안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 부동산 대리 매매시 필요서류에 관하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 대리 매매시 필요서류는 다음과 같습니다.위임장 (매도인 인감 날인)신분증 (매도인, 대리인)인감도장 및 인감증명서 (매도인)대리인 도장주민등록초본 또는 등본 (매도인)등기권리증 (매도인)매도용 인감증명서는 반드시 본인이 발급받은 것이어야 하며, 용도는 '부동산 매도용’이어야 합니다. 또한 매도용 인감증명서에는 매수인의 인적사항이 기재되어야 합니다. 매수인의 인적사항은 매매계약서에 나와 있으므로, 매매계약서를 지참하거나 사진찍어서 가면 됩니다.따라서 매수인 인적사항 없이 매도용 인감증명서를 미리 받아놓고 매수인을 구하는 것은 불가능합니다. 매수인을 구한 후에 매도용 인감증명서를 발급받아야 합니다.
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Q. 전세대출 변환관련(임대인 돈 안돌려줄 시)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인은 퇴거 시 새로운 전세대출을 받을 수 있습니다. 전세자금대출은 임차인이 전세 계약 종료 시 임대인으로부터 전세금을 돌려받을 권리 (임대차보증금반환채권)를 확인하고, 은행이 세입자를 대상으로 취급하는 대출상품입니다. 따라서 임차인은 새로운 임대차계약을 체결하고, 임대차보증금반환채권을 담보로 새로운 전세자금대출을 받을 수 있습니다. 단, 임차인의 신용등급, 소득, 부채 등이 대출 심사에 영향을 미칠 수 있으므로, 은행의 대출 승인 여부는 확정적이지 않습니다.임차인은 미리 새로운 전세대출에 대해서 심사를 받을 수 있습니다. 전세자금대출은 임대차계약이 체결된 후에 신청할 수 있는 것이 일반적이지만, 일부 은행에서는 임대차계약 전에 미리 대출 한도를 확인하고 예약할 수 있는 서비스를 제공합니다. 예를 들어, 신한은행의 '전세자금대출 예약서비스’는 임대차계약 전에 대출 한도를 확인하고, 대출 한도 내에서 원하는 금액을 예약할 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 임대차계약 체결 후 30일 이내에 대출을 실행할 수 있습니다. 다만, 이러한 서비스는 은행마다 제공 여부와 조건이 다를 수 있으므로, 임차인은 미리 은행에 문의하고 확인해야 합니다.
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Q. 전세계약금을 받으면 꼭 전임차인에게 지급해야만 하나요? 만기시 지급하면 안되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약금이란 전세계약을 체결하기 전에 임차인이 임대인에게 지급하는 금액으로, 전세보증금의 10% 정도가 일반적입니다. 전세계약금은 계약의 성립과 이행을 보장하기 위한 목적으로 지불되며, 계약이 성립하면 전세보증금에서 차감됩니다.전세계약금을 받으면 꼭 전임차인에게 지급해야만 하는지에 대해서는 법적으로 정해진 규정은 없습니다. 하지만 일반적인 부동산 관행으로는 신규 임차인에게 받은 전세계약금을 전임차인에게 지급하는 경우가 많습니다. 이는 전임차인이 다른 집의 계약을 하기 위해 전세계약금이 필요하기 때문입니다. 이러한 관행은 임대인과 임차인 간의 신뢰를 쌓고, 계약의 원활한 이행을 돕는 역할을 합니다.만기시 전세보증금 100%를 지급하면 안되는지에 대해서는 임대인과 임차인 간의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 만약 임차인이 전세계약금을 미리 받지 않고, 전세보증금 100%를 만기시에 받기로 합의했다면 그렇게 할 수 있습니다. 하지만 임차인이 전세계약금을 미리 받기를 원하고, 임대인이 거부한다면 임차인은 계약을 해지하거나 법적인 조치를 취할 수 있습니다.지급하지 않으면 법적인 문제가 생기는지에 대해서는 전세계약금의 성격에 따라 다릅니다. 전세계약금이 가계약금이라면 계약을 해지하면 임차인은 전세계약금을 잃고, 임대인은 전세계약금의 배액을 지불해야 합니다. 전세계약금이 계약금이라면 계약을 해지하면 임차인은 전세계약금을 잃고, 임대인은 전세계약금의 배액을 지불하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 전세계약금이 선급금이라면 계약을 해지하면 임차인은 전세계약금을 돌려받고, 임대인은 전세계약금을 돌려주거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 전세계약금의 성격은 계약서에 명시되어 있거나, 당사자 간의 의사에 따라 판단됩니다.사회통념상 지급하는 것인지에 대해서는 전세계약금을 미리 지급하는 것이 일반적인 관행이라고 할 수 있습니다. 이는 임차인의 입주와 이사를 원활하게 하고, 임대인의 신용을 보장하기 위한 것입니다. 만약 임대인이 전세계약금을 미리 지급하지 않는다면 임차인은 임대인의 계약 이행을 의심하거나, 다른 집의 계약을 하기 어려울 수 있습니다. 따라서 임대인은 임차인의 요구에 따라 전세계약금을 미리 지급하는 것이 좋습니다.
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Q. 중도금 입음 후 입주하지 않으면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중도금을 입금한 후 입주하지 않으면 발생할 수 있는 불이익은 다음과 같습니다.입주 지정기간 종료 다음날부터 입주 여부와 상관없이 관리비를 부담해야 합니다. 그 밖에도 전기세, 가스료, 수도료, 장기수선 충당금, 재산세 등도 납부하게 됩니다.중도금을 3회 이상 연속으로 납부하지 않게 되면, 시행사는 계약을 해지할 권리가 있습니다. 이 경우 납입했던 돈은 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.잔금을 약속된 날짜에 이행하지 못할 경우 매도인은 일정기간을 정하여 잔금이행독촉을 하게되며, 지정일자에 잔금을 이행하지 못하면 매도인은 해약을 할 수 있습니다. 이 경우 계약금은 망실되는 것으로 본다.따라서 중도금을 입금한 후에는 입주를 위한 준비를 철저히 하시는 것이 좋습니다. 전세 매물이 안 빠져서 못가는 경우에는 매도인이나 시행사와 협의를 통해 잔금일을 변경하거나 손해배상을 부담하는 방법이 있습니다. 하지만 이 경우에도 매도인이나 시행사의 양해를 구해야 하며, 잔금일을 무단으로 연기할 수는 없습니다.
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Q. 전세 재계약시 기존 확정일자 효력을 유지하려면 연장 특약을 필수로 기재해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 전세 재계약시 기존 확정일자 효력을 유지하려면 연장 특약을 필수로 기재해야 하는지에 대한 질문입니다. 이에 대해서는 판례에 따라 다른 해석이 있을 수 있습니다. 일부 판례에서는 전세 재계약시 보증금에 변동이 없다면 기존 확정일자가 그대로 유지된다고 보았습니다. 다른 판례에서는 전세 재계약시 기존 계약의 연장이라는 특약이 있어야만 기존 확정일자가 유지된다고 보았습니다. 따라서, 전세 재계약시 기존 확정일자 효력을 확실히 보장받으려면 연장 특약을 기재하는 것이 좋습니다.다음으로, 만약 건물이 경매에 넘어간다면 기존 계약서를 근거로 우선변제권을 주장할 수 있는지에 대한 질문입니다. 이에 대해서도 판례에 따라 다른 해석이 있을 수 있습니다. 일부 판례에서는 전세 재계약시 보증금에 변동이 없고, 기존 계약의 연장이라는 특약이 있으면 기존 계약의 확정일자가 유지되므로 우선변제권을 주장할 수 있다고 보았습니다. 다른 판례에서는 전세 재계약시 보증금에 변동이 없더라도 기존 계약의 연장이라는 특약이 없으면 기존 계약의 확정일자가 소멸되므로 우선변제권을 주장할 수 없다고 보았습니다 . 따라서, 전세 재계약시 우선변제권을 확실히 보장받으려면 연장 특약을 기재하는 것이 좋습니다.결론적으로, 전세 재계약시 보증금에 변동이 없더라도 기존 계약의 연장이라는 특약을 기재하지 않으면 기존 계약의 확정일자 효력이 유지되지 않을 가능성이 있습니다.