안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 신축아파트 전세 계약 하러 가려고합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축아파트는 완공 후 사용 승인을 받아야 소유권 보존등기가 가능하므로, 등기부등본과 건축물대장이 없는 미등기 상태로 전세 계약을 해야 합니다. 이때 실소유자임을 확인할 수 있는 공급 계약서 원본과 신분증을 꼭 확인해야 합니다.임대인이 전세보증금으로 분양 잔금을 납부해야 한다면, 임대인과 함께 은행을 방문하여 분양 대금을 납부하고 잔금 완납 영수증을 받아야 합니다. 분양 대금이 완납되지 않으면 입주할 수 없습니다.임대인의 계좌로 전세보증금을 송금해야 합니다. 전세보증금은 전세자금대출로 받으실 경우, 은행에서 직접 임대인의 계좌로 송금해주기도 합니다.전세 계약서를 작성할 때는 임차인의 선관주의 의무, 하자 보수 적극 대응, 금지사항 등을 특약으로 명시해야 합니다. 신축 아파트는 하자가 많을 수 있으므로 입주 후 2년 이내에 무상 AS 하자보수 기간에 신청해야 수리받을 수 있습니다.전세 계약이 체결되면 전입신고와 확정일자를 신청해야 합니다. 확정일자는 전세권 설정을 위해 필요한 절차로, 동사무소나 법원에 전세계약서를 제출하면 됩니다.
부동산
Q. 부동산 갈아타는 시기는 언제가 적당할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 갈아타기는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 현재의 주거환경과 만족도, 재정상황, 이사하고자 하는 지역과 시기, 부동산 시장의 흐름 등이 영향을 미칠 수 있습니다.3기 신도시 및 각종 토지보상과 저금리기조, 유동성증가로 인해 실물자산 가치가 상승할 가능성이 높습니다.6월 이후에는 전월세신고제와 양도세중과라는 다주택자 규제가 예고되어 있어, 매도계획이 있는 다주택자는 6월 전에 매물을 내놓을 가능성이 높습니다. 이는 무주택자에게는 기회가 될 수 있습니다.상위급지로 갈아타기에는 상승기와 하락기를 구분하는 것은 큰 의미가 없으며, 빠를수록 좋습니다. 2번 글에 따르면, 상위급지가 오르고 나면 키 맞추기로 하위급지도 반드시 따라 오므로, 상위급지가 오른 후 하위급지가 따라 키 맞추기 할 때를 기다려야 합니다. 키 맞추기가 이루어지고 나서 갈아타게 되면 딱 나쁘지도 않고 좋지도 않은 중간 정도의 갈아타기를 한 것이고, 상승 후 정부 대책이나 수급 문제로 시장이 조정이 오면 반드시 갈아탈 시점이라고 합니다.따라서, 현재 노원구에서 넓은 평수를 매매해서 살다가 매도 후 다른 지역으로 가는 것이 좋을 수 있습니다. 다른 지역에 집을 사놓고 세를 주고 있다가 들어가는 것은 비용적으로 불리할 수 있습니다. 또한, 지금 부동산을 갈아타기 해도 괜찮은 시기라고 볼 수 있습니다.하지만, 이는 저의 개인적인 의견이며, 실제로 부동산 갈아타기를 결정하시기 전에는 전문가의 상담을 받으시는 것이 좋습니다. 부동산 시장은 변동이 심하고, 개인의 상황에 따라 다르기 때문에, 저의 답변이 정확하고 유효하다고 보장할 수 없습니다. 이 점 양해 부탁드립니다.
부동산
Q. 전세 보증금 관련 전문가 분들에게 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 않는다면, 다음과 같은 해결방안을 시도해보실 수 있습니다.1 내용증명 발송: 임대인에게 전세 보증금의 지급을 요구하고, 만약 지급하지 않는다면 법적 조치를 취할 것임을 고지하는 서류를 우체국을 통해 발송하는 방법입니다. 이는 임대인에게 심리적 압박을 주고, 소송 시 증거로 활용할 수 있습니다. 내용증명은 계약 만료일 1개월 전에 발송하는 것이 좋습니다.2 임차권 등기 명령 신청: 임차권 등기 명령은 임차인이 전세 보증금을 받지 못한 경우, 임차권을 등기하여 임대인의 재산에 대한 우선변제권을 획득하는 방법입니다. 이는 임대인이 임차권을 침해하거나, 재산을 처분하거나, 근저당을 설정하는 등의 행위를 방지할 수 있습니다. 임차권 등기 명령은 계약 만료일 전에 신청하는 것이 좋습니다.3 전세금 반환 청구소송 제기: 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 않고, 협의도 불가능한 경우, 법원에 전세금 반환을 청구하는 소송을 제기하는 방법입니다. 이는 임대인에게 법적 책임을 묻고, 전세금을 강제 집행할 수 있습니다. 전세금 반환 청구소송은 계약 만료일 이후에 제기할 수 있습니다.위의 3가지 방법 중, 가장 간단하고 효과적인 것은 내용증명 발송입니다. 내용증명을 발송하면, 임대인이 전세금을 돌려주는 경우가 많습니다. 만약 내용증명으로도 해결이 되지 않는다면, 임차권 등기 명령과 전세금 반환 청구소송을 진행하실 수 있습니다. 이러한 절차는 복잡하고 어려울 수 있으므로, 가능하다면 법률 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.현재 상황에서, 임대인이 매매를 하겠다고 제안한 것은 임차인의 권리를 침해하는 행위입니다. 임대인은 임차인의 동의 없이 임대차 계약을 해지하거나, 임차권을 양도하거나, 임대차 목적물을 매매할 수 없습니다. 따라서, 임대인의 제안에 동의하지 않고, 전세 보증금의 지급을 요구하시는 것이 바람직합니다.매매가 이루어지지 않아 전세금 반환이 안된다면, 임차권 등기 명령을 통해 임차권을 보호하고, 전세금 반환 청구소송을 통해 임대인에게 전세금을 청구하실 수 있습니다. 이 과정에서, 임대인의 재산 상황이나, 재판 결과에 따라 전세금을 완전히 돌려받을 수 있는지는 확답할 수 없습니다. 그러나, 임차인의 권리를 최대한 보호하고, 법적 조치를 취하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 월세를 살고 있고, 계약의 만료일이 일주일 남은 상황에서 주인이 보증금을 돌려주기 힘들 것 같다며 연락을 취해왔습니다. 어떻게해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.새로 이사가는 곳의 보증금은 1000이고, 현재 살고 있는 곳의 보증금은 3000이라면, 임대인에게 1000만큼만 먼저 돌려달라고 요청할 수 있습니다. 만약 임대인이 그 금액을 돌려주면, 새로 이사가는 곳의 계약금을 채우고 이사를 갈 수 있습니다. 그러나 임대인이 그 금액도 돌려주지 않는다면, 다른 방법으로 보증금을 마련해야 합니다. 예를 들어, 친구나 가족에게 빌리거나, 저금리의 대출을 받거나, 새로 이사가는 곳의 임대인과 협의하여 계약금을 나중에 내도록 하거나, 계약을 취소하고 다른 곳을 찾는 등의 방법이 있습니다.이사를 간 후에는, 현재 살고 있는 곳의 보증금을 돌려받기 위해 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다. 임차권등기명령은 임대차계약이 종료된 다음날부터 신청할 수 있으며, 임차권등기명령 신청을 하면 임대인이 임차권을 등기할 의무가 있습니다. 임차권을 등기하면, 임대인이 임대차목적물을 매각하거나 담보로 제공할 수 없게 되고, 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있게 됩니다. 즉, 임대인이 임대차목적물을 매각하거나 담보로 제공한 경우, 임차인은 그 대가나 담보채권을 우선적으로 받을 수 있습니다. 따라서 임차권등기명령은 보증금을 돌려받는 데 유리한 수단입니다.임차권등기명령 신청을 하려면, 임대차계약서, 임대차목적물의 소유권이전등기부등본, 임차권등기명령 신청서, 임차권등기명령 수수료 등을 준비해야 합니다. 임차권등기명령 신청은 관할 법원에 직접 하거나, 우편으로 할 수 있습니다. 임차권등기명령 신청을 하기 전에 새로 이사간 곳의 확정일자를 받아야 하는지에 대해서는, 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 확정일자란 임대차계약을 공증한 날로, 임대차계약의 효력이 확정되는 날입니다. 확정일자를 받으면, 임대인이 임대차계약을 파기하거나 취소할 수 없게 되고, 임차인은 임대차계약을 대항력있게 유지할 수 있습니다. 즉, 임대인이 임대차목적물을 매각하거나 담보로 제공한 경우, 임차인은 임대차계약을 존중받을 수 있습니다. 따라서 임차권등기명령 신청을 하기 전에 확정일자를 받아서 임대차계약의 효력을 보장받는 것이 좋습니다.1-1. 임차권등기명령은 계약만료일 (2월 14일) 다음날부터 신청이 가능한 것으로 알고 있는데, 이 경우 현재 살던 집에 며칠간 혹은 몇주간 더 살다가 임차권등기명령 신청 후 이사를 가는 것이 가능한지에 대해서는, 가능하지 않습니다. 임차권등기명령 신청을 하려면, 임대차목적물을 반환해야 합니다. 임대차목적물을 반환하지 않고 임차권등기명령 신청을 하면, 임대인이 임차권등기명령에 대해 이의를 제기할 수 있습니다. 임대인이 이의를 제기하면, 임차권등기명령 절차가 중단되고, 임차권등기를 위해서는 소송을 제기해야 합니다. 따라서 임차권등기명령 신청을 하기 전에는 임대차목적물을 반드시 반환해야 합니다.1-2. 계약만료일날 (2월 14일) 이사를 한다면 임차권등기명령을 다음날 신청한 후 새로 이사간 곳의 확정일자를 받아야 하는지에 대해서는, 임차권등기명령 신청과 확정일자 취득은 순서에 상관없이 할 수 있습니다. 임차권등기명령 신청은 현재 살고 있는 곳의 보증금을 돌려받기 위한 절차이고, 확정일자 취득은 새로 이사간 곳의 임대차계약의 효력을 보장받기 위한 절차입니다. 따라서 두 절차는 서로 관련이 없으므로, 어느 것을 먼저 하든 상관없습니다. 다만, 임차권등기명령 신청은 계약만료일 다음날부터 가능하고, 확정일자 취득은 계약체결시 공증을 받아야 가능하므로, 시간적으로는 확정일자 취득이 더 빠를 수 있습니다.
부동산
Q. 전세, 월세, 반전세가 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세: 전세는 임차인이 일정 기간 동안 집을 사용하기 위해 집주인에게 큰 금액의 보증금을 지불하고, 매달 월세를 내지 않는 방식입니다. 전세의 장점은 초기 비용 부담이 크지만 장기적으로 비용이 절감된다는 것입니다. 전세의 단점은 계약 기간 동안 거주 이동의 제한과 집값과 전세금의 차이가 적어지거나 더 낮아질 경우 오히려 계약 만료 시 다음 세입자에게 전세금을 더 많이 돌려줘야 하는 상황이 발생할 수 있다는 것입니다.월세: 월세는 임차인이 일정 기간 동안 집을 사용하기 위해 집주인에게 작은 금액의 보증금과 매달 일정액의 월세를 지불하는 방식입니다. 월세의 장점은 초기 비용 부담이 적고 거주 기간이 유연하다는 것입니다. 월세의 단점은 장기적으로 월세가 전세보다 많은 비용이 들 수 있다는 것입니다.반전세: 반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 임차인이 일정 기간 동안 집을 사용하기 위해 집주인에게 보증금과 월세를 함께 지불하는 방식입니다. 보통 보증금이 월세의 20년치보다 많을 때에 반전세라고 합니다. 반전세의 장점은 전세보다는 보증금이 적고 월세보다는 저렴하다는 것입니다. 반전세의 단점은 전세와 월세의 단점을 모두 갖고 있다는 것입니다.