우선순위 변동. 임대차 감액계약. 임대인변경
안녕하세요. 현재 다가구 주택에 거주하고 있고 이번 2월말 임대차계약기간 종료와 함께
-기존 전세계약(보증금 1억) 을 보증금 6천만원으로 감액하여 기존 계약의 효력을 존속하는 조건으로 2년간 계약을 연장한다.
-관리비는 35만원으로 관리항목은 수도세, 공동전기, 건물청소, 인터넷, 티비 유선사용료 등이 포함된다
등의 특약과 함께 은행 제출 목적으로 재계약서류를 작성하였습니다. 이 과정에서 관리비는 기존 계약보다 약간 상승하였습니다.
기존 확정일자 및 전입신고는 2년전의 날짜에 받아두었고 새로운 계약서에는 따로 확정일자를 받지 아니하였습니다.이번에 작성한 계약서로 인해 대항력과 우선순위가 변동되는지 묻고 싶습니다.상세하게 답변해주시면 감사하겠습니다.(현계약 중간에 임대인 변경이 2회 있었습니다.)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보증금이 감액된 재계약의 경우 원칙상 확정일자를 재부여 받아야 하지만 임차인 입장에서는 재부여를 받을 필요는 없습니다. 그리고 재부여를 받더라도 계약서상 특약으로 재계약임을 명시하고 이전계약서를 가지고 있다면 기존 확정일자에 따른 우선변제권 효력은 그대로 유지가 됩니다.
답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
중간에 임대인이 바꼈다해도 보증금변동없이 계속 사시다 이번에 감액을 하셨다면 확정일자는 안받으셔도 됩니다
증액을 했다면 증액된 금액에 대한 확정일자를 받아놔야 효력이 있습니다
그런데 감액이기때문에 그때 받아둔 확정일자에 나머지 보증금에 대한 효력이 있기 때문에 안받아도 됩니다
참고하시기 바랍니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
임대차계약 보증금액이 증액 되는 경우에는 기존 계약서 확정일자는 유지하고 증액된 금액에 대해서만 확정일자를 다시 받습니다.
보증금액 감액하여 작성한 계약서는 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
임대차 감액계약은 임차인이 임대인에게 보증금을 감액하여 지급하고, 임대차 계약기간을 연장하는 계약입니다. 이 경우, 임차인은 임대차 계약의 효력을 존속하게 하고, 임대인은 보증금을 일부 반환받는 대가로 임차인과 장기적인 계약관계를 유지할 수 있습니다.
임대차 감액계약을 체결하였다면, 임차인은 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 대항력이란 임차인이 제3자에게 임대차 계약상의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말하고, 우선변제권이란 임차인이 주택이 경매나 공매에 처해진 경우 보증금을 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖춰야 합니다.
주택의 인도 : 주택에 사실상 입주
주민등록 : 전입신고를 한 때
확정일자 : 임대차 계약서에 법원 또는 주민센터에서 찍어준 날짜 도장
이번에 작성한 계약서로 인해 대항력과 우선순위가 변동되는지 여부는 다음과 같이 판단할 수 있습니다.
주택의 인도와 주민등록은 기존 계약에서 이미 갖춘 요건이므로, 이번 계약에서는 변동되지 않습니다.
확정일자는 이번 계약서에 따로 받지 않았다고 하셨습니다. 이 경우, 임차인은 기존 계약의 확정일자를 유지할 수 있습니다. 다만, 임차인은 이번 계약서에 대한 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 왜냐하면, 확정일자는 임차인의 우선변제권의 기준이 되기 때문에, 보증금 감액액에 대한 확정일자를 받지 않으면, 보증금 감액액에 대한 우선변제권을 주장하기 어려울 수 있기 때문입니다.
따라서, 임차인은 이번 계약서로 인해 대항력과 우선순위가 변동되지 않는다고 볼 수 있습니다. 하지만, 보증금 감액액에 대한 확정일자를 받는 것이 임차인의 권리를 보호하는 데 도움이 될 것입니다.
현계약 중간에 임대인 변경이 2회 있었다고 하셨습니다. 이 경우, 임차인은 임대인 변경시마다 임대인과 임대차 계약의 승계를 확인하고, 임대차 계약서에 임대인의 서명과 날인을 받아야 합니다. 그렇지 않으면, 임차인은 임대인 변경 후의 임대차 계약의 존속을 주장하기 어려울 수 있습니다.
안녕하세요. 이철영 공인중개사입니다.중간에 전출하신적없고
전입유지한 상태이면 우선순위변동 없습니다 감액의경우 마찮가지입니다 증액일경우만 증액된부분을 다시 확정일자를 받아야하니
감액은 상관없습니다