안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 임대차 계약서 다시 써야하는 상황일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약서를 새롭게 작성한 후, 이 계약서를 토대로 확정일자를 다시 받아야 하는지 여부는 주택임대차보호법에 따라 달라집니다. 주택임대차보호법 제9조에 따르면, 임대차기간이 1년 이상인 경우에는 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 임대차계약서가 그 날짜에 존재하고 있었음을 공적으로 증명하는 일자를 말합니다. 확정일자를 받으면 임차인은 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리인 '우선변제권’을 얻을 수 있습니다. 확정일자를 받는 방법은 인터넷등기소나 행정복지센터에서 온라인 또는 방문 신청을 할 수 있습니다.그러나 임대차기간이 1년 미만인 경우에는 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 임대차기간이 1년 미만이더라도 확정일자를 받고 싶다면 임대인과 임차인이 합의하면 가능합니다. 임대차기간이 1년 미만인 경우에 확정일자를 받으면 임차인은 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리는 없지만, 임대차계약서의 존재와 내용을 입증할 수 있는 간접적인 방법이 될 수 있습니다.따라서, 질문자님의 경우에는 임대차기간이 1년 이상인지 1년 미만인지에 따라 확정일자를 다시 받아야 하는지 여부가 결정됩니다. 임대차기간이 1년 이상이라면, 임대차계약서를 새롭게 작성한 후, 이 계약서를 토대로 확정일자를 다시 받아야 합니다. 임대차기간이 1년 미만이라면, 확정일자를 다시 받지 않아도 되지만, 임대인과 임차인이 합의하면 받을 수 있습니다.
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Q. 법인 등기 전세 매물 안전할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법인 등기 전세 매물은 일반 매물보다 저렴하고 장기적으로 계약할 수 있는 장점이 있지만, 몇 가지 주의사항이 있습니다. 다음과 같은 사항을 확인하시기 바랍니다.전세자금 대출이 가능한지 여부: 법인 사업자등록증의 종목이 부동산 임대업이고, 전세보증금이 5억원 이하일 경우에만 한국주택금융공사에서 보증서를 발급해줍니다.경매에 넘어갈 경우 세입자의 권리 순위: 법인 소유의 부동산은 경매에 넘어가면 세금이나 월급 등이 세입자의 보증금보다 우선 순위를 갖습니다. 따라서 보증금을 전부 또는 일부 못 받을 수 있습니다. 전입신고와 확정일자를 받아도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.보증보험 가입이 가능한지 여부: 법인 매물은 보증보험에 가입하려면 법인 사업자등록증의 종목이 부동산 임대업이고, 한국건설협회, 한국주택협회, 렌트홈에 조회되지 않는 법인이어야 합니다. 보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보험사가 대신해주는 보험입니다.법인 대표자와 계약하는지 여부: 법인은 법률상 부여된 인격체이므로 법인 등기부등본에 확인된 법인 대표자와 직접 계약해야 합니다. 법인 규모가 클 경우 직원이 대신 계약할 수도 있는데, 이 때는 위임장과 법인 인감증명서, 재직증명서를 확인해야 합니다.이러한 사항을 잘 확인하시고, 법인 등기 전세 매물을 계약하시면 더 안전하고 편리하게 거주하실 수 있습니다.
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Q. 청년버팀목전세자금 대출 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년버팀목전세자금 대출은 전세자금이 부족한 청년들에게 저리의 이자로 대출해주는 상품입니다. 대출 대상은 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하의 무주택 세대주 (예비 세대주 포함)이며, 부부합산 연소득이 5천만원 이하, 순자산가액이 3.45억원 이하인 자가 됩니다. 또한 신용도 부분에서 신용회복지원등록정보가 있으면 대출이 불가능합니다.그런데, 당신께서는 개인회생을 하셨고, 3년간 성실납부해서 면책결정까지 받으셨다고 하셨습니다. 이 경우에는 신용회복지원등록정보가 해제되었을 가능성이 있습니다. 신용회복지원등록정보는 신용회복지원을 받는 기간 동안에만 유지되고, 면책결정이 나면 해제되는 것으로 알려져 있습니다. 따라서, 당신께서는 신용회복지원등록정보가 해제되었는지 확인하시기 바랍니다. 만약 해제되었다면, 청년버팀목전세자금 대출을 신청하실 수 있습니다.Hf와 HUG는 각각 한국주택금융공사 전세대출보증과 주택도시보증공사 전세금안심대출보증을 의미합니다. 이들은 청년버팀목전세자금 대출의 담보취득 방식 중 하나로 선택할 수 있습니다. Hf는 개인 신용보고 대출 실행하고, HUG는 주택 보고 대출 실행합니다. 개인회생 이력이 있어도, 신용회복지원등록정보가 해제되었다면 Hf와 HUG 모두 가능합니다.
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Q. 이런 경우 보증금 보장 받을수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물에 근저당권 설정과 전세권 설정을 둘 다 하는 경우에 보증금 보호를 받을 수 있는지에 대해 궁금하신 것 같습니다. 제가 알아본 바로는, 다음과 같은 사항들이 중요하다고 합니다.보증금의 우선변제 한도: 주택임대차보호법에 따라, 임차인은 보증금의 일정액을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 이 한도액은 지역별로 다르며, 서울의 경우 2024년 1월 1일부터 보증금 1억 1천만원 이하인 임차인은 보증금 3천 7백만원을 우선변제받을 수 있습니다. 따라서, 보증금 5천만원에 월세 60인 경우에는 보증금 3천 7백만원까지만 우선변제받을 수 있고, 나머지 1천 3백만원은 근저당권 설정의 우선순위와 범위에 따라 변제받을 수 있습니다.근저당권 설정의 우선순위와 범위: 근저당권 설정은 채권최고액이라는 범위로 설정되며, 채무액이 변동되어도 담보가 유지됩니다. 근저당권 설정의 우선순위는 등기부등본에 권리사항으로 기재된 순서대로 결정됩니다. 따라서, 근저당권 설정이 전세권 설정보다 우선순위가 높고 범위가 넓다면, 임차인의 전세권은 보호받기 어려울 수 있습니다. 예를 들어, 상가건물의 가치가 30억원이고, 근저당권 설정의 채권최고액이 31억원이라면, 은행이나 금융기관이 상가건물을 처분하면 임차인은 보증금을 전액 받을 수 없을 수 있습니다.전입신고와 확정일자: 임차인은 보증금 보호를 위해 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 세무서에서 발급하는 사업자등록증에 전입신고일자를 기재하는 것이며, 확정일자는 법원에서 발급하는 임대차계약서에 확정일자를 기재하는 것입니다. 전입신고와 확정일자를 받으면, 임차인은 실제로 상가건물을 점유하고 사용·수익할 수 있는 전세권을 설정한 것으로 인정받습니다. 전입신고와 확정일자를 받지 않으면, 임차인은 보증금 보호를 받을 수 없습니다.상가건물에 근저당권 설정과 전세권 설정을 둘 다 하는 경우에 보증금 보호를 받을 수 있는지는 위의 사항들에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 임차인은 계약 전에 꼭 등기부등본을 확인하고, 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
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Q. 상가건물 근저당권 설정이랑 전세권 설정 둘 다 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물에 근저당권 설정과 전세권 설정을 둘 다 할 수 있습니다. 하지만 두 가지 설정은 본질적으로 다른 권리입니다. 간단히 설명드리겠습니다.근저당권 설정은 은행이나 금융기관에 돈을 빌려서 상가건물을 담보로 제공할 때 하는 설정입니다. 근저당권은 채무자가 돈을 갚지 못하면 은행이나 금융기관이 상가건물을 경매나 공매로 처분하고 채권을 우선 변제받을 수 있는 담보물권입니다. 근저당권은 채권최고액이라는 범위로 설정되며, 채무액이 변동되어도 담보가 유지됩니다. 근저당권은 등기부등본에 권리사항으로 기재됩니다.전세권 설정은 임차인이 상가건물을 임대할 때 보증금을 보호하기 위해 하는 설정입니다. 전세권은 임차인이 상가건물을 점유하고 사용·수익할 수 있는 용익물권입니다. 전세권은 임대인의 동의를 받아서 설정하며, 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 상가건물을 처분하려고 할 때 임차인이 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다. 전세권은 등기부등본에 권리사항으로 기재됩니다.따라서 근저당권 설정과 전세권 설정은 서로 다른 목적과 효과를 가지고 있습니다. 상가건물에 근저당권 설정이 이미 되어 있다면, 임차인은 전세권 설정을 할 때 근저당권 설정의 우선순위와 범위를 확인해야 합니다. 근저당권 설정이 전세권 설정보다 우선순위가 높고 범위가 넓다면, 임차인의 전세권은 보호받기 어려울 수 있습니다. 예를 들어, 상가건물의 가치가 10억원이고, 근저당권 설정의 채권최고액이 8억원이라면, 임차인이 2억원의 보증금을 내고 전세권 설정을 해도, 은행이나 금융기관이 상가건물을 처분하면 임차인은 보증금을 전액 받을 수 없을 수 있습니다.상가건물에 근저당권 설정과 전세권 설정을 둘 다 하는 경우의 절차는 다음과 같습니다.임차인은 임대인과 임대차 계약을 체결하고, 임대인의 동의를 받아서 전세권 설정을 신청합니다.임차인은 전세권 설정을 위해 법원 등기소에 출석하고, 임대인 또는 대리인과 함께 전세권 설정등기를 신청합니다. 전세권 설정등기의 등기권리자는 임차인이고, 등기의무자는 임대인입니다.임차인은 전세권 설정등기의 비용을 부담하고, 등기부등본을 발급받아서 전세권 설정이 완료되었는지 확인합니다.