안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 당근 직거래로 청년전세대출 받을수 있나오??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 당근 직거래로 청년전세대출을 받으시려면 주택도시기금의 청년전용 버팀목전세자금대출을 이용하실 수 있습니다. 이 대출은 다음과 같은 조건을 충족하는 청년 가구에게 저금리로 전세자금을 지원하는 제도입니다.부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.45억원 이하 무주택 세대주 (예비세대주 포함)만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하의 세대주 (예비 세대주 포함)임차보증금 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택 (주거용 오피스텔 포함)대출금리 연 1.8%~2.7%, 대출한도 최대 2억원 이내 (임차보증금의 80% 이내), 대출기간 최초 2년 (4회연장, 최장 10년 이용가능)이 대출을 신청하시려면 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 주택도시기금 웹사이트 또는 수탁은행 앱이나 영업점을 통해 신청하실 수 있습니다. 필요한 서류는 확정일자가 표시된 임대차계약서, 계약금영수증, 임차주택 건물 등기부등본, 주민등록등본, 가족관계증명서, 자격 및 소득 확인 서류 등입니다. 자세한 사항은 주택도시기금 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다.부동산 당근 직거래로 청년전세대출을 받으실 수 있는지 궁금하셨던 것 같습니다. 저는 주택도시기금의 청년전용 버팀목전세자금대출에 대해 알려드렸습니다. 이 대출은 부동산 직거래와 관계없이 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불한 청년 가구에게 저금리로 전세자금을 지원하는 제도입니다. 이 대출을 신청하시려면 주택도시기금 웹사이트 또는 수탁은행 앱이나 영업점을 통해 신청하실 수 있습니다. 필요한 서류는 확정일자가 표시된 임대차계약서, 계약금영수증, 임차주택 건물 등기부등본, 주민등록등본, 가족관계증명서, 자격 및 소득 확인 서류 등입니다.
부동산
Q. 부동산 우선순위(전세 감액 재계약 다가구주택)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 전세 감액 재계약의 경우, 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 확정일자는 우선변제권 부여 효력이기 때문에, 기존 계약의 확정일자가 유효하고, 감액된 보증금은 기존 보증금의 우선순위를 그대로 따르게 됩니다. 따라서, 재계약서로 인해 대항력과 우선순위가 변동되지 않습니다.다만, 전세 감액 재계약의 경우, 임대인이 임차인에게 감액된 보증금을 돌려주어야 하는데, 이때 임차인은 감액된 보증금을 받은 증거를 잘 보관해야 합니다. 예를 들어, 임대인이 감액된 보증금을 현금으로 돌려준 경우, 현금 영수증이나 입금 내역서 등을 받아두어야 합니다. 이는 임대인이 감액된 보증금을 돌려주지 않았다고 주장할 경우, 임차인이 감액된 보증금을 받았다는 사실을 입증하기 위함입니다.또한, 전세 감액 재계약의 경우, 재계약서에 감액 재계약임을 알 수 있는 특약을 반드시 기재해야 합니다. 예를 들어, 아래와 같은 문구를 특약에 넣을 수 있습니다.-본 계약은 계약기간 연장과 이에 따른 보증금 감액을 위한 임대차 계약임. -2022년 2월 28일자 임대차계약 (보증금 1억 원, 기간:2022년 3월 1일~2024년 2월 28일)에 대해 쌍방 합의로 4천만 원 감액하며 기간은 2년 연장됨. -보증금과 임대차기간 제외한 나머지는 기존 계약서 기준함.이렇게 특약을 기재함으로써, 재계약의 내용과 의도를 명확히 할 수 있습니다.마지막으로, 전세 감액 재계약의 경우, 전입신고를 다시 할 필요가 없습니다. 전입신고는 거주지가 변경되는 경우에만 의무가 있으며, 재계약으로 인해 거주지가 바뀌지 않았기 때문입니다.
부동산
Q. 중도금 잔금 이런 거는새 집만 포함이 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 거래할 때 중도금 잔금이라는 단어는 새 아파트뿐만 아니라 구축아파트, 주택, 빌라, 상가 등 다른 부동산에도 적용됩니다. 중도금 잔금이란 매매계약을 체결할 때 지불하는 대금의 일부를 말하는데, 보통 계약금은 거래대금의 10%, 중도금은 50%~60%, 잔금은 30%~40%로 진행됩니다. 이는 통상적인 대금지불방식이고, 매도자와 매수자가 협의하여 대금지불방식, 지불금액, 시기 등은 조절할 수 있습니다.중도금 잔금을 지불하는 시기는 부동산의 종류나 상황에 따라 다릅니다. 예를 들어, 신축아파트 분양의 경우는 중도금은 4~6회에 걸쳐 나누어 내고, 잔금은 입주 전에 납부하게 됩니다. 구축아파트나 주택의 경우는 중도금은 계약일로부터 3개월 정도 후에, 잔금은 매수인이 이사를 원하는 날에 지불하게 됩니다. 중도금 잔금을 지불할 때는 현금이나 대출을 이용할 수 있습니다. 대출을 이용할 경우에는 은행이 보증서를 발급해주어야 하며, 이에 따른 이자나 수수료가 발생합니다.
부동산
Q. 우선순위 변동. 임대차 감액계약. 임대인변경
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 감액계약은 임차인이 임대인에게 보증금을 감액하여 지급하고, 임대차 계약기간을 연장하는 계약입니다. 이 경우, 임차인은 임대차 계약의 효력을 존속하게 하고, 임대인은 보증금을 일부 반환받는 대가로 임차인과 장기적인 계약관계를 유지할 수 있습니다.임대차 감액계약을 체결하였다면, 임차인은 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 대항력이란 임차인이 제3자에게 임대차 계약상의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말하고, 우선변제권이란 임차인이 주택이 경매나 공매에 처해진 경우 보증금을 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖춰야 합니다.주택의 인도 : 주택에 사실상 입주주민등록 : 전입신고를 한 때확정일자 : 임대차 계약서에 법원 또는 주민센터에서 찍어준 날짜 도장이번에 작성한 계약서로 인해 대항력과 우선순위가 변동되는지 여부는 다음과 같이 판단할 수 있습니다.주택의 인도와 주민등록은 기존 계약에서 이미 갖춘 요건이므로, 이번 계약에서는 변동되지 않습니다.확정일자는 이번 계약서에 따로 받지 않았다고 하셨습니다. 이 경우, 임차인은 기존 계약의 확정일자를 유지할 수 있습니다. 다만, 임차인은 이번 계약서에 대한 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 왜냐하면, 확정일자는 임차인의 우선변제권의 기준이 되기 때문에, 보증금 감액액에 대한 확정일자를 받지 않으면, 보증금 감액액에 대한 우선변제권을 주장하기 어려울 수 있기 때문입니다.따라서, 임차인은 이번 계약서로 인해 대항력과 우선순위가 변동되지 않는다고 볼 수 있습니다. 하지만, 보증금 감액액에 대한 확정일자를 받는 것이 임차인의 권리를 보호하는 데 도움이 될 것입니다.현계약 중간에 임대인 변경이 2회 있었다고 하셨습니다. 이 경우, 임차인은 임대인 변경시마다 임대인과 임대차 계약의 승계를 확인하고, 임대차 계약서에 임대인의 서명과 날인을 받아야 합니다. 그렇지 않으면, 임차인은 임대인 변경 후의 임대차 계약의 존속을 주장하기 어려울 수 있습니다.
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Q. 소액임차인 최우선변제가 우선인가요 세금이 우선인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.. 소액임차인 최우선변제권이란, 보증금이 법이 정한 일정액 이하의 소액이고, 경매개시결정등기 이전에 전입신고를 하고, 배당요구종기일 이전에 배당신청을 한 임차인이 선순위 권리자보다 먼저 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있는 권리입니다.만약 건물주가 세금 체납으로 경매에 넘어간다면, 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 즉, 체납된 세금보다 먼저 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있습니다. 단, 최우선변제권은 주택가액의 1/2 범위 내에서만 적용되므로, 주택가액이 매우 낮거나 보증금이 매우 높은 경우에는 최우선변제권이 제한될 수 있습니다.