안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 오피스텔은 빌라보다 전세가 안전한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 빌라보다 전세가 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 오피스텔 시장에서도 전세 사기가 발생하는 경우가 있습니다. 예를 들어, '갭투자’라고 불리는 방식으로 오피스텔을 사들인 후 보증금을 편취하고 도주하는 사례나, 신탁등기가 이뤄진 오피스텔을 임대인에게 전세로 계약하면서 신탁회사와의 관계를 숨기는 사례등이 있습니다. 이런 사기 행위를 피하기 위해서는 전세 계약을 하기 전에 다음과 같은 점들을 꼭 확인해야 합니다.오피스텔의 소유주와 임대인이 동일한지 확인하고, 소유권증명서와 등기부등본을 요구하고 검토하세요. 소유주가 신탁회사인 경우에는 신탁계약서도 확인하세요.오피스텔의 감정가격과 전셋값이 비슷한지 확인하고, 너무 차이가 나는 경우에는 의심하세요. 감정가격을 부풀린 오피스텔은 전셋값이 매맷값보다 높아 '깡통 전세’로 전락할 수 있습니다.오피스텔의 분양업자나 임대인이 지원금이나 할인 등의 혜택을 제공하면서 계약을 서두르는 경우에는 주의하세요. 이는 보증금을 빨리 받아 도주하려는 의도일 수 있습니다.오피스텔의 계약서를 잘 검토하고, 허위매물이나 불법 중개를 피하기 위해 공인중개사와 계약하세요. 계약서에는 보증금, 임대기간, 임대료, 관리비 등의 내용이 명확하게 기재되어야 합니다.
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Q. 연립주택 건물이 경매로 떨어지면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금의 100%를 못 받을 경우 전세반환금 소송을 진행할 수 있습니다. 전세금반환소송은 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 늦게 반환하는 것에 대해 지연이자를 포함한 보증금을 청구하는 소송입니다. 전세금반환소송을 제기하기 전에는 임대인에게 내용증명이나 문자를 보내 보증금을 돌려달라고 의사표시를 해야 합니다. 전세금반환소송을 제기할 때는 임대차계약서, 입금증, 전입신고증, 내용증명 등의 증거를 준비해야 합니다. 전세금반환소송은 소액사건심판법에 따라 빠르고 간편하게 진행될 수 있습니다.소송에 승소하여도 임대인의 재산이 없거나 부족하면 돈을 못 돌려 받을 수 있습니다. 이 경우, 임대인의 재산을 경매를 통해 압류하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 만약 임대인이 파산신청을 하거나 구속되면, 파산관재인이나 법원에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 파산절차에서는 임차인의 권리가 다른 채권자들보다 우선하지 않으므로, 보증금을 전액 받을 수 있다고 보장할 수는 없습니다.건물이 매각된다면 방을 빼야하는지는 임차인의 대항력과 우선변제권에 따라 다릅니다. 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마치고, 임대차계약증서에 확정일자를 받아야 합니다. 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인은 배당요구를 하거나 계속 현재의 집에 살 수 있습니다. 배당요구를 하면 임대차계약이 해지되고, 보증금을 돌려받고 이사를 가야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 임대차계약이 존속되고, 낙찰자와 계약갱신요구권도 행사할 수 있습니다. 대항력은 있지만 우선변제권이 없는 후순위 임차인은 배당요구를 할 수 있지만, 낙찰자에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 배당요구를 하면 임대차계약이 해지되고, 보증금을 일부 또는 전액 못 받을 수 있습니다. 배당요구를 하지 않으면 임대차계약이 해지되고, 낙찰자에게 퇴거를 요구받을 수 있습니다. 대항력이 없는 임차인은 배당요구를 할 수 없고, 임대차계약이 해지되고, 낙찰자에게 퇴거를 요구받을 수 있습니다.
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Q. 어떻게 하면 진상 세입자를 구분할 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대주택 관련 법률을 숙지하십시오. 세입자 선별 과정에서는 연방, 주, 지역의 Fair Housing Laws를 준수해야 합니다. 차별적인 행위를 피하고, 모든 신청자를 공정하고 동등하게 대해야 합니다. 성별, 인종, 종교, 국적, 가족 상태, 장애 등의 요인을 기준으로 선별하지 마십시오.최소 자격 요건을 설정하십시오. 소득, 임대 이력, 신용도, 참조 등과 같은 요인을 바탕으로 세입자의 자격과 요구사항을 명확히 정하십시오. 이러한 기준을 모든 신청자에게 일관되게 적용하고, 특정 개인이나 그룹에게 예외를 허용하지 마십시오.임대 신청서를 요청하십시오. 임대 신청서는 세입자의 개인 정보, 소득, 고용, 임대 이력, 참조 등을 수집하는 데 사용됩니다. 임대 신청서를 작성할 때는 신청자의 동의를 받아야 하며, 민감한 정보를 수집할 때는 서면 허가를 받아야 합니다.신용, 임대 이력, 범죄 기록을 확인하십시오. 신용 보고서, 임대 이력 보고서, 범죄 기록 보고서 등을 통해 세입자의 배경을 검증할 수 있습니다. 신용 보고서는 세입자의 신용 점수, 결제 이력, 파산이나 기타 재정 판결 등을 보여줍니다. 임대 이력 보고서는 이전 주소, 과거 임대주인의 이름과 연락처, 퇴거나 파손된 임대 계약, 결제 이력 등을 보여줍니다. 범죄 기록 보고서는 중범죄와 경범죄의 유무, 재판 중인 사건, 성범죄자 등록부의 상태 등을 보여줍니다.현재 고용주와 임대주인에게 연락하십시오. 세입자의 소득과 고용을 확인하기 위해 현재 고용주에게 연락할 수 있습니다. 세입자의 임대 이력과 행동을 확인하기 위해 현재 임대주인에게 연락할 수 있습니다. 이때는 세입자의 동의를 받아야 하며, 법적으로 허용된 질문만 해야 합니다.세입자와 인터뷰하십시오. 세입자와의 인터뷰는 세입자의 성격과 적합성을 파악하는 데 도움이 됩니다. 인터뷰 시에는 세입자의 자격과 관련된 법적이고 객관적인 질문만 해야 하며, 차별적이거나 부적절한 질문은 피해야 합니다.
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Q. 임차인 구하고 새집으로 이사가려는데요, 전출신고 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전출신고와 전입신고에 관한 질문에 답변드리겠습니다.전출신고는 1994년부터 폐지되었으므로, 전입신고만 하시면 됩니다.전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 신고해야 합니다. 정당한 사유 없이 신고하지 않을 경우 5만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으며, 거짓으로 신고하면 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다.전입신고는 인터넷이나 방문으로 할 수 있습니다. 인터넷으로 신청하려면 정부24에 접속하여 공인인증서로 로그인하고, 전입신고를 검색하여 신청하면 됩니다. 방문으로 신청하려면 새로운 거주지의 주민센터나 읍면사무소에 가서 계약서와 신분증을 제시하고, 전입신고서를 작성하면 됩니다.전입신고를 하면 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 대항력은 임차인이 임대차 내용을 임대인이나 제3자에게 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하며, 우선변제권은 임차주택이 공매나 경매에 처할 경우 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.전입신고와 함께 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 확정일자란 임차인이 임차주택의 인도를 받고 전입신고를 한 날짜를 말하며, 임차인이 임대차계약서 원본이나 사본을 가지고 주민센터에 방문하여 부여받을 수 있습니다. 확정일자는 임차인의 대항력과 우선변제권을 강화하고, 연말정산 시 전세자금대출이자 소득공제를 받을 수 있습니다.따라서, 저는 다음과 같은 방법을 추천드립니다.이달 27일에 새로운 임차인(친동생)이 입주하면, 그날이나 그 다음날에 새로살게될 집에 전입신고를 하세요. 인터넷이나 방문 중 편한 방법으로 하시면 됩니다.전입신고를 하면서 임대차계약서를 제출하고, 확정일자를 받으세요. 확정일자는 전입신고와 동일하게 하시면 됩니다.전입신고와 확정일자를 받으면, 친동생의 대출심사에 문제가 없을 것입니다. 또한, 자신의 보증금과 임차권을 보호하고, 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
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Q. 잔금을 두 번에 나눠서 지급해도 괜찮나요? 첫 번째 잔금 지급 시 전입신고 및 입주를 해도 괜찮나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.Q1) 잔금을 두 번에 나눠서 입금하는 것은 임대인과 임차인 사이의 합의에 따라 가능합니다. 다만, 잔금을 나눠서 입금할 경우에는 계약서에 그 내용을 명시하고, 잔금 지급일에 대한 확실한 약속을 하셔야 합니다. 또한, 잔금을 나눠서 입금할 경우에는 전세보증금 반환 보험 가입이 어려울 수 있으므로, 이 점도 고려하셔야 합니다.Q2) 첫 번째 잔금을 입금하기로 한 날에 입주 및 전입신고가 가능합니다. 임차인으로서 대항력을 갖추기 위해서는 입주 후 14일 이내에 주민센터 혹은 인터넷등기소에서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야하는데요. 이렇게 하면 혹시 모를 상황에서도 최우선변제권을 갖게 되어 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다. 전입신고를 하지 않은 경우 5만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있으므로, 꼭 전입신고를 하시길 바랍니다.