안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 부모님께서 구매해주신 공동명의의 집이 하나 있는데 단독명의로 변경 후 실거주 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님께서 구매해주신 공동명의의 집을 단독명의로 변경하고 싶으시다면, 증여세와 취득세를 내셔야 합니다. 증여세는 부모님께서 동생과 공동으로 소유하고 있는 주택의 지분을 증여하시는 경우에 발생하는 세금이고, 취득세는 증여받은 주택의 지분을 등기하시는 경우에 발생하는 세금입니다. 또한, 농어촌특별세와 지방교육세도 함께 부과됩니다증여세와 취득세의 세율은 주택의 가격, 증여자와 증여받는 자의 관계, 증여받는 자의 주택 소유 여부 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 부모님과 자녀간의 증여는 가족간 증여로 분류되어 세율이 낮게 적용됩니다그러나, 증여받는 자가 이미 주택을 소유하고 있거나, 증여받은 주택이 고가주택이거나, 증여받은 주택을 실거주하지 않는 경우에는 세율이 높아질 수 있습니다따라서, 증여세와 취득세를 정확하게 계산하려면, 증여받는 자의 주택 소유 현황, 증여받은 주택의 공시가격, 증여받은 주택의 지분 비율 등을 알아야 합니다만약, 증여받는 자가 주택을 소유하지 않고, 증여받은 주택이 고가주택이 아니고, 증여받은 주택을 실거주하려는 경우에는, 다음과 같은 방법으로 증여세와 취득세를 대략적으로 계산할 수 있습니다증여세 = (공시가격 x 증여받은 지분 비율 x 증여세 세율) - 기본공제액취득세 = (공시가격 x 증여받은 지분 비율 x 취득세 세율) + 농어촌특별세 + 지방교육세예를 들어, 현재 시가가 2억 6500만원인 주택을 부모님께서 동생과 5대5로 공동 소유하고 있고, 그 중 50%를 증여받으려는 경우에는, 다음과 같이 증여세와 취득세를 계산할 수 있습니다증여세 = (2억 6500만원 x 50% x 10%) - 3억원 = 0원취득세 = (2억 6500만원 x 50% x 1%) + (2억 6500만원 x 50% x 1% x 10%) + (2억 6500만원 x 50% x 1% x 20%) = 1650만원 + 165만원 + 330만원 = 2145만원증여세는 기본공제액이 3억원이므로, 증여받은 주택의 가격이 3억원 이하이면 증여세가 면제됩니다. 취득세는 취득세 세율이 1%이고, 농어촌특별세가 취득세의 10%, 지방교육세가 취득세의 20%로 부과됩니다이렇게 계산한 증여세와 취득세는 대략적인 금액이므로, 실제로 내셔야 하는 세금과 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 세금을 알고 싶으시면, 세무사나 관할 세무서에 문의하시는 것이 좋습니다단독명의로 변경하고 실거주하시려면, 증여세와 취득세 외에도 다른 비용이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 주택을 등기하시려면 등기수수료를 내셔야 하고, 전세로 거주하고 있는 분들과 계약을 해지하시려면 전세금을 돌려주셔야 합니다. 또한, 실거주하시려면 리모델링이나 수리비 등이 필요할 수 있습니다. 이러한 비용들은 개인적인 부분이므로, 정확하게 알려드리기 어렵습니다
부동산
Q. 오피스텔 임대사업자 신고후3년후 실 세입자는 이제1년되었는데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 임대사업자로 등록하신 경우에는 의무 임대 기간이 있습니다. 의무 임대 기간은 주택임대사업자 등록 신청 기간에 따라 다르게 적용됩니다. 2020년 7월 11일 ~ 8월 17일까지 등록된 장기일반임대주택의 의무임대기간은 8년이고, 2020년 8월 18일 이후부터는 10년으로 늘어났습니다. 만약 의무 임대 기간을 준수하지 않고 오피스텔을 판다면, 취득세 감면 등의 세제 혜택을 환수당할 수 있습니다. 따라서 의무 임대 기간을 채우거나, 세제 혜택을 포기하고 임대사업을 폐기하신 후에 판매하셔야 합니다. 임대사업을 폐기하시려면, 렌트홈(www.renthome.go.kr)이나 시·군·구청에 임대사업자 말소 신청을 하시면 됩니다
부동산
Q. 종전자산 감정평가라는것이 정확히 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.종전자산 감정평가란 재개발이나 재건축 등의 정비사업에서 조합원들의 출자가액을 확정하기 위해 종전의 토지나 건축물에 대해 감정평가업자가 평가한 가격을 말합니다. 이때 평가 기준일은 사업시행인가 고시일이며, 사업시행계획이 변경되더라도 이를 새로 평가하지 않습니다.집이 지저분하거나 수리할 부분이 많은 경우에도 평가액이 떨어지지 않습니다. 종전자산 감정평가는 건축물대장이나 지적공부 등의 공식적인 자료를 기준으로 하며, 건축물의 실제 상태나 시장가격은 고려하지 않습니다. 다만, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 평가액에서 제외됩니다.
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Q. 전세 묵시적갱신 이후 집주인의 월세 전환 통보에 따른 전세대출 거부로 인한 거주 위기
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 연장은 임차인이 임대차기간의 3개월 전부터 임대인에게 청구할 수 있으며, 임대인은 정당한 이유 없이 거부할 수 없습니다.전세대출 연장은 임차인과 은행, 보증기관, 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않는 경우, 전세대출 연장은 불가능합니다.전세대출 연장이 불가능하다면, 임차인은 다른 은행이나 보증기관에서 새로운 전세대출을 받거나, 전세보증금을 감액하거나, 월세로 전환하는 등의 방법을 찾아야 합니다.전세대출 만기 후에도 보증금이 반환되지 않는 경우, 임차인은 법적 조치를 취할 수 있습니다. 임대인에게 내용증명을 보내거나, 지급명령 신청을 하거나, 소송을 제기하는 등의 방법이 있습니다.이러한 상황에서 임차인으로서 할 수 있는 법적 대응 방안은 다음과 같습니다.임대인과의 협의를 통해 전세계약 연장과 전세대출 연장에 동의하도록 노력합니다. 임대인이 동의하지 않는다면, 다른 은행이나 보증기관에서 새로운 전세대출을 받거나, 전세보증금을 감액하거나, 월세로 전환하는 등의 대안을 찾습니다.전세대출 만기 전에 임대인에게 보증금의 정확한 반환 방법과 일정을 문서로 요구합니다. 만기 후에도 보증금이 반환되지 않는다면, 임대인에게 내용증명을 보내고, 지급명령 신청을 합니다. 그래도 보증금이 반환되지 않는다면, 소송을 제기합니다.법적 조치를 취할 때는 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 서울시 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단 등에서 법률상담이나 소송지원을 받을 수 있습니다.
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Q. 재개발지역내에 실거주중일때는 어떻게되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발지역에 실거주중일 때는 재개발사업이 시작되면 이사를 가셔야 합니다. 이사를 가실 때는 주거이전비, 이사비, 임대주택 등의 보상을 받으실 수 있습니다. 보상의 종류와 금액은 지역별로 다르므로 정비구역 내의 사업시행자나 자치단체에 문의하시는 것이 좋습니다.주거이전비는 정비구역 지정 공람 공고일당일 거주하고 있는 세입자에게 지급되는 보상입니다. 3개월 이상 거주하셔야 하며, 무허가 건축물의 경우는 1년 이상 거주하셔야 합니다. 주거이전비는 가구원 수에 따라 다르게 산정되며, 보통 4개월치의 주거비용을 지급해줍니다.이사비는 재개발 구역 내에 살고 있는 세입자라면 모두 지급 대상이 됩니다. 사업시행인가일 이후에 전입 온 세입자들에게는 이사비가 지급되지 않습니다. 이사비는 주거용 건물의 점유 면적에 따라 다르게 산정되며, 보통 100만원에서 300만원 선으로 지급됩니다.임대주택은 모든 세입자가 받을 수 있는 보상은 아닙니다. 임대주택 보상은 각 자치단체에서 정해진 기준을 충족해야하며, 그 기준은 지방자치단체별로 다르기 때문에 별도로 확인이 필요합니다. 일반적으로 구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 해당 정비구역 안에 거주하고, 사업시행인가로 인해 이주하는 날까지 계속해 거주하셔야 합니다. 또한 무주택세대주이어야 하며, 소득과 자산에 대한 제한도 있습니다.서울시의 경우, 쪽방, 고시원, 여인숙 등 비주택에 3개월 이상 거주하고, 전년도 도시근로자 월 평균소득의 50% 이하, 총자산 196백만 원, 자동차 25백만 원 이하 무주택자이면 임대주택을 지원받을 수 있습니다. 임대주택 입주 시에는 이사비와 생필품, 청소 서비스도 제공됩니다.