안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 내용증명 보낼건데요 주소를 몰라요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상대방의 주민등록표 초본을 발급받아 주소를 확인하는 방법입니다. 이를 위해서는 채권·채무 관계자의 주민등록표 초본 교부 신청서와 이해관계 사실 확인서를 작성하여 가까운 주민센터에 제출하시면 됩니다. 이해관계 사실 확인서는 변호사, 법무사, 행정사 등 전문직 자격을 가진 제3자가 작성해야 하며, 상대방과의 계약서나 반송된 내용증명 등을 증명자료로 첨부해야 합니다.소액 소송을 제기하여 법원을 통해 상대방의 주소를 알아내는 방법입니다. 이 경우에는 소장을 작성하여 주소불명으로 접수하면, 법원은 원고에게 주소를 보정하라는 명령을 내리게 됩니다. 이때 주민센터에 보정명령서와 신청자격 증명 자료를 제출하면, 상대방의 주민등록표 초본을 열람할 수 있습니다. 만약 상대방이 소장을 받지 못하거나 회피하는 경우에는 공시송달제도를 이용할 수 있습니다.초본 발급 조건에 대해서는 주민등록법에 따라 정해져 있습니다. 일반적으로는 본인이나 세대원, 위임이 있는 경우, 정당한 이해관계가 있는 경우에만 발급받을 수 있습니다. 기한도래 변제기일이 초본 발급의 조건이라고 하셨는데, 이는 어떤 종류의 채권·채무 관계인지에 따라 다를 수 있습니다. 예를 들어, 임대차 계약의 경우에는 임대차 기간이 만료되어야 초본 발급이 가능하다고 합니다.
부동산
Q. 전세계약 시 공동명의 과반수 이상 시 위임장은 필수인가요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.A와만 계약 진행한다면 B의 위임장이 필요한가요?네, 필요합니다. 공동명의자 모두와 직접 계약을 하는 것이 가장 정확하고 안전한 방법이지만, 만약 B가 절대 나오지 못하는 상황이라면 A가 B로부터 위임을 받아야 합니다. 이때, B의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아두어야 하며, 위임장에는 위임의 범위가 확실히 명시되어야 합니다. 또한, B의 신분증 사본과 전화번호 등을 확인하고, 위임 여부를 직접 통화로 확인하는 것이 좋습니다.허그안심전세대출 시 위임장,인감증명서를 제출해야하나요?네, 제출해야 합니다. 허그안심전세대출은 공동명의자 모두가 대출 신청을 해야 하며, 대리인이 대출 신청을 할 경우에는 위임장과 인감증명서를 제출해야 합니다. 위임장은 반드시 수기로 작성하고, 인감증명서는 본인 발급란에 도장이 찍혀 있어야 합니다.공동명의 시 다른 주의사항이 있을까요?공동명의 시 주의사항은 다음과 같습니다.계약금과 잔금은 반드시 공동명의자의 지분에 맞게 각각의 계좌로 입금해야 합니다. 만약 한 명의 계좌로 입금한다면, 계약서 특약사항에 그 내용을 명시해야 합니다.등기부등본을 꼭 확인해야 합니다. 등기부등본은 공동명의자의 지분과 근저당권 등을 알 수 있는 중요한 서류입니다. 등기부등본은 주소만 알면 누구나 발급할 수 있으니, 중개인에게 요청하거나 온라인에서 발급할 수 있습니다.위임장과 인감증명서는 유효기간이 있습니다. 위임장은 발급일 기준 3개월, 인감증명서는 6개월 이내에 첨부해야 합니다. 기간이 지났다면 재작성을 요청해야 합니다.
부동산
Q. 전세 보증금 감액 시 언제 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 보증금 감액 시 언제 돌려받을 수 있나요? 원칙상 언제 보증금을 줘야하나요?전세 보증금 감액 시에는 임대인은 감액된 금액을 임차인에게 즉시 돌려주어야 합니다. 감액된 금액을 돌려주는 것을 증빙하는 영수증이나 서명을 받아야 합니다.만약 합의된 경우, 감액된 보증급 반환을 미룰 수 있나요? 만약 감액된 보증급 반환을 미루기로 합의했는데 영영 안준다하면 임차인이 대응할 방법이 있나요? 법적으로 보호를 받을 수 있나요?임대인과 임차인이 협의하여 감액된 보증금 반환을 미루기로 합의할 수 있습니다. 이 경우 계약서에 특약으로 감액된 보증금 반환 시기를 명시해야 합니다. 만약 임대인이 약속한 시기에 감액된 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 임차권 등기 명령 신청을 하고 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 임차권 등기 명령은 임차인의 임차권을 등기하여 임대인이 임대주택을 다른 사람에게 임대하거나 처분하는 것을 방지하는 절차입니다.만약 24년 3월 1일이 재계약을 한 날이고, 재계약의 효력이 24년 4월 2일 ~ 26년 4월 1일이라고 가정하고, 재계약 계약서 특약에 '감액된 보증금 반환을 24년 5월 1일에 하기로 한다’고 계약서에 작성하면 안전할까요?재계약 계약서 특약에 감액된 보증금 반환 시기를 명시하는 것은 임차인의 권리를 보호하는 방법입니다. 그러나 임대인이 감액된 보증금을 돌려주지 않을 가능성이 있으므로, 임차인은 재계약 시 확정일자를 다시 받지 않도록 주의해야 합니다. 확정일자란 임차권 등기를 위해 필요한 임대인의 동의서로, 임차인의 임차권을 보증하는 문서입니다. 확정일자를 다시 받게 되면 임차인의 임차권 순위가 밀리게 되어 임대인이 임대주택을 처분하거나 담보로 제공할 경우 임차인의 권리가 침해될 수 있습니다
부동산
Q. 전세대출 얼마까지 가능한지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출은 주택을 구매하기 위해 보증금을 대출로 받는 상품입니다. 여러 요건에 따라 대출한도가 결정되며, 아래의 정보를 참고하시면 도움이 될 것입니다:대출 대상:전세계약 체결하고 보증금 5% 이상 지불한 사람대출신청일 현재 민법상 성년인 세대주 (단독세대주 경우 만 25세 이상)세대주를 포함한 세대 구성원 전원 무주택부부합산 연소득 5천만원 이하 (연소득 6천만원까지 가능)순자산가액 3.61억원 이하 세대주 (2023년 기준)연체, 부도 등의 기록이 없는 사람대출접수일 현재 공공임대주택에 입주하고 있지 않은 사람 (대출 목적물이 해당 주택인 경우 or 신청인 및 배우자가 퇴거하는 경우는 가능)대출한도:일반가구: 전세금액 70% 이내 (갱신 시 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금 70% 이내)신혼·2자녀: 전세금액 80% 이내 (갱신 시 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금 80% 이내)담보 별 대출한도:한국주택금융공사 기준: 보증금 7억 (서울, 경기, 인천 이외는 5억원) 이하보증금 5% 이상 지급한 세대주본인 및 배우자 주택보유수 1주택 이내본인 및 배우자 3억 이하 투기지역, 투기과열지구 내 소재 아파트 소유권 취득 X보증대상물이 노인복지주택인 경우 노인복지법에 정하는 입소자일 것금리:연소득 4천만원 이하 기초생활수급권자·차상위계층 → 연 1.0%연소득 5천만원 이하 한부모가구 → 연 1.0%장애인·노인부양·다문화·고령자가구 → 연 0.2%이용기간:2년 (최대 10년까지 연장 가능)
부동산
Q. [아파트매매 잔금일정] 매도인은 대리참석 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 잔금일에 매도인이 대리인을 통해 잔금처리를 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다매도인의 인감 날인된 위임장매도인의 인감증명서매도인의 신분증 사본대리인의 신분증대리인의 도장위임장에는 매도인이 대리인에게 잔금처리 및 소유권 이전 등기에 필요한 권한을 위임한다는 내용이 명시되어야 합니다. 위임장은 매도인이 직접 작성하거나 법무사에게 의뢰할 수 있습니다.매수인은 매도인의 위임장과 인감증명서를 확인하고, 대리인의 신분증과 도장을 확인한 후 잔금을 매도인의 계좌로 이체하거나 수표로 지급할 수 있습니다. 잔금을 지급한 후에는 매도인이 준비한 소유권 이전에 필요한 서류를 대리인으로부터 받아야 합니다.잔금일에 은행 법무사가 나와서 소유권 이전 등기를 대행해 줄 경우, 매수인은 대출 약정서에 서명 날인을 잔금일 이전에 완료해야 합니다. 또한 은행에 매도인의 대리인 참석 여부를 미리 알리고, 은행에서 요구하는 대리인 서류를 준비해야 합니다.매도인이 대리인을 통해 잔금처리를 하는 경우에는 소유권 등 법적으로 문제가 없습니다. 단, 매도인과 대리인이 신뢰할 수 있는 관계인지, 대리인이 매도인의 의사에 따라 행동하는지, 대리인이 잔금을 횡령하거나 소유권 이전 서류를 누락하거나 변조하지 않는지 등을 주의해야 합니다. 만약 매도인이 대리인을 통해 잔금처리를 하지 않으려면, 매수인과 협의하여 잔금일을 변경하거나, 매도인이 직접 참석할 수 있는 장소로 잔금처리 장소를 변경할 수 있습니다.