안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 임대차보호법에 법인의 기숙사는 해당되지 않나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위한 법입니다. 임대차보호법은 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용되며, 주택의 정의는 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라 정합니다. 그러므로, 주거용으로 사용되는 건물이라면 비록 등기가 되지 않았거나 관할관청의 허가를 받지 않았다고 하더라도 임대차보호법의 적용대상이 됩니다.법인의 기숙사는 주거용 건물로 볼 수 있으므로 임대차보호법의 적용대상이 될 수 있습니다. 그러나 법인은 개인과 달리 주민등록을 할 수 없으므로, 임대차보호법 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 주장하기 위해서는 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춰야 합니다. 또한, 법인이 주택을 임차하는 경우에는 예외적으로 주택임대차보호법이 적용되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우, 집주인이 바뀌더라도 해당 법인은 바뀐 주인에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 따라서, 회사에서 단신부임 주택을 지원하는 경우에는 회사가 중소기업인지, 직원이 주민등록을 마쳤는지, 임대차계약증서상의 확정일자가 있는지 등을 확인해야 합니다.다세대 주택의 전세 또는 월세도 임대차보호법에 적용을 받습니다. 다세대 주택은 주택임대차보호법 제1조에 따른 주택에 해당하며, 전세 또는 월세는 임대차의 형태에 따라 구분되는 것입니다. 다만, 다세대 주택의 옥탑방의 경우에는 등기부등본에 나오지 않은 주소로 전입신고를 할 수 없으므로, 대항력을 취득할 수 없습니다. 이와는 별개로 다가구 주택의 옥탑방은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 다가구 주택의 경우 각 호실의 번호가 있어도 별도로 구분등기가 되어 있지 않기 때문에, 각 호수를 정확히 기입하지 않더라도 건물의 지번만 정확히 기입한다면 각 호실의 전입신고가 가능하며 대항력을 갖을 수 있습니다.
부동산
Q. HUG 청년버팀목 월세->전세 전환 대출 질문입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 청년버팀목 전세자금대출은 전세계약을 새로 맺을 때만 이용할 수 있습니다. 따라서 월세계약으로 잠깐 돌리고 다시 전세계약을 맺는 방법은 가능합니다. 하지만 이 경우에는 임대인과의 협의가 필요하고, 월세계약과 전세계약의 중개수수료가 추가로 발생할 수 있습니다. 또한 월세계약을 맺을 때에는 HUG 청년버팀목 대출을 이용할 수 없으므로, 월세보증금을 준비해야 합니다.HUG 청년버팀목 전세자금대출을 신규대출로 받으려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.1 HUG 청년버팀목 대출이 가능한 은행을 찾아서 상담을 예약하고, 가심사를 받습니다. 가심사를 통해 대출한도와 금리를 확인할 수 있습니다. 가심사에 필요한 서류는 등기부등본과 근로소득원천징수영수증입니다.2 부동산을 방문하여 HUG 청년버팀목 대출이 가능한 매물을 찾고, 임대인과 계약서를 작성합니다. 계약서에는 HUG 청년버팀목 대출 미발생시 반환한다는 특약을 꼭 넣어야 합니다. 또한 국세와 지방세의 체납 여부를 확인하고, 보증금의 5%를 입금하고 영수증을 받아야 합니다.3 확정일자를 받습니다. 확정일자는 계약한 집의 관할 동사무소로 방문하여 신청할 수 있습니다. 확정일자는 임차인이 임대차계약을 체결한 날로부터 3개월 이내에 받아야 합니다.4 은행에 다시 방문하여 대출 신청을 합니다. 대출 신청에 필요한 서류는 전세계약서, 등기부등본, 확정일자 부여현황, 전입세대확인서 등입니다. 은행에서 대출 서류를 확인하고 서명을 요청하면, 대출 실행을 요청할 수 있습니다.5 잔금날에 남은 잔금을 처리하고 입주합니다. 잔금을 입금하고 전세보증금반환보증서를 받아야 합니다. 또한 전입신고를 하고 주민등록등본을 은행에 제출해야 합니다.
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Q. 카카오뱅크 전세대출 감액 연장시 감액한 돈은 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.카카오뱅크 전세대출 감액 연장의 경우, 다음과 같은 방법이 있습니다.1 재계약 할 때 집주인이 9천만원을 은행에 상환하고 제가 9천만원에 대한 90%를 다시 대출을 받아야하는지?이 방법은 전세대출금액을 상향 조정하고 싶을 때 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 전세보증금이 1억에서 1억 5천만원으로 인상된다면, 집주인이 9천만원을 은행에 상환하고, 제가 1억 5천만원의 90%인 1억 3천 5백만원을 새로 대출받을 수 있습니다. 이 경우, 기존 대출을 전액 상환하고 새로운 대출을 실행해야 합니다. 새로운 대출은 신규 대출과 동일한 조건으로 진행됩니다.2 아니면 집주인이 1천만원을 나에게 주고 제가 은행에 알아서 상환을 해야하는지?이 방법은 전세대출금액을 하향 조정하고 싶을 때 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 전세보증금이 1억에서 9천만원으로 감액된다면, 집주인이 1천만원을 나에게 주고, 제가 은행에 1천만원을 상환할 수 있습니다. 이 경우, 기존 대출의 일부를 상환하고, 남은 잔액에 대해 대출 기간을 연장할 수 있습니다. 대출 기간 연장은 카카오뱅크 앱에서 신청할 수 있으며, 심사 기간이 소요됩니다.3 집주인이 은행에 직접 1천만원을 이체해야하는지?이 방법은 전세대출금액을 유지하고 싶을 때 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 전세보증금이 1억에서 9천만원으로 감액되고, 집주인이 1천만원을 은행에 직접 이체한다면, 제가 9천만원에 대한 90%인 8천 1백만원을 그대로 대출받을 수 있습니다. 이 경우, 기존 대출의 금액과 조건이 유지되고, 대출 기간만 연장할 수 있습니다. 대출 기간 연장은 카카오뱅크 앱에서 신청할 수 있으며, 심사 기간이 소요됩니다.
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Q. 전세계약을 할 때 주의 사항은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약을 할 때는 다음과 같은 점들을 꼭 확인해야 합니다.임대인(대리인)의 신분증과 등기부등본을 열람하여 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 합니다. 등기부등본에서는 현재 소유자가 누구인지, 주소가 일치하는지, 가압류, 가처분, 경매 등기, 예고등기, 융자 등의 이상이 있는지 확인해야 합니다.전세계약서를 작성할 때는 전세금, 임대기간, 확정일자, 전입신고, 전월세신고, 전세권 설정 등기, 임대차보증보험 가입 등의 내용을 명확하게 기재하고, 임대인과 임차인이 모두 서명 날인해야 합니다.전세계약서를 작성한 후에는 전세금을 입금하기 전에 전세권 설정 등기를 해놓고, 전세금을 입금한 후에는 전세권 설정 등기를 확인해야 합니다. 전세권 설정 등기는 임대인이 전세금을 다른 용도로 사용하거나 임대차권을 양도하거나 담보로 제공하는 것을 방지하고, 임차인의 전세권을 보호하는 역할을 합니다.전세계약을 할 때는 가족간 전세계약과 같이 증여세가 발생할 수 있는 경우에는 증여세를 피하기 위한 주의사항을 따라야 합니다. 가족간 전세계약시 증여세를 피하기 위한 주의사항은 다음과 같습니다.전세금이 시세보다 현저히 낮은 경우에는 시세와의 차액이 증여로 인정될 수 있으므로, 전세금을 시세에 맞게 책정하거나, 시세보다 낮은 경우에는 그 이유를 명시해야 합니다.전세계약서에는 임대인과 임차인의 관계, 전세금의 출처, 전세금의 입금 방법, 전세금의 반환 방법 등을 구체적으로 기재해야 합니다.전세계약을 한 후에는 전세금을 실제로 입금하고, 전세금의 입금 내역을 증빙할 수 있는 서류를 보관해야 합니다.
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Q. 2주택에서 1주택이 되면 비과세가 가능한가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2주택에서 1주택이 되면 비과세가 가능한지는 1주택으로 전환된 시점에 따라 다릅니다. 2020년 12월 31일 이전에 1주택으로 전환된 경우에는 최초 취득일부터 보유기간 및 거주기간을 기산하고, 2021년 1월 1일 이후에 1주택으로 전환된 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간 및 거주기간을 기산합니다.예를 들어, A주택을 2019년 1월 1일에 취득하고 B주택을 2020년 1월 1일에 취득한 후, 2022년 1월 1일에 B주택을 매도하여 1주택으로 전환된 경우에는 A주택의 보유기간은 2019년 1월 1일부터 기산됩니다. 따라서 2022년 1월 1일에 A주택을 매도하면 3년 이상 보유한 것으로 인정되어 비과세가 가능합니다.반면, A주택을 2019년 1월 1일에 취득하고 B주택을 2021년 1월 1일에 취득한 후, 2023년 1월 1일에 B주택을 매도하여 1주택으로 전환된 경우에는 A주택의 보유기간은 2023년 1월 1일부터 기산됩니다. 따라서 2023년 1월 1일에 A주택을 매도하면 2년 미만 보유한 것으로 인정되어 비과세가 불가능합니다.