안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 매수 시 등기부등본 볼 때 중요사항과 주의사항이 뭔지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기부등본은 부동산의 권리관계를 확인할 수 있는 문서입니다. 등기부등본을 보실 때는 다음과 같은 점들을 꼭 확인해보세요.갑구에서 실제 소유주가 누구인지, 소유권이 언제 어떻게 이전되었는지, 소유권 이외의 다른 권리가 있는지 확인합니다. 예를 들어, 가압류, 가처분, 가등기, 전세권, 근저당권 등이 있으면 매수 시에 문제가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.을구에서 부동산에 관련된 특수관계인이 있는지 확인합니다. 예를 들어, 배우자, 친족, 법인 등이 있으면 매수 시에 동의나 승낙이 필요할 수 있으므로 주의해야 합니다.별지에서 부동산의 위치, 면적, 지목, 지분 등이 정확한지 확인합니다. 예를 들어, 부동산의 실제 면적과 등기부등본상의 면적이 다르면 매수 시에 문제가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.등기부등본을 보실 때는 다음과 같은 점들을 주의해야 합니다.등기부등본은 공신력이 없는 문서입니다. 즉, 법적 효력이 없으므로 '참고’용으로만 활용하고 맹신해서는 안됩니다. 등기부등본에 기재된 내용이 부동산의 실제 상태와 다를 수 있으므로, 매수 전에는 반드시 부동산을 직접 확인하거나 전문가의 도움을 받아야 합니다.등기부등본은 실시간으로 업데이트되는 문서가 아닙니다. 즉, 등기부등본에 기재된 날짜가 최신인지 확인해야 합니다. 매수 전에는 가급적이면 당일에 발급된 등기부등본을 열람하거나, 매수 과정에서 수시로 등기부등본을 업데이트하면서 확인해야 합니다.등기부등본은 모든 서류가 완벽하게 제공되는 것이 아닙니다. 즉, 등기부등본에 빠진 장수가 없는지 확인해야 합니다. 등기부등본은 갑구, 을구, 별지로 구성되어 있으며, 각각의 페이지 수가 일치하는지 확인해야 합니다. 예를 들어, 1/4, 2/4, 3/4, 4/4 등으로 표시되어 있어야 합니다.
부동산
Q. 분양권 계약서 원본을 매수자 한테 남겨도 되는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양권 매매계약서는 매도인과 매수인이 분양권의 권리와 의무를 명확히 하기 위한 중요한 서류입니다. 따라서 계약서 원본을 매수인에게 넘겨주는 것은 권장되지 않습니다. 계약서 원본을 잃어버리거나 변조되거나 분쟁이 발생할 경우 문제가 될 수 있습니다.분양권 매매계약서는 원본 2부를 작성하고, 매도인과 매수인이 각각 1부씩 보관하는 것이 좋습니다. 매수인이 대출을 위해 은행에서 계약서 원본을 요구한다면, 매도인이 직접 은행에 방문하여 계약서 원본을 제출하고, 대출 승인이 나면 다시 원본을 회수하는 방법을 사용할 수 있습니다. 또는 매수인이 계약서 원본을 임시로 보관하고, 잔금을 지불할 때 원본을 반납하도록 약정하는 방법도 있습니다. 이 경우에는 특약사항에 명시하고, 매수인이 계약서 원본을 보관하는 기간과 장소를 정확히 알고 있어야 합니다.아파트 분양권 매매계약서 작성 방법과 양식에 대해서는 여기나 여기를 참고하시면 도움이 될 것입니다. 계약서 작성 후에는 부동산 실거래 신고, 중도금 대출 승계, 명의변경, 양도소득세 신고 등의 절차를 순서대로 진행해야 합니다. 이에 대한 자세한 내용은 여기나 여기를 확인해보세요.
부동산
Q. 전세집 이전 시 가져온 집기 철거비용 부담 주체에 대한 관련 법령이나 판례를 참고할 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 전세집 이전 시 가져온 집기는 임차인이 설치한 것으로 보아 임차인의 책임으로 철거비용을 부담해야 합니다. 그러나 임대차 계약서에 특별한 약정이 있거나 임대인이 철거를 요구하지 않는 경우에는 임차인이 철거비용을 부담하지 않을 수도 있습니다.전세집 이전 시 가져온 집기 철거비용 부담 주체에 관한 법령은 따로 없으나, 판례에 따르면 다음과 같은 기준으로 판단할 수 있습니다.임차인이 임대인의 동의 없이 임차물에 설치한 집기는 임차인이 철거하고 원상복구해야 하며, 그 비용은 임차인이 부담한다. (대법원 2010다89876, 89883 판결)임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물에 설치한 집기는 임차인이 철거하고 원상복구해야 하나, 그 비용은 임대인이 부담한다. (대법원 2007다91336 판결)임차인이 임차물에 설치한 집기가 임차물의 가치를 높이거나 임대인의 요구에 따라 설치한 것이라면, 임차인은 철거하고 원상복구할 의무가 없다. (대법원 2009다10505 판결)따라서 전세집 이전 시 가져온 집기 철거비용 부담 주체는 임차인이 설치한 집기의 종류와 임대인의 동의 여부, 임차물의 가치 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다. 가능하면 임대차 계약서에 특약으로 명시하거나 임대인과 협의하여 결정하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 1가구 2주택하여 양도세는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1가구 2주택자의 양도세는 다음과 같은 방법으로 계산할 수 있습니다.양도소득금액 산출: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제액양도소득 과세표준 산출: 양도소득금액 - 기본공제양도소득 산출세액 계산: 양도소득 과세표준 x 세율여기서 세율은 주택수와 보유기간에 따라 다르게 적용됩니다. 2023년부터 1가구 2주택자는 중과세율이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 양도세를 납부하게 되었습니다. 또한 장기보유특별공제율은 보유기간이 3년 이상인 경우 적용됩니다.예를 들어, 아파트를 7억원에 팔고, 취득가액이 5억원이고, 필요경비가 1억원이라고 가정해보겠습니다. 보유기간이 10년이므로 장기보유특별공제율은 50%입니다. 그러면 양도소득금액은 다음과 같이 계산됩니다.양도소득금액 = (7억 - 5억 - 1억) x (100 - 50) / 100 = 0.5억원기본공제는 공시지가 9억원까지 적용되므로, 공시지가가 7억원이라면 기본공제액은 0.5억원입니다. 그러면 양도소득 과세표준은 다음과 같이 계산됩니다.양도소득 과세표준 = 0.5억 - 0.5억 = 0원양도소득 과세표준이 0원이므로, 양도소득 산출세액도 0원입니다. 즉, 양도세를 납부할 필요가 없습니다.
부동산
Q. 내용증명이나 확정일자는 정확히 어디로 보내야하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.내용증명이란 우체국이 어떤 내용의 우편을 발송했는지 증명해주는 서비스로, 확정일자의 한 종류입니다. 확정일자란 문서가 작성된 날을 완전히 증명할 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말합니다. 확정일자를 받으면 문서의 내용이나 기간을 변경할 수 없으므로 법적인 문제를 예방하거나 해결할 수 있습니다.내용증명이나 확정일자는 받는 사람의 주민등록상 거주지로 보내야 하는 것은 아닙니다. 받는 사람이 실제로 거주하거나 근무하는 곳으로 보내면 됩니다. 다만, 받는 사람이 수령을 거부하거나 수령인이 불분명한 경우에는 문제가 발생할 수 있으므로, 가능하면 받는 사람의 동의나 확인을 받아서 보내는 것이 좋습니다.내용증명이나 확정일자를 보내는 방법은 다음과 같습니다.우체국에 방문해서 내용증명 우편을 신청하고, 등기우편으로 보냅니다. 우체국은 내용증명으로 준비된 문서 중 1통을 자체 보관하며, 나머지 1통은 수신인에게 보냅니다. 남은 1통은 제출한 사람에게 돌려줍니다.인터넷우체국을 통해서 내용증명을 신청하고, 등기우편이나 e-증명 우편으로 보냅니다. 인터넷우체국은 내용증명 문서를 전자서명하고 위변조 방지를 하며, 3년 동안 전자 문서로 보관합니다. 수신인에게는 등기우편으로 보내거나, e-증명 우편으로 이메일로 보냅니다. 제출한 사람은 인터넷상에서 내용 문서를 조회하거나 재증명받을 수 있습니다.