안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 월세 암묵적 계약연장 이게 맞나요? 복비
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 월세 암묵적 계약연장이란 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장’되는 것을 말합니다. 만일 갱신거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는데 이를 묵시적갱신이라 표현합니다. 따라서 복비를 내지 않고 계약을 해지할 수 있습니다.2 월세나 전세가 묵시적으로 갱신되면, 계약기간이 2년 더 연장됩니다. 그러나, 세입자 보호법이라고 할 수 있는 주택임대차보호법에 의해 세입자는 언제든지 월세 계약 또는 전세 계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 단, 임대인에게 3개월 전에 통지하고, 임대인이 입주자를 구할 수 있도록 협조해야 합니다. 만약 임대인이 입주자를 구하지 못하면, 임차인은 임대인에게 3개월치 월세를 지급해야 합니다. 그러므로 지금 이사 통보하면 3개월 후에 조건없이 보증금을 돌려받고 나갈 수 있습니다.
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Q. 임대인 아파트 전세갱신거부 후 2년 이내 아파트 매매 관련 문의 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 그러나 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 실거주 의사와 입주 계획을 명백히 통보하고, 객관적으로 증명할 수 있어야 합니다. 그렇지 않으면 임차인에게 손해배상을 지불할 수 있습니다.임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후에는 2년간 제3자에게 임대 주택을 임대하거나 매도할 수 없습니다. 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제2항에 따른 임대인의 의무입니다. 만약 임대인이 정당한 이유 없이 제3자에게 임대 주택을 매도하면, 임차인은 민법상 허위 갱신 거절로 인한 일반 불법행위로 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서, 임대인이 실거주로 전세계약 갱신거부 후 2년 이내에 아파트를 매매한 것은 적법하지 않습니다. 임차인은 임대인에게 손해배상을 요구할 수 있습니다. 손해배상의 산정 방법은 임차인이 입은 실제 손해를 기준으로 하며, 임대차 계약기간의 남은 기간, 임대 주택의 시세, 임차인의 이사 비용 등을 고려하여 판단할 수 있습니다.
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Q. 고려하는 전세집에 거주하는 세입자가 있는데도 등기부등본상 집주인의 주소가 이 전세집의 주소로 되어 있습니다. 문제 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 네, 맞습니다. 전세집에 거주하는 세입자는 전입신고를 하고 전세권 설정을 해야 합니다. 전입신고를 하면 주민등록등본상에 거주자로 표시되고, 전세권 설정을 하면 등기부등본상에 권리자로 표시됩니다. 이렇게 하면 전세계약의 안전성을 보장받을 수 있습니다. 하지만, 집주인의 주소가 전세집 주소로 되어 있다면, 세입자는 전입신고를 할 수 없고, 전세권 설정도 할 수 없습니다. 이는 전세계약의 위험성을 높이는 요인입니다. 따라서, 현재 세입자는 전세계약의 보호를 받지 못하고 있을 가능성이 높습니다.2 네, 맞습니다. 현재 세입자가 나가고 제가 이 집에 들어가게 되었을 때에도, 집주인의 주소가 전세집 주소로 표기되어 있다면, 저 역시 전입신고를 할 수 없습니다. 전입신고를 하지 않으면, 주민등록상의 주소와 실제 거주지가 다르게 되고, 이는 여러 가지 불이익을 초래할 수 있습니다. 예를 들어, 세금, 복지, 의료, 교육, 투표 등에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 전세권 설정도 할 수 없기 때문에, 전세계약의 안전성을 보장받을 수 없습니다. 만약, 집주인이 부도나 파산 등의 문제로 집을 잃게 되거나, 다른 사람에게 재대출하거나 매매하게 되면, 세입자는 전세금을 돌려받지 못하고 집을 내보내야 할 수도 있습니다.따라서, 전세집을 구하실 때에는 반드시 등기부등본을 확인하시고, 집주인의 주소가 전세집 주소와 다른지, 근저당이 설정되어 있는지, 전세권 설정이 가능한지 등을 체크하시기 바랍니다. 또한, 전세계약을 체결하신 후에는 전입신고를 하시고, 전세권 설정을 하시는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 전세계약의 보호를 받으실 수 있습니다.
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Q. 반 전세 계약을 할 때 주의할 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세 계약을 할 때 주의할 점은 다음과 같습니다.전월세 전환요율을 따져보세요. 전월세 전환요율은 1년 월세와 (전세금 - 보증금)의 비율입니다. 이 비율은 임대차 보호법에 따라 최대 4.25%로 제한되어 있습니다. 월세가 적정한지 확인하고, 임대인이 과도한 월세를 요구하면 협의하세요.확정일자를 받으세요. 확정일자는 임대차 계약의 효력을 입증하는 서류입니다. 반전세 계약도 전세와 동일하게 확정일자를 받아야 합니다. 계약서를 다시 작성할 때에도 확정일자를 다시 받으세요. 계약서 특약에 이전 계약 승계 계약임을 명시하세요.도배, 장판 교체비용을 상의하세요. 반전세는 월세와 전세의 중간 형태이므로, 도배나 장판 교체비용의 부담은 임대인과 임차인이 협의해서 결정해야 합니다. 법적인 규정은 없으므로, 계약 전에 충분히 상의하고 계약서에 명시하세요.중개수수료를 확인하세요. 반전세의 중개수수료는 월세 계산방식으로 산정됩니다. 중개수수료 계산 시 보증금에 월임대료 x 100을 더한 금액이 중개료 산정 기준금액이 됩니다. 이 금액이 5천만원 미만일 경우 한해 보증금에 월임대료 x 70으로 적용됩니다.
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Q. 집 안 내놓은 집주인..어떻게 해야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민사소송을 제기하기 전에는 다음과 같은 절차를 따르시는 것이 좋습니다.집주인에게 내용증명을 발송하여 계약위반 사실을 고지하고, 정당한 요구사항을 서면으로 통보합니다. 내용증명은 우체국에서 작성하거나, 변호사에게 의뢰할 수 있습니다. 내용증명은 집주인에게 소송의사를 알리고, 증거자료로 활용할 수 있습니다. 집주인이 내용증명에 응하지 않거나, 합리적인 타협이 이루어지지 않는다면, 민사소송을 제기할 수 있습니다. 민사소송은 임차인이 계약위반 사실과 손해액을 입증해야 하므로, 계약서, 영수증, 사진, 동영상, 증인 등의 증거를 준비해야 합니다. 또한, 소송비용과 시간적 부담을 감안해야 합니다. 민사소송을 제기할 때는 전문적인 법률지식과 경험이 필요하므로, 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 변호사는 임차인의 권리를 대변하고, 적절한 소송전략을 수립하고, 증거를 수집하고, 판례를 인용하고, 소송과정을 안내해줄 수 있습니다.