안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트를 월세주면 반드시 사업자등록을 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택을 월세로 주실 때 사업자등록의 필요성에 대해 궁금하시군요. 일반적으로, 1개의 주택을 소유하고 계시고 그 주택을 월세로 놓는 경우, 주택임대소득 과세대상자가 아니므로 사업자등록을 하지 않아도 됩니다. 그러나 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 월세를 받으면 주택임대소득 과세대상이 되므로 사업자등록을 해야 합니다.2023년부터는 기준시가 12억원을 초과하는 주택에 대해서만 주택임대소득 과세가 적용되며, 이 경우에도 사업자등록이 필요합니다1. 만약 사업자등록을 하지 않을 경우, 임대수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세가 부과될 수 있습니다.월세 수입이 연간 2천만원 이하인 경우에는 사업자등록이 필요 없으며, 이는 2주택 이상 보유하신 경우에도 적용됩니다.따라서, 현재 상황에서는 본인 소유의 주택 수, 주택의 기준시가, 그리고 예상되는 월세 수입을 고려하여 사업자등록의 필요 여부를 결정하셔야 합니다.
부동산
Q. 오피스텔 전세가와 매매가가 이러면 신뢰할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔의 매매가와 전세가가 비슷한 경우는 드물지 않으며, 이는 여러 요인에 의해 발생할 수 있습니다. 전세가가 매매가에 근접하거나 매매가를 초과하는 현상을 '깡통 전세’라고 하며, 이는 주로 전세 수요가 많고 매수자가 적은 시장에서 발생합니다.전세가와 매매가의 차이가 적은 오피스텔은 매매보다는 전세로 거래되는 경우가 많고, 이는 오피스텔의 보유 가치 대비 사용 가치가 높다는 것을 의미할 수 있습니다. 매매를 선택할 경우 장점으로는 소유권을 가지고 집값 상승 시 이익을 얻을 수 있다는 점이 있으며, 단점으로는 집값 하락 시 손실을 볼 수 있고, 매매 시 발생하는 세금 부담과 대출 이자 부담이 있다는 점입니다.전세를 선택할 경우의 장점은 매월 나가는 비용이 없고, 입주 기간이 끝나면 보증금을 돌려받을 수 있다는 점이며, 단점으로는 보증금이 많이 필요하고 전세 사기의 위험이 있다는 점입니다.전세보증보험에 가입할 수 있다면, 전세금 반환에 대한 안정성을 높일 수 있으나, 전세가율이 높은 경우에는 경매나 법적 절차에 들어갔을 때 시세보다 낮게 낙찰될 가능성이 있어 전세보증금을 회수하는 데 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 전세 계약을 고려하실 때는 해당 지역의 시세를 비교하고, 전세가율을 확인하며, 전세보증금 반환 보증 제도의 가입 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
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Q. 애견운동장허가 밭이나 임야로허가가능한지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.애견 운동장을 운영하기 위한 토지에 대한 허가 과정은 복잡할 수 있으니, 걱정하시는 것이 이해됩니다. 일반적으로, 애견 운동장과 같은 동물 관련 시설을 위한 토지 사용에는 여러 법적 요건이 있습니다.밭이나 임야를 애견 운동장으로 사용하기 위해서는 해당 지역의 국토계획법과 동물보호법에 따른 용도 변경 허가가 필요할 수 있습니다. 보전, 생산, 계획 등의 용도 지역 분류에 따라 허가 가능 여부와 절차가 달라질 수 있으므로, 해당 지역의 시군구청이나 농림부서에 문의하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다.시설에 대해서는, 휀스 설치와 컨테이너 사용은 일반적으로 큰 문제가 되지 않지만, 상수도와 전기 설비는 해당 지역의 인프라와 규제에 따라 추가적인 허가가 필요할 수 있습니다.이러한 사항들을 고려하여, 전문가의 상담을 받거나, 관련 부서에 직접 문의하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 또한, 동물 위탁 관리업에 대한 허가 절차와 주의 사항에 대해 자세히 설명한 자료도 참고하시면 도움이 될 것입니다.토지를 선택할 때는, 애견 운동장으로의 사용 가능 여부, 접근성, 주변 환경, 그리고 향후 확장 가능성 등을 고려하는 것이 좋습니다. 토지 구매나 임대 전에는 반드시 법적인 조언을 구하고, 모든 필요한 허가 절차를 확인하시기 바랍니다.
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Q. 전세계약할때 공동명의일때어는사람한테 입금하나여
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 할 때 부동산이 공동명의로 되어 있다면, 일반적으로 모든 공동 소유자의 동의가 필요합니다. 입금은 보통 모든 소유자와의 합의에 따라 결정되며, 임대차 계약서에는 모든 소유자의 이름과 서명이 포함되어야 합니다.공동명의로 된 부동산을 전세 계약할 때 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다계약서 작성: 모든 공동 소유자의 이름과 서명이 포함되어야 하며, 계약서에는 보증금 반환 및 계약 해지 시의 절차와 조건이 명확히 기재되어야 합니다.송금 및 입금 확인: 전세나 임대보증금을 지불할 때는 소유자 각자에게 송금하는 것이 좋으며, 송금 내역은 나중에 확인할 수 있도록 보관해야 합니다.임대보증금 처리: 임대보증금은 중요한 재산이므로, 건전한 방식으로 처리하고, 반환 조건과 절차를 명확히 알고 있어야 합니다.부동산 중개사 활용: 중개사의 도움을 받아 계약을 체결하는 것도 고려해야 하며, 중개사는 전문적인 조언을 제공하고 계약서 작성 및 중재 역할을 할 수 있습니다.공동명의가 3명 이상일 경우, 과반수의 지분권자와 계약을 체결하면 법적으로 문제가 없습니다. 예를 들어, 소유자가 5명인 경우 최소 3명의 소유자와 계약을 체결해야 합니다. 또한, 대표로 계약을 진행할 때는 위임장과 인감증명서를 받아야 합니다.
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Q. 오피스텔담보대출은 은행에서 안되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 담보대출은 은행에서 가능합니다. 일반적으로 아파트 담보대출과 유사한 조건으로 오피스텔 담보대출을 제공하는 은행들이 있으며, 각 은행마다 다양한 상품과 조건을 가지고 있습니다. 예를 들어, KB저축은행, 신한저축은행, 대신저축은행, KB국민은행, NH농협은행, 신한은행, 한국투자저축은행 등이 오피스텔 담보대출 상품을 제공하고 있습니다.각 은행의 담보대출 상품은 한도, 금리, 조건 및 자격 요건이 다를 수 있으니, 자세한 정보는 해당 은행에 문의하거나 은행의 웹사이트를 방문하여 확인하는 것이 좋습니다.