안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 관련 용어 중에서 종상향이 있는데 어떤 의미이며 조건이 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.종상향이란 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 용도지역 중 1·2 종 일반주거지역을 2·3 종으로 높여주는 것을 뜻하는 부동산 용어입니다. 종상향을 하게 되면 건폐율과 용적률, 층수가 상향됩니다. 예를 들어, 1 종 전용주거지역을 2 종 일반주거지역으로 종상향하면 건폐율은 10%, 용적률은 최대 150%가 커집니다.종상향의 조건은 도시관리계획 수립 절차를 준용합니다. 기초조사를 필두로 계획(안) 작성-주민 의견 청취-입안 또는 결정 신청-관계기관 협의-도시계획위원회 심의-결정 및 고시-지형도면 작성 및 승인 고시로 마무리됩니다. 이러한 절차는 시간이 오래 걸리고 소유주들의 이권 문제, 도심 과밀화 등의 단점도 있습니다.
부동산
Q. 전입신고와 확정일자를 받은 세입자가 선순위근저당의 다음 이라면
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자를 받은 세입자는 우선변제권을 취득할 수 있습니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 먼저 배당(보증금을 변제) 받을 수 있는 권리를 말합니다.만약 선순위근저당의 다음에 전입신고와 확정일자를 받은 세입자가 있다면, 우선변제청구가 가능합니다. 즉, 선순위근저당권자에게 배당된 금액을 제외하고 남은 금액에서 세입자의 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.우선변제 금액 외에는 어떻게 되는지에 대해서는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 만약 남은 금액이 세입자의 보증금보다 많다면, 그 차액은 다른 후순위 권리자들에게 안분배당됩니다. 만약 남은 금액이 세입자의 보증금보다 적다면, 세입자는 보증금의 일부만 변제받을 수 있으며, 나머지는 임대인에게 청구해야 합니다.전입신고와 확정일자는 임차인의 보증금과 권리를 보호하기 위한 중요한 제도이므로, 전세계약을 할 때는 반드시 받아야 합니다. 또한 전세사기를 예방하기 위해 전세보증보험 가입이나 특약사항 작성 등의 조치도 필요합니다.
부동산
Q. 청년전용 부증부월세대출 을 받고싶습니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년전용 부증부월세대출은 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하의 무주택 청년에게 저리로 전월세보증금 및 월세를 대출해주는 정책입니다. 부부합산 연소득이 5천만원 이하이고, 순자산가액이 3.45억원 이하인 자가 대출을 받을 수 있습니다.현재 소득이 없는 대학생도 대출을 받을 수 있습니다. 다만, 1년 미만 재직자의 경우 대출한도가 2천만원 이하로 제한될 수 있습니다.대출을 받아 1년간 이용한 뒤 완납을 하고, 다른 지역으로 이사를 가면 다시 청년전용 부증부월세대출을 신청해서 받을 수 있습니다. 대출기간은 25개월이지만, 4회 연장하여 최장 10년 5개월까지 이용할 수 있습니다.현재 계약하고 싶은 집들이 500에 65 정도라면, 이 대출을 통해 받을 수 있는 금액은 다음과 같습니다.보증금 대출: 최대 3천5백만원 이내이며, 보증금 대출금과 월세금 대출금의 합계액이 전세금액의 80% 이내여야 합니다. 단, 보증금 대출금은 전세금액의 70% 이내입니다.월세금 대출: 최대 960만원 (24개월 기준 월 40만원 이내)입니다.예를 들어, 전세금액이 5억원이고, 월세금이 65만원인 경우, 보증금 대출은 3천5백만원, 월세금 대출은 960만원을 받을 수 있습니다. 이 경우, 보증금 대출금과 월세금 대출금의 합계액이 전세금액의 80% 이내이고, 보증금 대출금이 전세금액의 70% 이내이므로 대출 조건을 만족합니다.
부동산
Q. 아파트 매물 내놓을때 사진을 첨부하는게 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매물 사진을 첨부하는 것은 장단점이 있습니다. 사진을 첨부하면 매물의 상태와 분위기를 잘 보여줄 수 있고, 구매자의 관심을 끌 수 있습니다. 하지만 사진을 첨부하지 않으면 구매자가 직접 집을 보러 올 가능성이 높아지고, 현장에서 협상할 수 있는 여지가 생깁니다. 또한 사진을 첨부할 때는 네이버 부동산의 사진 기준과 규정을 준수해야 하며, 검증 비용이 들 수도 있습니다. 인테리어를 새로 해서 깔끔한 집이라면 사진을 첨부하는 것이 좋을 수도 있습니다. 하지만 사진만으로는 집의 모든 장점을 드러낼 수 없으므로, 구매자에게 설득력있는 설명을 해주는 것도 중요합니다. 결국 사진을 첨부하는 것은 개인의 선택이며, 매물의 특성과 시장 상황에 따라 다르게 판단해야 합니다.
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Q. 전세 잔금전 임차인에 비번 미리 알려줘도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인에게 전세 잔금전에 비밀번호를 알려주는 것은 권장하지 않습니다. 임차인이 잔금을 치르지 않고 점유하거나, 짐을 들여놓고 나중에 퇴거를 거부할 수도 있기 때문입니다. 임차인이 청소를 하고 싶다면, 임대인이 직접 문을 열어주고 청소가 끝난 후 사람과 짐이 없다는 것을 확인하는 것이 좋습니다. 그리고 잔금을 받은 후에 비밀번호를 알려주시면 됩니다. 이렇게 하면 임차인의 대항력이 발생하지 않고, 임대인의 권리를 보호할 수 있습니다