안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 지식산업센터 매매 하는 방법에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.개인사업자등록은 필수인가요?지식산업센터는 사업자등록증이 없어도 매매가 가능합니다. 다만, 실제로 사업을 하시려면 사업자등록을 하셔야 합니다. 사업자등록을 하시면 세금이나 관리비 등에 대한 혜택을 받으실 수 있습니다.대출은 얼마나 받을 수 있고(LTV, DTI)와 자본금은 얼마나 필요한가요?지식산업센터의 대출 조건은 은행이나 지역에 따라 다르지만, 일반적으로 LTV는 80% 이상, DTI는 60% 이상이 가능합니다. 즉, 매매가의 80% 이상을 대출로 받으실 수 있고, 월 납입액이 소득의 60% 이내면 됩니다. 자본금은 매매가의 20% 이하로 준비하시면 됩니다. 예를 들어, 매매가가 1억원인 지식산업센터를 구매하신다면, 8천만원을 대출로 받으시고, 2천만원을 자본금으로 내시면 됩니다. 단, 대출 금리나 한도는 신용도나 보증서류 등에 따라 달라질 수 있으므로, 신청 전에 은행과 상담하시는 것이 좋습니다.생애최초 디딤돌대출 가능한가요?지식산업센터는 주택이 아니므로, 생애최초 디딤돌대출을 받으실 수 없습니다. 생애최초 디딤돌대출은 주택을 처음 구매하는 무주택자에게만 적용되는 특별한 대출입니다. 지식산업센터는 주택이 아니므로, 일반적인 신용대출이나 담보대출을 받으셔야 합니다.주택수에 포함되나요?지식산업센터는 주택이 아니므로, 주택수에 포함되지 않습니다. 즉, 지식산업센터를 구매하셔도 무주택자로 인정됩니다. 따라서, 주택을 구매하실 때 주택수에 따른 제한이나 세금 부담을 받지 않으실 수 있습니다 .금리 우대 및 이용가능한 우대정책에는 어떤것들이 있나요?지식산업센터의 금리 우대나 우대정책은 은행이나 지역에 따라 다르지만, 일반적으로 다음과 같은 것들이 있습니다 .신용등급이 높을수록 금리가 낮아집니다. 신용등급은 신용카드 사용이력, 대출 상환이력, 소득증빙 등에 따라 결정됩니다.지식산업센터가 위치한 지역이 지역경제 활성화를 위해 정부나 지방자치단체의 지원을 받는 경우, 금리가 낮아질 수 있습니다. 예를 들어, 동탄 테크노밸리는 경기도의 지원을 받는 지역이므로, 일부 은행에서 금리 우대를 해줍니다.지식산업센터를 실제로 사업에 이용하시는 경우, 사업자등록증이나 매출증빙 등을 제출하시면 금리가 낮아질 수 있습니다. 또한, 사업에 따라 정부나 기관의 지원금이나 보증서를 받으실 수도 있습니다 .지식산업센터를 임대하시는 경우, 임대료가 대출금 납입액보다 높을수록 금리가 낮아집니다. 임대료는 임차인과의 계약서나 입금내역 등으로 증빙하실 수 있습니다.
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Q. 주택청약에 장단점에는 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약이란 주택을 분양 받으려고 하는 사람이 일정한 입주자격을 갖추어 사겠다는 의사표시로 예금 등에 가입하는 것을 말합니다. 주택청약에는 공공주택과 민영주택이 있으며, 각각 장단점이 있습니다.공공주택의 장점은 저렴한 가격과 안정적인 품질을 보장한다는 점입니다. 또한 관리비 등 부대비용도 적고 세입자 보호 정책도 우수하다는 점도 장점으로 볼 수 있습니다. 그러나 단점은 청약 경쟁률이 높아 당첨 확률이 낮고 평수 제한 등 선택지가 적다는 것입니다.민영주택의 장점은 다양한 선택지와 넓은 평수를 제공한다는 점입니다. 또한 청약 경쟁률이 낮아 당첨 확률이 높다는 점도 장점으로 볼 수 있습니다. 그러나 단점은 가격 변동성이 크고 품질 문제가 발생할 수 있다는 점입니다. 또한 분양 후에도 관리비 등 부대비용이 많아진다는 점도 단점으로 볼 수 있습니다.주택청약을 하면 다음과 같은 이점이 있습니다.예금통장보다 금리가 높다는 것주택청약에 넣는 비용의 일부분은 소득공제가 된다는 점주택청약, 좋은 기회가 있을 때 잡을 수 있는 점주택청약을 하지 않으면 다음과 같은 단점이 있습니다.주택청약 1순위 조건을 충족하지 못해 원하는 주택에 청약할 수 없다는 점주택청약 통장에 모은 돈을 다른 목적으로 사용할 수 없다는 점주택청약 통장에 모은 돈이 시세차익으로 인해 가치가 떨어질 수 있다는 점주택청약을 할지 말지는 개인의 선택이지만, 장기적으로 주택을 구매하고자 한다면 주택청약을 하는 것이 유리할 수 있습니다. 주택청약을 하려면 주택청약 종합저축이라는 특별한 통장에 가입하고 매달 일정 금액을 납입해야 합니다.
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Q. 월세 계약 관련 질문입니다. 한달치 다 내야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.첫째, 입주청소비를 내고 가야하는지에 대해서는 계약서에 특약 조건이 있는지 확인해야 합니다. 일반적으로 입주청소비는 임대인의 의무이지만, 계약서에 특약으로 임차인이 부담하도록 되어 있다면 계약을 준수해야 합니다. 만약 계약서에 특약이 없다면, 입주청소비를 내지 않아도 됩니다. 그러나 임차인은 시설물을 훼손하거나 개조한 경우에는 원상복구 또는 보상을 해야 합니다둘째, 계약기간 중 마지막 한달을 다 못채우고 이사를 가는 경우에는 월세를 한달 치 다 내야하는지에 대해서는 임대인의 동의 여부에 따라 다릅니다. 원칙적으로 월세 계약 중도해지는 불가능하고, 임대인의 동의 없이는 어렵습니다. 만약 임대인이 동의한다면, 새로운 세입자를 구하거나 위약금을 지불하고 중도해지를 할 수 있습니다. 만약 임대인이 동의하지 않는다면, 계약기간 동안 월세를 지불해야 합니다. 보증금은 계약이 종료되고 정산 후에 돌려받을 수 있습니다
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Q. 생활형 근린시설중 준주택으로 볼수 있는 기준이 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생활형 근린시설은 우리가 살아가는데 필요하거나 편리한 시설들을 말하는데, 건축법에 따라서 1종과 2종으로 구분됩니다. 1종은 대규모 상업 시설이나 많은 사람들이 찾는 시설이고, 2종은 비교적 작은 규모의 시설들입니다.준주택이라는 용어는 법적으로 정의된 것은 아니지만, 일반적으로 주거용으로 사용할 수 있는 시설을 말합니다. 예를 들어, 오피스텔이나 다중생활시설은 주거용으로 사용할 수 있으므로 준주택으로 볼 수 있습니다.그러나, 근린생활시설을 주거용으로 사용하려면 용도변경 신고를 해야 합니다. 용도변경 신고를 하려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.용도구역, 지구안에서 용도변경이 허용되어야 함.주차장법에 의해 주차대수 산정 시 적법하게 부지에 주차대수를 설치 할 수 있어야 함.하수도법에 의해 정화조 용량이 적법해야 함.용도변경으로 건축물이 받는 하중이 기준에 적법해야 함.용도변경 신고를 하지 않고 근린생활시설을 주거공간으로 사용하는 것은 불법입니다. 이런 경우 원상복구명령이나 이행강제금이 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다.
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Q. 기존에 있는 소형아파트를 구입하여 추가 임대사업을 하려고 할 때 취득세 계산방법 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기존에 있는 소형아파트를 구입할 경우 취득세는 주택 수와 지역에 따라 달라집니다. 소형주택은 청약 시에 무주택으로 간주되지만 취득세, 양도세, 종합소득세를 판단할 때에는 주택 수에서 배제되지 않습니다.2023년 부동산 취득세율은 다음과 같습니다비조정대상지역: 1·2주택 1~3%, 3주택 4%, 4주택 이상·법인 6%조정대상지역: 1·2주택 1~3%, 3주택 6%, 4주택 이상·법인 7.4%따라서, 소형주택 3채를 보유하고 있는 경우, 비조정대상지역에서 기존 소형아파트를 구입하면 4%의 취득세가 부과되고, 조정대상지역에서 구입하면 6%의 취득세가 부과됩니다.취득세는 취득가액의 일정 비율로 산정되므로, 구입하려는 소형아파트의 가격에 해당 비율을 곱하면 취득세를 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 비조정대상지역에서 5억원의 소형아파트를 구입한다면, 취득세는 5억원 x 4% = 2천만원이 됩니다.취득세는 취득일로부터 60일 이내에 납부해야 합니다. 취득세를 납부하지 않으면 가산세가 부과됩니다. 취득세 감면 대상이 되는 경우에는 취득세 감면 신청서를 제출해야 합니다.