안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 무주택 세대주 기준이 궁금하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택 세대주란, 주택, 분양권 등을 소유하고 있지 않은 세대주를 말합니다. 세대주는 주민등록표에 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 또는 직계비속인 세대원으로 구성된 세대의 대표자를 말합니다.질문하신 경우에는, 아버지가 세대주이시고, 만 60세 이상이시며, 주택을 소유하고 계신다면, 아버지는 무주택자로 인정됩니다. 그러나, 저와 동생은 아버지의 직계비속이므로, 아버지의 주택 소유 여부와 관계없이 유주택자로 분류됩니다.따라서, 저와 동생이 세대주로 가게 되더라도, 무주택 세대주가 될 수 없습니다. 만약 무주택 세대주가 되고 싶다면, 세대분리를 하고, 단독 세대주로 인정받기 위한 기준을 충족해야 합니다.세대분리를 하려면, 세대원이 다른 주소지로 전입을 해서 다른 세대를 구성하게 되면 됩니다. 단독 세대주로 인정받기 위한 기준은 다음과 같습니다.거주자의 나이가 만 30세 이상배우자가 사망하거나 이혼한 경우소득이 기준 중위소득 40% 이상으로 해당 거주지의 주택에서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우미성년자의 경우 결혼, 가족의 사망 등으로 1세대 구성이 불가피한 경우이상으로, 무주택 세대주에 대한 답변을 마치겠습니다.
부동산
Q. 임차인이 보증금 보호를 이유로 근저당을 설정해 달라는데 해줘야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 보증금을 보호하기 위해 근저당 설정을 요구하는 경우는 임대인이 부동산을 담보로 대출을 받거나 매각할 가능성이 있을 때 발생합니다. 이 경우 임차인은 임대차계약이 해지되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문에 근저당 설정을 통해 보증금의 우선 변제권을 확보하고자 합니다.임대인은 임차인의 근저당 설정 요구를 받아들일지 여부를 결정할 수 있습니다. 만약 임대인이 근저당 설정을 동의한다면 임차인에게 근저당 설정 계약서를 작성하고 등기소에 근저당을 설정하고 등기권리증을 임차인에게 전달해야 합니다. 이때 근저당 설정 비용은 임대인과 임차인이 협의하여 부담할 수 있습니다.임대인이 근저당 설정을 해줄 경우 임대인에게 불이익이 발생할 수 있는 경우가 있습니다. 예를 들어, 임대인이 부동산을 매각하거나 추가로 대출을 받고자 할 때 근저당 설정된 금액만큼의 제한이 있습니다. 또한 임차인이 임대주택에 손해를 입혔을 때 임대인은 보증금에서 손해금액을 공제할 수 없습니다. 임차인은 근저당 설정된 금액만큼의 보증금을 전액 돌려받을 권리가 있습니다.임대인은 임대계약시 특약으로 임차인의 근저당 설정 요구를 거부하거나 제한할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인은 임대차계약서에 다음과 같은 특약을 작성할 수 있습니다.임차인은 임대인의 사전 동의 없이 임대주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.임차인은 임대인이 임대주택에 선순위 근저당을 설정할 수 있도록 협조하여야 한다.임차인은 임대주택에 손해를 입힌 경우 임대인은 보증금에서 손해금액을 공제할 수 있다.이러한 특약은 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확히 하고 임대차 관계에 대한 분쟁을 예방할 수 있습니다.근저당 설정을 요구하지 않는 임차인을 받는 것이 가장 좋은 것인지는 임대인의 판단에 따라 다릅니다. 임차인의 근저당 설정 요구는 임차인의 보증금 보호를 위한 합리적인 요구일 수 있습니다. 임대인은 임차인의 근저당 설정 요구를 받아들이면 임차인의 신뢰를 얻고 장기적인 임대차 관계를 유지할 수 있습니다. 반면, 임대인은 임차인의 근저당 설정 요구를 거부하면 임차인의 불만을 살 수 있고 임대차 관계가 불안정해질 수 있습니다. 임대인은 임차인의 근저당 설정 요구에 대해 장단점을 고려하고 협의하여 결정해야 합니다.
부동산
Q. 제가 전세 재계약시 증액이 발생해서 보충 계약서를 작성했는데요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약시 보증금이 증액되는 경우, 보충 계약서를 작성할 수 있습니다. 보충 계약서에는 증액된 금액과 총 보증금, 재계약 기간, 특약사항 등을 명시해야 합니다. 보증금의 금액은 한글로도 적고, 숫자로도 적어야 합니다.보증금이 일천만원(10,000,000)으로 증액된 경우, 보충 계약서에는 '금 일천만원정(10,000,000)'이 아니라 '금 천만원정(10,000,000)'으로 적어야 합니다. '일천만원정’은 십천만원(100,000,000)을 의미하기 때문입니다. 만약 '일천만원정’으로 적었다면, 임대인이 십천만원을 요구할 수 있으므로, 잘못된 금액을 적었다는 사실을 임대인에게 알리고, 정정 계약서를 작성하거나, 기존 계약서에 정정 내용을 가필하고 날인해야 합니다.전세 재계약시 보증금의 증액은 임대인과 임차인의 합의에 따라 결정됩니다. 보증금의 증액이 합리적이고 타당한지 판단하기 위해서는, 전세 시장의 동향, 전세가의 변동, 임대차법의 규정 등을 참고해야 합니다
부동산
Q. 월세 계약 만기전 주인나가라고하면 이사비용 청구가능한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약은 계약기간 동안 임차인이 임대차목적물을 사용할 수 있는 권리와 임대인이 임대료를 받을 수 있는 권리가 정해져 있습니다. 따라서 월세 계약은 원칙적으로 계약기간 만료일까지 유효하며, 계약기간 중에는 어느 한 쪽이 임의로 계약을 해지할 수 없습니다. 만약 계약기간 중에 임차인이 이사를 하고 싶다면, 임대인과 합의를 해야 하며, 임대인이 이사를 요구한다면, 임차인에게 합당한 보상을 해야 합니다.그런데, 질문자님의 경우에는 계약연장 시점에 임대인이 새로운 주인이 오면 나가기로 했다고 하셨습니다. 이는 임대인과 임차인이 계약기간 중에 계약을 해지하기로 합의한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 임차인은 이사비용을 청구할 수 있습니다. 이사비용은 일반적으로 이사비, 중개수수료, 임대료 차액 등으로 구성됩니다. 이사비용의 산정 방법은 임대인과 임차인이 협의하여 결정할 수 있으나, 협의가 안 될 경우에는 법원에 소송을 제기하여 판결을 받을 수 있습니다.이사비용을 청구하기 위해서는 임대인에게 이사비용 청구 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명은 우체국에서 작성하고 발송할 수 있으며, 이사비용 청구의 근거와 산정 방법, 청구 기한 등을 명시해야 합니다. 내용증명 양식은 인터넷에서 검색하거나, 전문가에게 상담을 받아 작성할 수 있습니다. 내용증명을 보낸 후에도 임대인이 이사비용을 지급하지 않는다면, 법원에 소송을 제기할 수 있습니다.
부동산
Q. 사무실 세입자가 말을 번복하고 안나가는데 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 세입자의 주장은 잘못된 것입니다. 임대차 보호법상, 임대차 계약이 만료되면 임차인은 임대차관계를 유지할 수 있는 권리가 없습니다. 임대차 계약이 만료되기 전에 임대인이 임차인에게 계약 해지를 통지하고, 임차인이 이에 동의하거나 응답하지 않으면, 계약 만료일에 임차인은 퇴거해야 합니다. 만약 임차인이 퇴거하지 않을 경우, 임대인은 명도소송을 제기하여 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 있습니다.따라서, 세입자가 10년까지 있을 수 있다는 주장은 법적 근거가 없으며, 임대인의 재산권을 침해하는 불법 행위입니다. 세입자가 나가지 않을 경우, 임대인은 다음과 같은 방법으로 대처할 수 있습니다.세입자와 대화를 시도하여 원만한 해결을 모색합니다. 세입자의 사정을 고려하여 임대 기간 연장이나 월세 조정 등의 협상을 시도합니다.세입자가 협조하지 않을 경우, 내용증명 우편을 통해 계약 만료일, 퇴거 요구 및 가능한 법적 조치에 대한 정보를 명시하여 통지합니다. 내용증명 우편은 법적 증거로 활용될 수 있습니다.세입자가 계약 만료 후에도 나가지 않을 경우, 명도소송을 제기합니다. 명도소송은 임차인을 강제로 퇴거시키기 위한 법적 절차입니다. 명도소송을 제기하기 위해서는 계약서, 내용증명 수신 확인, 통지와 퇴거 요구에 대한 응답 등 관련 서류를 준비해야 합니다. 법률 전문가의 조언을 받아 소송 절차를 준비하는 것이 좋습니다.이러한 방법을 통해 세입자를 내보내고, 매매계약을 정상적으로 이행할 수 있기를 바랍니다.