안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 경매도 아닌 아파트는 보유세를 안내나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매도 아닌 아파트는 보유세를 안내나요?경매도 아닌 아파트는 보유세를 내야 합니다. 보유세란 토지·주택 등을 보유한 사람이 내는 세금으로 크게 2가지가 있습니다. 주택 보유자에게 부과하는 재산세, 그리고 재산세 납부 의무자 중 일정 기준을 초과하는 주택을 가진 자에게 부과하는 종합부동산세입니다. 보유세는 주택의 공시지가, 1세대 1주택 여부, 도시지역분 세금 및 지방교육세, 다주택자 여부 등에 따라 계산되며, 재산세는 7월과 9월에, 종합부동산세는 12월에 납부해야 합니다.전세살고있는 저보고 경매를 하던지 알아서 하라고 편지를 보내고 수감생활중이고 자기 아버지는 교장인데 연락도 안받고 빚쟁이 피해서 도망중임이 경우에는 집주인이 전세계약을 위반하고 있는 것으로 보입니다. 전세계약은 임대인이 임차인에게 주택을 임대하고, 임차인이 임대인에게 전세금을 지급하는 계약입니다. 임대인은 전세금을 임차인에게 돌려주거나, 임차인의 동의를 받아 다른 주택으로 전세를 옮겨주어야 합니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 않거나, 임차인의 동의 없이 주택을 경매하려고 한다면, 임차인은 법적으로 보호를 받을 수 있습니다. 임차인은 임대인에게 전세금을 돌려달라고 요구하거나, 전세금 반환보증서를 발급받거나, 전세권 등기를 하거나, 전세금 반환보증보험에 가입하거나, 전세금 대출을 받거나, 전세금을 청구할 수 있는 소송을 제기할 수 있습니다. 임차인은 임대인의 행위에 대해 법률상담을 받거나, 전세금 반환보증제도를 이용하거나, 전세금 반환보증보험에 가입하거나, 전세금 대출을 받거나, 전세금을 청구할 수 있는 소송을 제기할 수 있습니다.전세도 아닌것이 저는 무었인가요? 그냥 살면서 나중에 경매하면 되나요?전세도 아닌 것이라는 말은 임대인이 임차인에게 주택을 임대하면서 전세금을 받지 않고, 매매계약을 체결하면서 전세보증금을 받는 것을 말합니다. 이런 경우에는 임차인은 전세계약이 아니라 매수인이 되고, 임대인은 매도인이 됩니다. 이런 거래 방식은 전세보증금이 높아 적은 돈으로도 집을 사는 '갭투자’가 가능하기 때문에 비규제지역이나 규제지역의 전입 의무가 없는 경우에 자주 이용됩니다. 하지만 이런 거래 방식은 매수인과 매도인 모두에게 리스크가 있습니다. 매수인은 매도인과의 매매계약이 끝나면 전세보증금을 반환해줘야 하는데, 전셋값이 떨어진 경우 일시에 거액의 차익을 돌려줘야하는 부담이 있습니다. 매도인은 매수인으로부터 전세보증금을 반환받기 전까지 주택의 소유권을 넘겨줘야 하는데, 매수인이 전세보증금을 돌려주지 않거나, 전세입자를 구하지 못하면 전세보증금을 제때 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 이런 거래 방식은 신중하게 결정하고, 법률적인 문제가 발생하지 않도록 계약서를 작성하고, 전세보증금 반환보증제도나 전세보증금 반환보증보험 등을 이용하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 공동명의인 경우 부동산을 매도시 모든 명의자가 동의해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동명의로 부동산을 소유하고 있다면, 부동산을 매도하거나 임대하려면 몇 가지 주의사항이 있습니다.부동산을 매도하려면, 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다고 민법 제264조에 규정되어 있습니다. 즉, 100% 전원 동의가 필수입니다. 50% 초과 지분을 보유한 한 명이 동의한다고 하여 임의로 공유물을 처분하는 매도행위를 할 수 없다는 것입니다. 공유물 처분은 매도 행위에 대해서는 100% 모두 동의해야 가능합니다.부동산을 임대하려면, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다고 민법 제265조에 규정되어 있습니다. 즉, 50% 초과 지분권자는 단독으로 임대차계약을 진행할 수 있습니다. 50% 초과하는 지분의 소유자들이 임대차에 동의한다면 임대를 진행할 수 있는 것입니다. 예를 들어 각각 50% 지분을 가진 부부의 경우, 1명 즉 50%는 과반수가 아닙니다. 그렇기 때문에 2명 모두 동의해야 임대차계약 진행이 가능합니다.따라서, 현재 공동명의자가 저와 제 아내 두 명이라면, 부동산을 매도하거나 임대하려면 두 분 모두 동의하셔야 합니다. 또한, 계약 시 필요한 서류도 준비하셔야 합니다. 매도인의 경우 신분증, 등기권리증, 인감도장, 부동산매도용 인감증명서, 주민등록초본 등이 필요하고, 매수인의 경우 신분증, 도장, 주민등록등본, 가족관계증명서 등이 필요합니다.
부동산
Q. 작은 강아지를 한마리를 키운려고 하는데 오피스텔에서 키울수 있나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.작은 강아지를 키우고 싶으시다면 오피스텔에서도 키울 수 있습니다. 하지만 몇 가지 주의할 점이 있습니다.오피스텔에서 강아지를 키우려면 집주인이나 관리사무소의 허락을 받아야 합니다. 계약서에 반려동물을 키울 수 있는지 확인하고, 키울 수 있다면 어떤 조건이 있는지 알아보세요. 예를 들어, 반려동물 보증금이나 관리비가 추가되거나, 특정 종류나 크기의 강아지만 허용되는 경우가 있습니다.오피스텔에서 강아지를 키우면 층간소음이나 짖음 등으로 인해 이웃과의 갈등이 생길 수 있습니다. 강아지에게 적절한 훈련과 사회화를 시켜서 소음을 줄이고, 이웃들과의 원만한 관계를 유지하기 위해 노력하세요. 강아지가 혼자 있을 때 짖는 것을 방지하기 위해 장난감이나 간식을 준비해 주거나, 반려동물 돌봄 서비스를 이용하는 것도 좋은 방법입니다.오피스텔에서 강아지를 키우면 공간이 좁고 주변 환경이 강아지에게 좋지 않을 수 있습니다. 강아지가 스트레스를 받지 않도록 적절한 환기와 청소를 해 주고, 산책이나 운동을 자주 시켜 주세요. 강아지에게 편안하고 안전한 공간을 마련해 주고, 반려동물 친화적인 인테리어나 가구를 사용하는 것도 도움이 됩니다 .
부동산
Q. 계약갱신청구권 중도해지시 보증금 받을수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약갱신청구권이란 임차인이 계약기간 만료 전에 임대인에게 계약을 갱신하겠다고 청구할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 특별한 사유가 없으면 계약갱신청구권을 한 번 사용할 수 있으며, 임대인은 임차인의 청구를 거부할 수 없습니다. 계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장한 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 계약을 해지하려면 임대인에게 3개월 전에 통보해야 하며, 통보한 날로부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 임대인은 해지 효력이 발생한 날까지 보증금을 돌려줘야 합니다.따라서, 질문자님께서는 계약갱신청구권을 사용하여 재계약을 하셨다면, 이사를 하기 원하시면 임대인에게 3개월 전에 계약 해지를 통보하시면 됩니다. 그러면 3개월 후에 보증금을 받으실 수 있습니다. 복비의 경우는 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못하면 임차인에게 청구할 수 있습니다. 하지만, 임차인은 복비를 지불할 의무가 없습니다. 복비는 임대인과 새로운 임차인 사이의 계약에서 정하는 것이므로, 임차인은 복비를 지불하지 않아도 보증금을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 현재 보고자하는 아파트 매물을 아파트 주변 중개사가 아니라 타 지역 중개사가 갖고있는 경우는 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매물을 타 지역 중개사가 갖고 있는 경우는 다양한 이유가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 집주인과 중개사가 지인이거나, 중개사가 해당 아파트에 투자하거나, 중개사가 다른 지역에 있는 매물을 공동중개하는 경우 등이 있습니다. 이런 경우의 확률은 정확하게 알 수 없지만, 일반적으로는 그리 높지 않다고 생각합니다.그렇다면, 타 지역 중개사가 갖고 있는 매물을 보러 가는 사람은 어떤 점을 주의해야 할까요? 일단, 중개사가 해당 지역에 대한 충분한 정보와 경험이 있는지 확인해야 합니다. 중개사가 지역에 대한 객관적인 평가를 할 수 없거나, 편향된 정보를 제공할 수도 있기 때문입니다. 또한, 중개사가 매물을 보여주기 위해 오고 가는 시간과 비용이 많이 들 수 있으므로, 가능하면 한 번에 여러 매물을 볼 수 있도록 요청해야 합니다. 그리고, 중개사가 가지고 있는 매물이 상가나 오피스텔이 대부분이고, 아파트는 딱 한 개라면, 그 아파트가 왜 다른 매물과 다르게 중개되고 있는지 궁금해 할 수 있습니다. 아마도, 그 아파트가 특별한 장점이나 단점이 있거나, 중개사가 특별한 이유가 있어서 그렇게 한 것일 수 있습니다. 따라서, 그 아파트에 대한 자세한 정보를 미리 알아보고, 비교할 수 있는 다른 매물도 찾아보는 것이 좋습니다.마지막으로, 중개사에게 물어보고 싶은 질문들은 언제 하는 것이 좋을까요? 일반적으로는, 집을 보기 전에 미리 물어보는 것이 좋습니다. 왜냐하면, 집을 보고 난 후에는 이미 감정이 섞이거나, 시간이 부족하거나, 중개사가 다른 고객을 만나야 할 수도 있기 때문입니다. 또한, 중개사에게 물어보는 것만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 집주인이나 현재 거주하는 사람에게도 직접 연락해보거나, 해당 아파트의 관리사무소나 입주자대표회에게도 문의해보는 것이 좋습니다. 그러면, 더 정확하고 신뢰할 수 있는 정보를 얻을 수 있습니다.