안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 서울의 오래된 소형 아파트 재건축 사업이 잘 진행될수있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울의 오래된 소형 아파트 재건축 사업은 주택의 수요와 공급을 조절하고, 도시의 환경과 경관을 개선하고, 주민의 삶의 질을 높이는 등의 목적으로 진행되고 있습니다. 서울시는 소규모 재건축 사업을 적극 지원하고 있으며, 2023년 1분기 현재 1,000개 이상의 단지가 재건축을 추진하고 있습니다.서울의 변두리쪽이라도 재건축이 제대로 될 수 있는지에 대해서는 단지의 위치, 규모, 설계, 건설사, 분양가, 시장 상황 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 재건축 사업은 조합의 결성, 사업의 승인, 설계의 입찰, 건설의 착공, 분양의 진행, 입주의 완료 등의 과정을 거치게 됩니다. 이 과정에서는 각종 법률, 규정, 행정, 재정, 기술, 시장 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 재건축 사업의 성공 여부를 예측하기는 쉽지 않습니다.최근의 추세로 보면, 서울의 재건축 사업은 코로나19의 영향으로 둔화되었으나, 정부의 부동산 정책과 금리 인하, 재건축 특별법의 제정 등으로 인해 다시 활기를 찾고 있습니다. 특히, 강남권의 고가 아파트를 중심으로 재건축 열풍이 불고 있으며, 소규모 재건축도 리모델링이나 수직 증축 등의 방식으로 진행되고 있습니다
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Q. 민간 임대는 어떻게 진행되는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간 임대는 개인이나 기업이 공급하는 임대주택으로, 정부나 공기업 등에서 공급하는 공공 임대와는 다른 제도입니다. 민간 임대의 경우, 임대주택의 임대기간은 10년이며, 임대 의무기간이 지난 후에는 분양 전환될 수 있습니다. 민간 임대의 장점은 시세보다 저렴한 임대료와 전세 사기로부터의 안전성입니다. 민간 임대의 단점은 입주자격이나 임대료가 공급자에 따라 다를 수 있고, 임대기간이 길어서 이사가 어려울 수 있다는 점입니다.민간 임대의 청약 방법은 다음과 같습니다한국부동산원 청약홈 접속 및 로그인청약신청오피스텔/민간임대/도시형생활주택 선택청약신청하기주택명 및 타입선택청약신청 시 주의할 점 확인연락처 등 입력청약신청내역 확인 및 청약신청금 출금계좌번호 및 비밀번호 입력인증서 비밀번호 입력청약접수 완료 및 신청내역서 조회민간 임대의 임대보증금 대출은 다음과 같은 방법으로 가능합니다버팀목전세자금: 무주택 세대주이고, 소득과 자산이 일정 수준 이하인 경우, 임차보증금의 70%~80%까지 연 1.8%~2.4%의 금리로 대출 가능합니다.신한카드 임대보증금대출: 신한카드를 통해 임대주택에 입주하거나 입주 예정인 경우, 임차보증금의 95%까지 연 6.53%~8.23%의 금리로 대출 가능합니다.DB저축은행 임대아파트 보증금담보대출: DB저축은행을 통해 임대주택에 입주하거나 입주 예정인 경우, 임차보증금의 95%까지 연 3.9%~7.5%의 금리로 대출 가능합니다.하나저축은행 행복설계임대아파트론: 하나저축은행을 통해 임대주택에 입주하거나 입주 예정인 경우, 임차보증금의 95%까지 연 3.23%~5.53%의 금리로 대출 가능합니다.NH농협캐피탈 임차보증금대출: NH농협캐피탈을 통해 임대주택에 입주하거나 입주 예정인 경우, 임차보증금의 95%까지 연 5.46%~5.96%의 금리로 대출 가능합니다.KB캐피탈 임대아파트전세대출: KB캐피탈을 통해 임대주택에 입주하거나 입주 예정인 경우, 임차보증금의 100%까지 연 4.0%~7.0%의 금리로 대출 가능합니다.
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Q. 경매낙찰된 집 월세계약해도 되나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매낙찰된 집 월세계약은 가능하지만, 몇 가지 주의할 점이 있습니다.먼저, 경매낙찰자가 집을 인수하기 전까지는 원래 소유주가 임대인이 됩니다. 따라서 계약서에는 원래 소유주의 이름과 주민등록번호를 적어야 합니다. 계약금을 입금하실 때도 원래 소유주의 계좌로 입금해야 합니다. 만약 경매낙찰자의 계좌로 입금하셨다면, 환불을 요청하시고 원래 소유주의 계좌로 다시 입금하셔야 합니다.또한, 경매낙찰자가 집을 인수한 후에는 임대인이 바뀌게 됩니다. 따라서 계약서에는 경매낙찰자의 이름과 주민등록번호를 추가로 적어야 합니다. 월세도 경매낙찰자의 계좌로 납부하셔야 합니다.그리고, 경매낙찰된 집은 언제든지 경매종결이 될 수 있습니다. 경매종결이 되면 임대차계약이 해지되고, 새로운 소유자가 퇴거를 요구할 수 있습니다. 이런 경우에는 보증금을 돌려받기 위해 법원에 배당신청을 하셔야 합니다. 배당신청을 하시면 보증금의 일부 또는 전액을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.마지막으로, 경매낙찰된 집은 다른 세입자들의 임차권이 설정되어 있을 수 있습니다. 이런 경우에는 임차권이 설정된 세입자들이 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 따라서 임차권이 설정되어 있는지 확인하시고, 가능하다면 자신의 임차권도 등기하시는 것이 좋습니다. 임차권을 등기하시면 퇴거를 요구받더라도 일정 기간 동안 거주할 수 있습니다.
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Q. 1000억대 건물은 어떻게 송금 하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1000억대 건물을 송금하려면 일반적으로는 대출 없이 현금으로 매입하는 경우가 많다고 합니다. 토스뱅크의 경우 송금한도는 20억원이지만, 한도 상향 신청을 하면 최대 100억원까지 가능하다고 합니다. 다만, 한도 상향 신청은 신용등급, 소득, 자산 등을 검토하는 과정이 필요하므로 미리 준비해야 합니다.kb국민은행 같은 은행 계좌의 경우에는 은행에 방문하여 송금한도를 높일 수 있습니다. 단, 은행마다 송금한도 상향에 대한 기준과 절차가 다를 수 있으므로, 미리 확인하시는 것이 좋습니다.1000억대 건물을 송금하실 때는 송금 수수료, 세금, 재산세 등도 고려하셔야 합니다. 재산세 계산기를 이용하시면 재산세를 쉽게 확인하실 수 있습니다.부동산 매입에 관심이 있으시다면, 재미있는 글도 추천드립니다. 평범한 직장인이 100억 건물주가 되는 방법에 대해 알아보실 수 있습니다.
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Q. 본인돈1억 대출 1.7억 전세만기전 집주인에게 본인돈 1억만 받았을때 문제있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출금은 임차인이 아닌 임대인이 은행에 상환해야 하는 대출입니다. 임차인은 전세보증금을 임대인에게 전달하고, 임대인은 그 금액을 은행에 담보로 제공하여 대출을 받습니다. 전세계약이 만료되면 임대인은 은행에 대출금을 상환하고, 임차인에게 전세보증금을 돌려줘야 합니다.전세대출금 문제는 임대인이 대출금을 상환하지 못하거나, 전세보증금을 돌려주지 않는 경우에 발생할 수 있습니다. 이런 경우 임차인은 임대인에게 전세보증금을 청구할 수 있으며, 임대인이 은행에 대출금을 상환하지 않으면 은행은 임차인의 전세보증금을 압류할 수 있습니다.질문자님의 경우, 임대인이 전세대출금을 상환하지 않고, 본인돈 1억원만 먼저 돌려주겠다고 한 것은 문제가 있습니다. 임대인은 전세보증금 전액을 돌려줘야 하며, 전세대출금은 임대인이 책임져야 합니다. 임대인이 전세대출금을 상환하지 않으면, 은행은 질문자님의 전세보증금을 압류할 수 있으므로, 질문자님은 전세보증금 전액을 받을 권리가 있습니다.따라서, 질문자님은 임대인에게 전세보증금 전액을 받을 것을 요구하시고, 임대인이 거부하면 법적 조치를 취하실 수 있습니다. 전세보증금 반환 문제는 전세보증금 반환보증서를 발급받은 경우에는 주택도시보증공사 (HUG)에 신청하시면 됩니다. 전세보증금 반환보증서를 발급받지 않은 경우에는 임대인을 상대로 소송을 제기하실 수 있습니다.