안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 1인거주 특약 관련 문의입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 임대차 계약서에 특약사항이 있으면 그 내용을 잘 지켜야 합니다. 특약사항은 당사자간의 특별한 합의로서 계약의 내용이 되기 때문입니다. 하지만 특약사항이 모든 경우에 유효한 것은 아닙니다. 특약사항이 법률이나 공서양속에 위반하거나, 임차인에게 불리한 것이라면 그 효력이 없습니다. 예를 들어, 임대인이 임차인의 집에 자유롭게 출입할 수 있다는 특약이나, 임차인이 임대인의 허락 없이 방문객을 초대할 수 없다는 특약은 임차인의 사생활을 침해하는 것으로서 무효입니다.이러한 관점에서 볼 때, 이 사건의 특약사항은 "1인거주를 원칙으로 한다"라고만 적혀있고, 그 의미와 범위가 명확하지 않습니다. 임차인이 방문객을 초대하거나 잠시 머물게 하는 것이 1인거주의 원칙에 반하는 것인지, 그렇다면 어느 정도의 빈도와 기간이 허용되는 것인지 구체적으로 정하지 않았습니다. 따라서 이 특약사항은 임차인의 사생활과 자유를 제한하는 것으로서 무효로 볼 수 있습니다. 또한, 임대인이 입주 후에 "우리 건물은 쾌적한 1인 독신자 숙소를 지향한다"라는 새로운 조건을 제시하는 것은 계약의 내용을 변경하는 것으로서, 임차인의 동의 없이는 효력이 없습니다.결론적으로, 임차인은 특약사항을 위반하지 않았으므로, 임대인은 임차인에게 계약 해제나 퇴거를 요구할 수 없습니다. 임차인은 법적으로 문제없이 계속 거주할 수 있습니다. 만약 임대인이 계속 불편하게 하거나 퇴거를 강요한다면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구하거나 임대차보호법에 따라 임대차관계의 확정을 신청할 수 있습니다.
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Q. 전세 전세연장 반전세 상태인데요 여러 질문이있어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 연장한 경우에는 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 사용, 재계약(합의갱신)의 세 가지 방법이 있습니다12. 각 방법에 따라 중도 해지의 가능 여부와 조건이 다릅니다.묵시적 갱신이란 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인이 서로 계약 종료 및 변경 등에 대한 통지가 없었을 경우 기존 임대차계약이 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는 것입니다. 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인은 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 보증금을 돌려주어야 합니다12. 이때 부동산중개수수료도 임대인이 부담하게 됩니다.계약갱신청구권은 임차인이 임대인에게 1회에 한하여 계약갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없는 강행규정입니다. 계약갱신청구권 사용으로 전세계약을 연장했을 때에도 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 그 효력은 3개월 후에 발생합니다. 묵시적 갱신과 마찬가지로 부동산중개수수료는 임차인이 부담하지 않아도 됩니다.재계약(합의갱신)은 상호간 합의에 의해 계약을 연장하는 것으로, 계약금액이나 기간 등을 변경할 수 있습니다. 재계약에 의한 갱신 후 계약기간 만료 전 퇴거를 통보할 경우 임대인은 임차인에게 다음 임차인을 구해올 것을 요구하고 부동산중개수수료도 임차인이 부담하게 합니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 중도 해지를 할 수 있는 경우는 없습니다.따라서, 전세 계약을 연장한 방법에 따라 3개월이나 4개월 정도만 더 살고 나갈 수 있는지가 달라집니다. 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 사용으로 연장했다면 3개월 전에 나간다고 집주인에게 이야기 해주면 되지만, 재계약으로 연장했다면 임대인의 동의가 필요하고 새로운 임차인을 구해주고 복비를 내줘야 합니다.또한, 나간다는 말을 묵시적으로 알고 있다고 해도 문자나 전화 등의 방법으로 집주인에게 명확하게 통보를 해야 합니다. 그렇지 않으면 임대인이 통보를 받지 못했다고 주장할 수 있으므로, 통보한 증거를 남기는 것이 좋습니다.복비는 임차인이 내줘야 하는 것이 맞습니다12. 복비란 임차인이 임대한 주택을 원상복구하기 위해 드는 비용을 말합니다. 임차인은 임대한 주택을 원래의 상태로 되돌려야 하며, 그렇지 않으면 임대인은 복비를 청구할 수 있습니다. 복비의 범위는 임차인의 과실로 인한 파손이나 손상, 임차인의 동의 없이 임대인이 시행한 개량이나 보수 등이 포함됩니다. 복비의 금액은 임대인과 임차인이 합의하거나, 합의가 되지 않으면 중재나 법원의 판단에 따릅니다.사람을 구해주고 나가야 하는지는 전세 계약을 연장한 방법에 따라 다릅니다. 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 사용으로 연장했다면 사람을 구해주지 않아도 되지만, 재계약으로 연장했다면 사람을 구해주어야 합니다. 임대인의 동의 없이 중도 해지를 할 수 있는 경우는 없으므로, 임대인과 협의하여 새로운 임차인을 찾는 것이 좋습니다.나가더라도 사람이 들어오지 않으면 보증금을 돌려받을 수 없는지도 전세 계약을 연장한 방법에 따라 다릅니다. 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 사용으로 연장했다면 사람이 들어오지 않아도 보증금을 돌려받을 수 있지만, 재계약으로 연장했다면 사람이 들어오지 않으면 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 임대인은 새로운 임차인이 들어올 때까지 보증금을 환수할 수 있으며, 임차인은 새로운 임차인이 들어올 때까지 임대료를 지불할 책임이 있습니다
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Q. 전세, 월세 임대차 계약서 작성 시 공인중개사분을 안끼고 하면 어떤 문제가 생길 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세, 월세 임대차 계약서 작성 시 공인중개사분을 안끼고 하면 다음과 같은 문제가 생길 수 있습니다.임대인의 신분, 주택의 소유권, 융자 여부, 미납세금 등을 확인하기 어려워 보증금이나 차임의 안전이 보장되지 않을 수 있습니다.임대차 계약서의 내용이 임대인에게 유리하게 작성되거나, 중요한 사항이 누락되거나, 위변조되거나, 파기되는 등의 위험이 있습니다.임대차 계약서에 확정일자를 받기 위해서는 법에서 요구하는 내용과 요건을 갖추어야 하는데, 이를 확인하거나 준수하기 어려울 수 있습니다.임대차 계약에 관련된 법률상식이 부족하여 임대인과의 분쟁이 발생했을 때 해결하기 어려울 수 있습니다.공인중개사 분을 끼고 계약 하면 다음과 같은 점이 장점입니다.공인중개사는 임대인의 신분, 주택의 소유권, 융자 여부, 미납세금 등을 확인하고, 중개대상물확인·설명서를 교부하여 임차인의 권리를 보호합니다.공인중개사는 정부에서 작성하여 권고하는 주택임대차표준계약서를 이용하여 임대차 계약서를 작성하고, 임차인의 입장에서도 합리적이고 공정한 계약내용을 협의하고, 계약서를 보관합니다.공인중개사는 임차인이 확정일자를 받을 수 있도록 필요한 서류를 준비하고, 주민센터에 동행하여 확정일자를 부여받도록 도와줍니다.공인중개사는 임대차 계약에 관련된 법률상식이 풍부하고, 임대인과의 분쟁이 발생했을 때 중재나 조정을 통해 원만하게 해결할 수 있도록 도와줍니다.
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Q. 전세 연장시 셀프 작성 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 연장시, 계약서 작성 방법은 다음과 같습니다전세 보증금이 그대로 묵시적 갱신이 되는 경우: 계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다. 단, 계약갱신 청구권을 행사하는 경우에는 계약서를 새로 작성해야 합니다.전세 보증금이 내렸을 경우: 기존 계약서에 전세 보증금이 낮아진 부분을 추가로 작성하고, 임대인과 임차인이 날인해 확인하면 됩니다. 이 경우에도 확정일자를 받을 필요는 없습니다. 단, 계약갱신 청구권을 행사하는 경우에는 계약서를 새로 작성해야 합니다.전세 보증금이 오른 경우: 증액 계약서를 다시 작성해야 합니다. 오른 금액에 대한 변경 계약서와 확정일자를 받아야 합니다. 변경 계약서를 작성할 때는 처음 계약과 동일하게 등기부등본과 건축 대장을 확인하고 임대인의 새로운 근저당이 있는지 확인해야 합니다.계약갱신 청구권을 행사하는 경우: 금액에 상관없이 계약서를 새로 작성해야 합니다. 계약서에는 반드시 '계약갱신 청구권’을 행사하는 계약서임을 제목이나 계약사항, 특약사항 등에 명시하고 기존 보증금과 변경되는 보증금을 기재해야 합니다.따라서, 세입자님의 경우에는 다음과 같이 진행하시면 됩니다:만기가 지난 작년 7월에 묵시적 갱신이 되었다면, 계약서를 새로 작성할 필요가 없습니다. 단, 은행에서 새로 작성된 계약서를 요구한다면, 기존 계약서에 존속기간을 2023년 7월~ 2025년 7월로 변경하고, 임대인과 임차인이 날인하면 됩니다. 이 경우에는 계약일을 만나는 날로 하셔도 됩니다.만기가 지난 작년 7월에 계약갱신 청구권을 행사하셨다면, 계약서를 새로 작성해야 합니다. 계약서에는 '계약갱신 청구권’을 행사하는 계약서임을 명시하고, 존속기간을 2023년 7월~ 2025년 7월로 변경하고, 기존 보증금과 변경되는 보증금을 기재해야 합니다. 이 경우에는 계약일을 작년 7월로 하셔야 합니다.세부 사항은 이전과 같이 하시면 되고, 계약갱신 요구권을 사용했는지 여부는 계약서에 반드시 적어주시는 것이 좋습니다. 그렇지 않으면 추후에 분쟁이 발생할 수 있습니다.셀프로 계약을 진행하실 때는, 계약의 증인이 없으므로 추후 법적인 문제가 생겼을 경우 불리하게 작용할 수 있습니다. 따라서 셀프로 진행하신다면, 추가적인 서류나, 녹취, 문자 확인 등의 추가 증거들을 더 준비하시는 것이 좋습니다.
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Q. 조세채권의 등기부날짜와 법정기일
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.조세채권의 소멸시효란 국가가 세금을 징수할 수 있는 권리가 일정 기간 동안 행사되지 않으면 소멸되는 제도입니다. 즉, 납세자가 세금을 내지 않아도 국가가 일정 기간 동안 징수조치를 하지 않으면 세금을 내지 않아도 되는 것입니다. 조세채권의 소멸시효는 일반적으로 5년이지만, 체납액이 5억원 이상인 경우에는 10년입니다.조세채권의 소멸시효는 세금을 납부해야 하는 날짜로부터 시작됩니다. 예를 들어, 부가가치세나 소득세, 법인세 등은 신고한 날짜가 아니라 법정신고납부기한의 다음날부터 소멸시효가 시작됩니다12. 그러나 소멸시효가 진행되는 동안 세무서가 납부고지, 독촉, 압류 등의 징수조치를 하면 소멸시효가 중단되어 다시 처음부터 진행됩니다. 또한, 납부기한 연장, 분할납부, 연부연납, 강제집행유예 등의 경우에는 소멸시효가 정지되어 그 기간은 소멸시효에 산입되지 않습니다.부동산에 대한 조세채권의 경우, 세무서가 부동산에 대해 압류를 하면 등기부에 압류 날짜가 기록됩니다. 이 압류 날짜는 소멸시효의 중단일로 간주되므로, 압류가 해제된 날짜부터 다시 소멸시효가 진행됩니다. 따라서, 등기부의 날짜와 법정기일은 최대 5년(10년)까지만 날 수 있다는 뜻은 아닙니다. 예를 들어, 압류 날짜가 23년 7월이면 법정기일은 18년 7월보다 더 과거일 수 있습니다. 만약 압류가 23년 7월에 해제되었다면, 그 때부터 다시 5년(10년)이 경과해야 소멸시효가 완성됩니다.