안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 등기필증 보안스티커 없던시기에 분양받은 이는
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기필증 보안스티커는 2011년 7월 1일부터 적용된 부동산등기법 개정에 따라 등기필증에 부착되기 시작했습니다. 그 이전에 분양받은 이들은 보안스티커를 따로 받지 않았습니다. 대신, 등기필증이나 등기완료통지서를 첨부하여 등기신청을 할 수 있었습니다.지금 사는 집이 2003년에 입주한 것이라면, 등기필증이 없다면 등기완료통지서가 있는지 확인해보세요. 만약 그것도 없다면, 등기소에 가서 등기필증을 재발급 받을 수 있습니다. 재발급 받은 등기필증에는 보안스티커가 부착되어 있을 것입니다.
부동산
Q. 부동산 전매제한을 하는 궁극적인 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 전매제한이란 신규 건설 또는 공급되는 주택을 일정 기간 동안 타인에게 재매도 할 수 없도록 제한하는 제도입니다. 전매제한을 시행하는 궁극적인 이유는 부동산 시장의 투기 수요를 억제하고 주택 시장의 안정을 도모하기 위한 것입니다. 즉, 실거주 목적이 아닌 단기 차익을 노리는 투기세력들을 막고, 실수요자 중심의 주택시장을 조성하기 위해 전매를 제한하는 것입니다.전매제한은 주로 투기과열지구 및 조정대상지역에서 신축되는 주택에 적용됩니다. 전매제한 기간은 규제지역, 택지, 공급· 건설지역 등에 따라 다르며, 2년에서 10년까지 다양합니다. 전매제한 기간은 청약 당첨자 발표일을 기준으로 산정됩니다. 전매제한 기간 동안에는 매매, 증여, 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 불가능합니다. 전매제한이 있는 분양아파트는 청약 신청 전 공고문을 통해 확인할 수 있으며, 이미 분양한 아파트는 네이버 부동산 등의 사이트에서 확인할 수 있습니다.부동산 전매제한에 대한 자세한 내용은 이 글을 참고해보세요. 부동산 전매제한은 실거주자를 위한 제도이므로, 분양권을 구매하실 때는 전매제한 기간과 거주 의무 기간을 잘 확인하시고, 자금 계획을 잘 세우시기 바랍니다.
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Q. 전세 제도는 대한민국에만 있는 제도 인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 제도는 주택을 소유하지 않고 장기간 임대하는 제도입니다. 대한민국의 전세 제도는 주택 시장에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 일반적으로 전세는 주택 소유자와 입주자 간의 계약으로 이루어지며, 입주자는 일정 기간 동안 주택을 사용할 권리를 갖게 됩니다.전세 제도는 다른 국가에서 보기 힘든 한국의 독특한 주택 임대차 제도입니다. 세입자가 집주인에게 집값의 50~80%에 해당하는 보증금을 내고 계약 기간 동안 거주하는 방식입니다. 조선시대에도 전세와 유사한 제도가 존재했지만, 전세 제도가 본격적으로 자리 잡은 건 6・25 전쟁 이후 산업화 시기를 거치면서입니다.전세 제도는 국내 금융시스템이 제대로 잡기 전에 사금융 역할을 했습니다. 집주인 입장에서는 집을 일정 기간 동안 내어주는 대신 돈을 융통할 수 있는 수단이기 때문입니다. 전세 제도는 국가 입장에서는 경제 성장에 도움이 되고, 건설 회사는 많이 지어서 팔 수 있고, 세입자는 집값의 절반 정도만 내고 편하게 거주할 수 있고, 집주인은 여러 채에 투자할 수 있기 때문에 이해관계가 맞아떨어지는 좋은 제도였습니다.하지만 최근에는 전세 제도로 인한 문제가 속출하고 있습니다. 금리가 급등하고 집값이 하락하면서 전세가격이 매매가격보다 높은 '깡통전세’가 속출했습니다. 이 경우 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 전세보증금을 제대로 돌려줄 수 없는 위험한 상황이 발생할 수 있습니다. 결국 자본금 없이 전세보증금으로 깡통주택 수백, 수천 채를 사들였던 빌라왕 등 투자자들이 보증금을 상환할 수 없게 되면서 피해자들이 속출했습니다.전세 제도의 존폐 여부에 대해선 의견이 갈리지만, 현실적으로 당장 사라지긴 어렵다는 게 전문가들의 의견입니다. 중장기적으로 전세 제도를 모기지 (주택담보대출) 등을 중심으로 한 선진형 주택금융 체계로 전환해야 한다고 강조하는 의견도 있습니다. 그러나 지금 당장 전세 살고 있는 사람이 너무 많기 때문에 제도를 한순간에 없애는 건 많은 문제를 불러올 수 있습니다.전세 제도를 개편할 필요가 있다면서도, 순기능을 고려하면 종말을 논하기엔 시기상조라는 의견도 있습니다. 세입자가 전세보증보험에 가입하는 것도 중요하지만, 이를 보증하는 주택도시보증공사 (HUG)가 임대인의 권리 관계나 세금 체납 여부 등 개인정보를 좀 더 꼼꼼하게 따져보고 기준에 미달할 경우 계약이 불가능하도록 조사 권한을 강화해야 한다고 설명합니다. 세입자가 집주인이 아니라 보증보험회사에 전세금을 먼저 전달하면 회사가 전세 계약이 안전하다는 사실을 확인한 후 집주인에게 돈을 입금하는 에스크로 거래 방식도 도입할 필요가 있다고 봅니다.
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Q. 여려가지 투자관련 궁금한게있어 질문드립니더
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 투자는 직접 부동산을 구입하거나 임대하는 방법도 있지만, 간접적으로 부동산과 관련된 상품에 투자하는 방법도 있습니다. 예를 들어, 부동산 간접투자상품 (부동산펀드, 리츠, SPC, PFV 등)은 투자자의 자금을 부동산 개발, 매매, 임대, 대출 등에 투자하여 발생하는 수익을 배당하는 상품입니다. 이러한 상품은 일반적으로 부동산을 직접 보유하는 것보다 세제 혜택이나 금융 비용 절감, 전문성 확보, 다양한 투자 구조 등의 장점이 있습니다7000~1억 정도의 투자금액으로 부동산 간접투자상품을 찾으시는 경우, 다음과 같은 점을 고려해보시기 바랍니다.투자 목적과 기간: 투자자의 목적에 따라 수익률, 유동성, 안정성 등의 요소를 고려해야 합니다. 예를 들어, 장기적인 투자를 원하시면 부동산펀드나 리츠와 같은 상대적으로 안정적인 상품을 선택할 수 있고, 단기적인 투자를 원하시면 SPC나 PFV와 같은 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있는 상품을 선택할 수 있습니다투자 리스크와 수익률: 투자 리스크는 투자한 자금을 회수하지 못하거나 손실을 입을 가능성을 의미합니다. 일반적으로 투자 리스크가 높을수록 수익률도 높고, 투자 리스크가 낮을수록 수익률도 낮습니다. 투자 리스크를 평가하는 방법은 다양하지만, 투자 대상의 신용등급, 부동산의 위치와 품질, 투자 구조와 담보 설정 등을 참고할 수 있습니다투자 상품의 특성과 조건: 투자 상품마다 설립 형태, 근거 법령, 최소 자본금, 분양 가능 여부, 자금 차입 제한, 공모 의무, 주식 분산, 법인세율 등이 다릅니다. 이러한 특성과 조건은 투자자의 권리와 의무, 세금 부담, 투자 유연성 등에 영향을 미칩니다. 따라서 투자 상품의 특성과 조건을 잘 이해하고 비교하시는 것이 중요합니다
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Q. 공공임대 리츠 가족과 자녀가 동시지원시 문의요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공임대 리츠는 공공임대주택을 공급하는 공공임대리츠와 민간임대주택에 공적 지원을 받아 공급하는 공공지원 민간임대리츠로 구분됩니다. 공공임대 리츠의 임차인 자격은 공공임대주택과 동일하게 적용되며, 가구원의 소득 및 재산 기준을 충족해야 합니다.따라서, 세대주인 아빠가 공공임대 리츠에 지원하고, 자녀가 같은 아파트에 지원할 경우, 중복지원으로 간주되어 취소될 수 있습니다. 중복지원이 확인되면, 공급계약이 해제되고, 계약금이 환수될 수 있으므로 주의하셔야 합니다.