안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. Dsr 적용시점 기준 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득대비 전체 금융부채의 원리금 상환액의 비율을 말합니다. DSR이 높을수록 대출 상환능력이 낮다고 판단되어 대출 한도가 제한됩니다. DSR은 2022년 1월부터 총대출액이 2억 원을 넘으면 소득 수준에 따라 대출한도를 제한하는 차주별 총부채 원리금 상환비율 (DSR)이 적용된다고 합니다.질문자님께서는 2021년 3월에 분양권을 전매하셨다고 하셨는데, 이 경우 잔금대출의 DSR 적용은 입주자모집공고일 당시 규정을 적용합니다. 즉, 2021년 8월 이전에 입주자모집공고를 한 주택이라면 DSR 규제와는 관계없이 대출 가능합니다. 하지만 2021년 8월 이후에 입주자모집공고를 한 주택이라면 DSR 규제가 적용되어 대출 한도가 낮아질 수 있습니다.질문자님의 경우, 연소득이 8천만 원 이상이 아니고 다른 대출도 없다고 하셨으므로, DSR은 40%로 적용됩니다. 즉, 연간 소득의 40% 이하의 원리금 상환액을 갖는 대출만 받을 수 있습니다. 예를 들어, 연소득이 5천만 원이라면, 연간 2천만 원 이하의 원리금 상환액을 갖는 대출만 받을 수 있습니다. 이는 대출 금리와 기간에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 대출 한도는 은행에 문의하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 근저당 잡힌 집인데 보증금 천만원은 보호 받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당 잡힌 집에 월세로 들어가는 경우, 보증금을 보호받기 위해서는 몇 가지 주의사항이 있습니다. 먼저, 보증금이 소액임차인 기준에 해당하는지 확인해야 합니다. 소액임차인은 주택이 위치한 지역에 따라 보증금의 한도가 다르지만, 대부분 1억원 이하입니다. 소액임차인이라면 보증금 중 일정액까지는 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 예를 들어 서울 지역은 보증금이 1억원 이하이면 소액임차인에 해당되고, 보증금 중 5천만원까지는 최우선적으로 변제받을 수 있습니다.다음으로, 부동산 등기부등본에서 임차권등기나 경매개시결정등기가 있는지 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다면 그 임차권이 말소되지 않는 한 최우선변제권을 취득할 수 없습니다. 경매개시결정등기가 있다면 그 등기 전에 대항요건을 구비해야 합니다. 대항요건은 보증금을 지급하고 주택을 인도받아 전입신고를 하는 것입니다.마지막으로, 다른 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다. 예를 들어 원룸 건물과 같이 1개의 주택에 소액임차인이 여러 명인 경우, 소액임차인들이 모두 최우선변제금 만큼 변제받을 수 있는 것이 아니라 주택 가액의 2분의 1 범위 내에서 안분배당 받게 됩니다. 따라서 현장 답사, 전입세대열람내역, 확정일자 현황부 등을 통해 다른 임차인의 존재 여부와 보증금 규모를 확인해야 합니다.이러한 주의사항을 따르면 근저당 잡힌 집에 월세로 들어가더라도 보증금을 보호받을 수 있습니다. 하지만 근저당이 많이 잡힌 집은 경매될 가능성이 높으므로 가능하면 근저당이 없는 집을 찾는 것이 더 안전합니다. 또한, 근저당이 잡힌 집에 월세로 들어가기로 결정했다면 전세보증보험을 가입하는 것도 고려해보세요. 전세보증보험은 보증료나 수수료를 부담해야 하지만, 보증금을 일정 범위 내에서 보호해주는 서비스입니다.
부동산
Q. 전세사기 당하지 않기 위한 팁이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기를 당하지 않기 위한 팁전세가격과 매매가격의 차이가 적절한지 확인하세요. 시세보다 훨씬 저렴한 매물은 의심해야 합니다.가급적 소유자와 직접 거래하세요. 소유자가 아닌 경우 등기부등본, 신분증, 임감증명서 등을 확인하세요.모든 거래대금은 소유자 계좌로 입금하세요. 소유자와 계좌주가 다른 경우 사기일 가능성이 높습니다.전세보증보험에 가입하세요. 전세보증보험에 가입하면 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.계약서에 특약사항을 넣으세요. 예를 들어, 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 하지 않는다는 특약을 넣을 수 있습니다.잔금일에 등기부등본을 다시 확인하세요. 임대인이 소유권을 이전하거나 주택담보대출을 받은 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.전입신고를 하세요. 전입신고를 하면 임차권에 대한 대항력이 발생하므로 다른 세입자가 들어오는 것을 방지할 수 있습니다.전세사기를 당했을 때 대처법전세사기 상담실에 방문하여 상담을 받으세요. 전세사기 피해자 신청서를 작성하여 제출하면 피해자 지원을 받을 수 있습니다.내용증명을 보내세요. 내용증명은 임대인에게 심리적 압박을 줄 수 있고 법적으로 소송을 하는 경우 증거로 작용할 수 있습니다.임차권등기명령을 신청하세요. 임차권등기명령을 신청하면 임차권에 대한 권리와 보증금에 대한 권리를 보호받을 수 있습니다.지급명령을 신청하세요. 지급명령을 신청하면 임대인에게 보증금을 지급하도록 법원이 명령할 수 있습니다.
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Q. 전세인데 계약서를 작성하지 않고 문자로 연장해도 된다해서 지나갔는데 이것도 묵시적연장이되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 연장시 계약서 작성 여부는 임대인과 임차인의 합의에 따라 달라집니다. 만약 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사하고자 한다면, 반드시 서면으로 작성해야 합니다. 그러나 계약 갱신 청구권을 행사하지 않고, 보증금에 변동이 없다면, 문자 메시지로도 계약 연장이 가능합니다. 다만, 추후 분쟁이 발생할 수 있으므로, 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다.질문자님의 경우, 작년 3월말에 임대인과 문자로 계약 연장에 대해 합의하셨다면, 이는 묵시적 갱신이 아니라 명시적 갱신으로 볼 수 있습니다. 묵시적 갱신은 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 자동으로 이루어지는 것을 말합니다. 질문자님은 계약 만료일 3개월 전에 임대인과 연락을 주고받으셨으므로, 묵시적 갱신이 아닙니다. 따라서, 계약서를 작성하지 않았다고 하더라도, 문자 메시지로 계약 연장에 대한 의사를 밝힌 것으로 간주됩니다.전세 계약 연장시 시세를 확인하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 인터넷 부동산 사이트에서 주소를 검색하고, 매매, 전세, 월세 등의 시세와 실거래가를 확인할 수 있습니다. 또는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 시세와 실거래가를 열람할 수 있습니다. 시세를 확인하고자 하는 주택의 주소를 검색하고, ‘전체 매물’ 또는 '시세/실거래가’를 클릭하면 됩니다. 동호수에서는 동호수의 계약 상태 및 면적을 확인할 수 있습니다.전세 계약 연장시 보증금이 변경된 경우라면, 계약서를 다시 작성하게 됩니다. 이때, 주의할 점은 등기부등본을 확인하는 것입니다. 등기부등본은 부동산의 주소, 면적, 소유자, 근저당 등 권리관계를 확인할 수 있는 서류입니다. 전세계약 시 필수로 확인해야 되는 서류이니 잊지 마시기 바랍니다. 등기부등본을 열람하려면 인터넷등기소 사이트에 접속하고, 전세계약할려는 집 주소를 입력하고, 말소사항포함 후 다음 버튼을 누르면 됩니다. 등기부등본 열람 수수료는 700원입니다. 등기부등본을 보는 방법은 다음과 같습니다.표제부에서는 주소, 면적, 소유자를 확인합니다. 등기부등본에 적힌 주소와 전세계약서 상 주소가 반드시 일치하여야 합니다. 소유자의 이름, 주민번호, 거주지를 꼼꼼하게 확인합니다.갑구에서는 소유권을 확인합니다. 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집주인입니다. 등기목적에 압류, 가압류, 신탁 등이 있으면 소유권을 제한하고 있는 경우입니다. 특히 신탁 관련 내용이 있다면 신탁 회사 동의 없이는 임대인이 전세계약을 할 수 없으니 꼭 확인하셔야 됩니다.을구에서는 근저당을 확인합니다. 대출이 없다면 빈공란으로 되어 있을 것이고, 소유자가 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다면 채권최고액 표기가 되어 있습니다. 채권최고액은 근저당권자가 대출 받은 소유자에게 받아낼 돈의 최대금액을 말합니다. 통상 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정합니다. 소유자가 돈을 갚지 않는 등의 문제가 발생할 경우를 대비하며 빌린 금액의 120%까지 담보 권리가 주어진다는 뜻입니다. 전세보증금과 대출금의 합이 집값의 80%를 넘으면 깡통전세로 봅니다. 따라서, 전세보증금과 채권최고액의 합이 집값의 80% 이하인지 확인하셔야 합니다.질문자님의 경우, 전세 계약 연장을 하고자 하시는데, 시세가 올리모델링한 집이 7천에 나와있다고 하셨습니다. 이는 전세 시세가 상승한 것으로 보입니다. 만약 임대인이 보증금을 인상하고자 한다면, 임차인은 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 계약 갱신 청구권을 행사하면, 보증금은 최대 5%까지만 인상이 가능합니다. 그러나 계약 갱신 청구권을 행사하려면, 반드시 서면으로 작성해야 하며, 계약 만료일 2개월 전까지 임대인에게 전달해야 합니다. 만약 계약 갱신 청구권을 행사하지 않고, 임대인과 합의하에 보증금을 인상하고자 한다면, 전세 재계약서를 작성하고, 등기부등본을 확인해야 합니다.요새 시세가 얼마인지 임대인에게 말씀드리는 것은 좋은 방법이 아닙니다. 임대인은 이미 시세를 알고 있을 가능성이 높으며, 임차인이 시세를 말하면 임대인이 보증금을 인상하거나 계약을 해지하려고 할 수 있습니다. 따라서, 임차인은 자신의 권리를 확실히 알고, 계약 갱신 청구권을 행사하거나, 전세 재계약서를 작성하고, 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 오피스텔에 입주했는데, 집주인과 부동산이 관리비 미납금 처리를 안해줘요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.관리비 미납금 처리에 관해서는 다음과 같은 방법이 있습니다.먼저, 관리비를 부과한 관리사무소에 미납금의 증거자료를 요청하십시오. 관리비 청구서, 미납 관리비 독촉장, 관리규약 등을 받아보시면 좋습니다. 이 자료들은 나중에 법적 조치를 취할 때 필요합니다.다음으로, 집주인과 부동산에게 미납금 처리를 요구하십시오. 이때는 구두로만 하지 마시고, 내용증명이나 이메일 등의 서면으로 남겨두시는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 나중에 증거로 활용할 수 있습니다.만약 집주인과 부동산이 미납금 처리를 거부하거나 무시한다면, 법적 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우에는 지급명령 신청이나 민사소송을 통해 미납금을 청구할 수 있습니다. 지급명령 신청은 간단하고 빠른 절차로, 금전이나 대체물의 지급을 목적으로 하는 청구에 한정됩니다. 민사소송은 보다 복잡하고 시간이 걸리는 절차로, 다른 청구나 이의신청 등의 가능성이 있습니다. 어느 방법을 선택하느냐는 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다이러한 법적 소송을 제기하기 위해서는 관할 지방법원에 신청서를 제출해야 합니다. 신청서에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 합니다. 신청서 작성 요령과 방법에 대해서는 인터넷에서 검색하시면 많은 정보를 얻으실 수 있습니다저는 법률 전문가가 아니므로, 이러한 정보는 참고용으로만 사용하시고, 실제 소송을 제기하시려면 변호사나 법률상담소 등에 상담을 받으시는 것이 좋습니다. 저는 단지 인터넷에서 검색한 결과를 요약하여 드린 것이며, 이에 대한 책임을 지지 않습니다.저는 미납금 처리에 관한 법적 소송을 제기하는 것이 가장 확실한 방법이라고 생각합니다. 하지만 소송은 비용과 시간이 많이 들고, 상대방과의 관계가 악화될 수 있으므로, 가능하면 원만하게 협의를 통해 해결하시는 것이 좋습니다.