안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 경매로 받은 토지 취득가액을 어떻게 알 수 있을가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매로 받은 부동산에 대해서도 양도세 신고를 하셔야 합니다. 만약 양도자산의 취득가액을 알 수 없는 경우 세법상 환산취득가액을 산출하여 해당가액을 취득가액으로 보고 양도소득세를 신고하실 수 있습니다.환산취득가액이란 양도가격 x 취득당시 기준시가/양도당시 기준시가로 과거 취득가액을 산정하는 것을 말합니다. 예를 들어, 매도가격이 24억이고, 취득시 기준시가가 4억, 양도시 기준시가가 8억이라면 환산취득가액은 24억 x (4억/8억) = 12억이 됩니다.취득시 기준시가는 취득 당시의 개별공시지가를 말합니다. 개별공시지가는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시되는 토지의 가액입니다. 만약 개별공시지가가 없는 토지의 경우에는 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 평가한 가액으로 합니다.취득시 기준시가와 양도시 기준시가는 위택스 홈페이지에서 조회하실 수 있습니다. 위택스 홈페이지에서는 취득세 계산 서비스도 제공하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
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Q. 부동산에서 깔세라는 것은 정확히 어떤 유형의 세를 의미하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산에서 깔세라는 것은 임대차 기간만큼 보증금 없이 월세를 선지급하고 단기간 사용하는 임대차 계약을 말합니다. 즉, '임대료를 먼저 깔고 장사한다’는 뜻이 포함된 은어입니다. 깔세를 하면 임대차 보호법에 적용을 받을 수 없으므로 주의가 필요합니다.
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Q. 월세로 살다가 보증금을 돌려받지 못한체 다른곳에 월세로 이사갈 예정입니다. 이 경우 제가 조치를 취해야 하는 사항에 대한 조언을 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 보증금을 돌려받기 위한 임차권 등기명령 신청은 임대차 계약이 만료된 다음날부터 가능합니다. 임차권 등기명령을 신청하면 임차인에게 대항력과 우선변제권이 부여되어 보증금을 회수할 수 있는 권리가 확보됩니다. 임차권 등기명령을 신청하려면 임대차 계약서와 확정일자, 전입신고증 등을 첨부해야 합니다. 전입신고는 임차권 등기명령 신청 전에 하셔야 합니다. 전입신고를 하지 않으면 임차권 등기명령이 거절될 수 있습니다. 전입신고는 새로운 집으로 이사가기 전에 현재 사는 집에 대해 하시면 됩니다. 임차권 등기명령 신청 후 살던 집의 등본에 임차권이 설정되었는지 확인하고, 새로운 집으로 이사간 후 전출신고와 전입신고를 하시면 됩니다. 임차권 등기명령 신청 방법은 여기를 참고하세요.2 임차권 설정이 이루어진 후 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 임대차 보증금 지급명령 신청입니다. 임차권 등기명령이 확정된 후 6개월 이내에 신청할 수 있으며, 임대인이 이에 이의를 제기하지 않으면 보증금을 강제로 징수할 수 있습니다. 임대차 보증금 지급명령 신청 방법은 여기를 참고하세요. 두 번째는 임대차 보증금 반환청구 소송입니다. 임차권 등기명령이 확정된 후 1년 이내에 신청할 수 있으며, 임대인이 보증금을 반환할 의무가 있다는 것을 입증해야 합니다. 임대차 보증금 반환청구 소송 방법은 여기를 참고하세요. 이 두 가지 방법의 시간은 임대인의 반응에 따라 달라질 수 있습니다. 보통 임대차 보증금 지급명령 신청이 더 빠르고 간단하다고 알려져 있습니다.3 월세 보증금 대출은 임대차 계약이 체결된 후에도 가능합니다. 보증금 전액을 납부한 후에도 보증금 대출을 받을 수 있습니다. 보증금 대출은 임대차 계약서와 보증금 납부증, 임차권 등기명령 등을 제출하면 신청할 수 있습니다. 보증금 대출은 임대인의 동의가 필요하지 않으며, 임차권을 담보로 하여 대출금을 받을 수 있습니다.
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Q. 임대인이 전입신고조회가 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인이 전입신고조회를 하려면 전입세대확인서를 열람하거나 발급받아야 합니다. 전입세대확인서는 건물 또는 시설의 소유자, 임차인, 매매계약자 또는 임대차계약자, 금융기관 등이 해당 건물 또는 소재지에 주민등록 되어 있는 세대주와 주민등록표 상의 동거인의 성명과 전입일자를 확인할 수 있는 서류입니다.전입세대확인서를 열람하거나 발급받으려면 본인 또는 대리인이 신분증과 신청 자격 증명 자료를 제시하고, 관할 주민센터에 방문하거나 정부24에서 온라인으로 신청할 수 있습니다. 전입세대확인서에는 전입자의 나이나 연령은 나타나지 않습니다. 전입자의 개인정보는 주민등록법에 따라 보호되므로, 임대인이 임의로 조회하거나 공개할 수 없습니다.별도의 알림 서비스는 없습니다. 임대인은 임대차 계약을 체결할 때 주택임대차계약신고를 해야 합니다. 주택임대차계약신고는 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 주택임대차 계약을 30일 이내에 신고하는 제도입니다. 주택임대차계약신고를 하면 임대인과 임차인의 권리와 의무가 확정되고, 임대차 관련 분쟁을 예방하거나 해결할 수 있습니다.
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Q. 부동산관련 질문있습니다.궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 부동산 투자 시 어떤 유형의 부동산이 가장 안정적인 수익을 제공할 수 있나요?부동산 투자의 유형은 주거용, 상업용, 산업용 등 다양합니다. 각 유형은 리스크와 수익의 특성이 다르므로, 투자자는 자신의 투자 목표와 성향에 맞는 유형을 선택해야 합니다. 일반적으로, 주거용 부동산은 장기적인 자산 가치 증가와 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 상업용 부동산은 장기 임대 계약과 높은 수익률을 제공할 수 있습니다. 산업용 부동산은 경제와 산업의 성장에 따라 가치가 변동할 수 있으므로, 투자자는 시장 동향을 잘 파악해야 합니다.2 부동산 시장에서의 리스크 관리를 위해 어떤 전략이 효과적인가요?부동산 투자는 시장 변동성, 금리 변동, 재무 리스크, 관리 리스크, 법적 리스크, 세제 리스크, 시차 리스크, 인플레이션 리스크, 유형 리스크, 지역 리스크 등 다양한 리스크 요인에 노출될 수 있습니다. 이러한 리스크를 관리하기 위해서는 다음과 같은 전략이 효과적입니다.시장 동향을 주기적으로 분석하고 예측하며, 신뢰할 수 있는 리서치 데이터와 전문가의 의견을 활용합니다.금리 전망을 파악하고, 적절한 금리 수준에서 투자를 결정하며, 다양한 금융 상품을 활용하여 금리 변동에 대비합니다.재무 계획을 세우고, 충분한 자금을 확보하며, 투자 수익을 재투자하거나 다른 자산으로 분산시키는 등의 다양한 재무 전략을 활용합니다.부동산 관리에 대한 전문적인 지식과 경험을 가진 전문가를 고용하거나, 자신이 관리할 수 있는 부동산을 선택하며, 부동산 시장 동향을 면밀히 파악하고, 관리 비용을 효율적으로 관리합니다.부동산 거래에 대한 법적인 규정을 충실히 준수하며, 법적인 문제가 발생했을 때 법률 전문가의 조언을 듣고 적절한 대응을 합니다.세법을 잘 이해하고, 세제 혜택을 최대한 활용하며, 세제적인 변동에 대비하기 위해 세무 전문가와 상담하고, 세무 계획을 세웁니다.장기적인 투자 전략을 가지고, 어떠한 시장 변동에도 안정적으로 대응할 수 있도록 준비합니다.인플레이션의 영향을 평가하고, 그에 맞는 대응 전략을 가져오며, 예를 들어, 인플레이션 대비로 임대료를 조정하거나, 인플레이션에 강한 지역을 선택하는 것이 좋습니다.자신의 투자 목표와 성향에 맞는 유형의 부동산을 선택하며, 각 유형의 리스크와 수익의 특성을 잘 파악합니다.지역의 경제적인 상황과 발전 가능성을 분석하고, 안정적인 지역을 선택하며, 지역별로 다른 부동산 시장 전문가의 조언을 듣고, 지역별 특성을 잘 파악합니다.3 부동산 투자를 위해 필요한 초기 자본은 어느 정도인가요?부동산 투자를 위해 필요한 초기 자본은 투자하려는 부동산의 유형, 가격, 위치, 규모 등에 따라 다르게 책정됩니다. 일반적으로, 부동산 투자는 큰 금액의 자본을 필요로 하므로, 투자자는 자신의 재무 상황을 잘 파악하고, 적절한 자금 조달 방법을 선택해야 합니다. 예를 들어, 부동산 경매에 참여하려면, 낙찰가의 총 40% 정도의 초기 자금이 필요하다고 합니다. 또한, 부동산 법인을 설립하려면, 최소 3억 원의 자본금이 필요하다고 합니다.4 부동산 투자를 시작하기 위해 어떤 법적 절차가 필요한가요?부동산 투자를 시작하기 위해 필요한 법적 절차는 다음과 같습니다.부동산 투자의 목적, 유형, 범위, 방식 등을 결정합니다.부동산 투자에 필요한 라이센스 또는 허가를 신청하고, 승인을 받습니다. 예를 들어, 부동산 투자회사를 설립하려면, 부동산투자회사법에 따라 금융위원회의 승인을 받아야 합니다.부동산 투자에 필요한 자금을 조달하고, 계약을 체결합니다. 부동산 계약은 법적인 효력이 있으므로, 계약서 작성에 주의하고, 전문적인 법률 자문을 받는 것이 좋습니다.부동산을 취득하고, 등기를 신청하고, 완료합니다. 부동산 등기는 부동산의 소유권과 채권 등을 명확하게 하기 위한 법적인 절차입니다.부동산을 관리하고, 임대하거나 매매하며, 수익을 창출합니다. 부동산 관리에는 유지보수, 세금 납부, 임차인 관리 등이 포함됩니다.