안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 주거용 오피스텔 중개수수료(복비) 계산, 이럴 경우 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주거용 오피스텔의 중개수수료는 거래금액에 0.4%를 곱한 금액이 최대 한도입니다. 거래금액은 보증금과 월세의 합이 아니라, 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 예를 들어, 보증금이 500만원이고 월세가 65만원이라면, 거래금액은 500 + (65 x 100) = 6500만원이 됩니다. 그러면 중개수수료는 6500 x 0.4% = 26만원이 최대 한도입니다. 이 금액은 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정할 수 있습니다보증금이 5000만원 이하일 경우에도, 중개수수료는 거래금액의 0.4%를 곱한 금액이 최대 한도입니다. 다만, 이 금액이 20만원을 초과하면 안 됩니다. 예를 들어, 보증금이 3000만원이고 월세가 50만원이라면, 거래금액은 3000 + (50 x 100) = 8000만원이고, 중개수수료는 8000 x 0.4% = 32만원이 됩니다. 하지만, 이 금액은 20만원을 넘기므로, 중개수수료는 20만원으로 제한됩니다. 만약 중개업자가 20만원 이상을 요구하면, 이는 불법입니다제 상황에 맞는 복비는 1)에서 계산한 것과 같이 26만원이 최대 한도입니다. 하지만, 이 금액은 협의에 따라 낮출 수 있습니다. 중개업자와 잘 상의하여 합리적인 금액을 결정하시기 바랍니다.계산법에 의한 복비보다 중개업자가 요구한 복비가 더 크면, 그 금액이 최대 한도액을 넘지 않는다면 불법은 아닙니다. 예를 들어, 계산법에 의한 복비가 20만원이고, 법에서 정한 최대치가 30만원이고, 중개업자가 요구한 금액이 25만원이라면, 이는 법적으로 허용되는 범위입니다. 하지만, 이 금액은 협의에 따라 낮출 수 있습니다. 중개업자와 잘 상의하여 합리적인 금액을 결정하시기 바랍니다.
부동산
Q. 보증보험 기준 강화에 따른 전세
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증보험 가입 기준은 2024년 5월 1일부터 적용됩니다. 그 전까지는 공시지가의 135%가 기준입니다.보증보험 가입 기준보다 전세보증금이 높은 경우, 보증보험을 가입할 수 없습니다. 이 경우, 임대인과 협의하여 보증금을 낮추거나, 반전세 계약으로 변경하는 방법이 있습니다. 또는 다른 보증보험 가입 가능한 집을 찾는 것도 방법입니다.공시지가의 126%보다 전세보증금이 낮은 경우, 역전세라고 부릅니다. 역전세는 임대인이 임차인에게 월세를 지불하는 형태의 계약입니다. 역전세는 보증보험 가입이 필요하지 않습니다.
부동산
Q. 재건축 동의서 제출 후 해당물건을 매매하려고 한다면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 재건축 조합에 매매 의사를 통보하고, 조합의 승인을 받아야 합니다. 조합은 매매 승인 여부를 판단하기 위해 매수인의 자격, 매매가격, 매매조건 등을 검토합니다. 조합의 승인을 받지 못하면 매매가 무효가 될 수 있습니다.다음으로, 매매계약서를 작성하고, 부동산거래계약신고필증을 발급받아야 합니다. 매매계약서에는 매도인과 매수인의 인적사항, 매매대상 물건의 정보, 매매가격, 계약금과 중도금의 납부일과 금액, 잔금의 지급방법, 매매조건, 계약위반 시의 책임 등을 명시해야 합니다. 부동산거래계약신고필증은 매매계약이 성립된 것을 증명하는 서류로, 국세청 홈택스에서 신청하고 발급받을 수 있습니다.마지막으로, 매매대금을 지급하고, 소유권이전등기를 완료하여야 합니다. 매매대금은 계약서에 명시된 방법에 따라 지급하고, 소유권이전등기는 등기소에서 신청하고 수수료를 납부하면 됩니다. 소유권이전등기를 위해서는 매도인의 매도용 인감증명서와 주민등록초본, 매수인의 인감증명서와 주민등록초본, 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 재건축 조합의 매매승인서 등이 필요합니다.이상이 재건축 동의서 제출 후 해당 물건을 매매하려고 하시는 경우의 절차입니다.
부동산
Q. 세입자분이 동의도 없이 배란다 중문을 제거했던데 집주인 동의 없이도 할 수 있는 부분인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.배란다 중문은 주택의 구조적인 부분이므로 세입자가 임의로 제거하거나 변경하는 것은 불법입니다. 세입자는 집주인의 동의 없이 배란다 중문을 제거한 것으로 보이므로, 집주인은 세입자에게 원상복구를 요구할 수 있습니다. 또한, 배란다 중문을 제거함으로써 집주인이나 이웃에게 피해가 발생할 경우, 세입자는 손해배상을 지불해야 할 수도 있습니다.따라서, 집주인은 세입자에게 배란다 중문의 위치와 상태를 확인하고, 가능한 한 빨리 원상복구를 하도록 요청할 수 있습니다. 세입자가 원상복구를 거부하거나 지연할 경우, 집주인은 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 원상복구를 위한 비용은 세입자가 부담해야 합니다.이런 경우에는 집주인과 세입자 간의 소통이 중요합니다. 집주인은 세입자에게 배란다 중문 제거의 문제점과 법적인 책임을 설명하고, 세입자는 집주인의 요구에 성실히 응하고, 배란다 중문을 되돌리거나 새로 설치하도록 합의해야 합니다. 그렇게 하면 양측의 분쟁을 최소화하고, 원만한 관계를 유지할 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 농지 사이에 나있는 폭이 2미터의 30년 이상된 현황 도로를 막았다면 어떻게 처리를 해야 되나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지 사이에 있는 현황 도로에 대한 문제를 해결하고자 하시는 것 같습니다. 현황 도로란 지적도에 도로로 표시되어 있지 않으나, 수십년 동안 마을 주민의 도로로 이용한 '사실상의 도로’를 말합니다. 이러한 현황 도로는 토지 소유자가 임의로 막을 수 없으며, 만약 그렇게 하면 일반교통방해죄나 업무방해죄로 형사처벌을 받을 수 있습니다. 또한, 토지 소유자는 통행로로 사용하는 것을 거부할 수 없고, 토지사용료를 요구할 수 있으나, 토지사용료는 당사자간 협의가 우선이고, 협의가 안되는 경우 법원의 결정에 따르도록 되어 있습니다. 만약 토지 소유자가 현황 도로를 막았다면, 다음과 같은 법적 대응을 할 수 있습니다.형사고소를 통해 차단봉이나 출입문 등의 공작물을 철거하도록 요구할 수 있습니다.통행방해금지 가처분 신청을 통해 임시적으로 통행을 보장받을 수 있습니다.주위토지통행권 확인 청구소송을 제기하여 통행권을 확정하고, 토지사용료를 정할 수 있습니다.이러한 법적 대응을 하기 위해서는 증거자료를 확보하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 현황 도로의 위치와 상태, 통행하는 주민들의 수와 목적, 토지 소유자의 통행방해 행위와 내용증명 등을 사진이나 녹취로 기록해두는 것이 좋습니다. 또한, 토지 소유자와의 협의를 시도하고, 그 결과를 문서로 남겨두는 것도 도움이 될 수 있습니다.