 주택 매각이 지연될 수 있다는 점입니다.세대분할: 장점은 주택 매매 계약 이전에 가능하고, 6개월 전입 기간 제약이 없다는 점입니다. 단점은 행정 절차가 복잡하고, 주택 매각 시 추가 세금이 발생할 수 있다는 점입니다.따라서 세대주 변경을 하실 때는 여러 상황을 고려하셔야 합니다. 예를 들어, 6개월 이상 부모님 주택에 거주할 수 있는지, 6개월 이내에 이사할 예정인지, 주택 매각 시기가 확실한지, 세대 분할 시 부모님 주택 재개발/재건축 가능성이 있는지, 주택 매각 시 추가 세금 부담이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 또한, 주택 매매 계약 이전에 디딤돌대출 조건을 충족하는지도 금융기관마다 다를 수 있으니 꼭 확인하셔야 합니다.만약 세대주 변경을 하시려면, 잔금일자가 한 달 남았다고 하셨으니 빠르게 절차를 진행하셔야 할 것 같습니다. 세대주 변경을 하시고 나서는 디딤돌대출 신청을 하실 수 있습니다.