안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세가 역전세가 되면 어떻게 해야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세가 역전세가 되면 임차인은 집주인과 협의하여 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 임차인은 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 역전세는 세입자와 집주인 모두에게 피해를 줄 수 있는 심각한 문제입니다. 역전세가 발생하는 이유와 대처방법에 대해 자세히 알고 싶으시다면, 다음의 글들을 참고해보세요.[법률가이드] 역전세, 깡통전세가 일어나는 이유 및 대처하는 법역전세 이렇게 대처하세요! (feat. 대처법 정리)역전세 뜻 우리집 전세는 괜찮을까?[부동산 지식] 역전세란 무엇일까?
부동산
Q. 제가 임대인이고 집을 내놨는데 벌써 2명 외국인이 연락이 왔습니다 사기인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.외국인 임대차 사기의 유형은 다양하지만, 일반적으로 다음과 같은 특징을 가집니다. 외국인이 한국말을 잘 못하거나, 번역기를 사용하는 듯한 어색한 표현을 씁니다.외국인이 한국에 오기 전에 미리 집을 계약하고자 합니다.외국인이 임대차 보증금이나 월세를 해외 송금으로 보내겠다고 합니다.외국인이 본인의 여권사진이나 근로계약서 등을 보내주면서 신뢰를 얻으려고 합니다.이런 경우에는 사기일 가능성이 높으므로, 다음과 같은 조치를 취해야 합니다. 외국인과의 임대차 계약은 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 세입자가 임대차 계약을 체결한 후, 임대인이 임대차 보증금을 받은 날로, 임대차 계약의 대항력을 갖추기 위해 필요합니다.외국인이 해외 송금을 하겠다고 하면, 송금 확인 후에 확정일자를 받아야 합니다. 송금 확인은 은행에 문의하거나, 송금 영수증을 요청하여 확인할 수 있습니다.외국인이 보내준 여권사진이나 근로계약서 등은 허위일 수 있으므로, 신뢰의 근거로 삼지 말아야 합니다. 가능하면 외국인과 직접 만나서 계약을 하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 임대 계약 시 임차인의고지 사항
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대 계약 시 임차인의 직업을 속이는 것은 임대인과의 신뢰를 저해할 수 있으며, 임대인이 직업과 관련된 정보를 요구할 수 있는 경우에는 계약 위반으로 간주될 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 임차인의 직업을 통해 임대료를 결정하거나, 임대인이 임차인의 직업을 통해 임대차 정보를 제시할 의무가 있는 경우에는 임차인의 직업을 속이는 것이 문제가 될 수 있습니다. 따라서, 임대 계약 시 임차인은 직업과 관련된 질문에 정직하게 답하는 것이 좋습니다. 만약 임대인이 임차인의 직업을 속였다는 것을 알게 되면, 임대인은 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
부동산
Q. 전세 보증금 대항력을 유지할 수 있는 방법은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 보증금 대항력이란, 임차인이 임대인이나 매수자에게 계약기간의 보장과 계약기간 종료 후 보증금의 반환을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 전세 보증금 대항력을 유지하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.전입신고를 한다. 전입신고는 임차인이 임대차계약을 체결한 날짜를 확인해주는 역할을 하며, 전입신고를 한 날짜보다 빠른 채권자가 없을 경우에만 전세 보증금 전체를 지킬 수 있습니다. 전입신고는 잔금을 치르기 전날에 하는 것이 좋으며, 전입신고 후 1일 0시부터 대항력이 발생합니다.확정일자를 받는다. 확정일자란 동사무소에서 임대차계약을 체결한 날짜를 도장으로 찍어주는 것을 말합니다. 확정일자를 받으면 임차인은 전세 보증금을 지킬 수 있는 우선변제권을 얻게 됩니다. 우선변제권은 임차인이 임대인이나 매수자에게 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.전세권 설정등기를 한다. 전세권 설정등기란 임차인이 임대인과 합의하여 임대차계약에 따른 전세권을 등기하는 것을 말합니다. 전세권 설정등기를 하면 전입신고나 확정일자가 필요없으며, 임차인은 전세 보증금을 지킬 수 있는 선순위 대항력을 갖게 됩니다. 선순위 대항력은 임차인이 임대인이나 매수자에게 계약기간의 보장과 보증금의 반환을 우선적으로 주장할 수 있는 권리를 말합니다.전세보증금반환 보증보험을 가입한다. 전세보증금반환 보증보험이란 임차인이 임대인으로부터 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보험회사가 임차인에게 전세 보증금을 보상해주는 보험을 말합니다. 전세보증금반환 보증보험을 가입하면 임차인은 보험회사와의 계약에 따라 전세 보증금을 지킬 수 있습니다.따라서, 전세 보증금 대항력을 유지하려면 위의 네 가지 방법 중 하나 이상을 이용하는 것이 좋습니다. 현재 상황에서는 전입신고와 확정일자를 받은 것으로 보이므로, 전세 보증금 대항력이 있습니다. 하지만 전세권 설정등기나 전세보증금반환 보증보험을 하지 않았다면, 임대인이나 매수자에게 우선적으로 보증금을 주장할 수 있는 선순위 대항력은 없습니다. 따라서 임대인이나 매수자에게 빠른 채권자가 있거나, 임대인이나 매수자의 재산이 부족하면 전세 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.전출 신고를 안하면 매수인이 대출을 못 받는 것은 맞습니다. 매수인은 전세집을 담보로 대출을 받으려면, 전세집에 대한 소유권이전등기를 해야 합니다. 소유권이전등기를 하려면, 전세집에 대한 전입신고가 없어야 합니다. 전입신고가 있는 경우에는 전입신고를 취소하거나 전출신고를 해야 합니다. 따라서 전출신고를 하지 않으면, 매수인은 전세집을 담보로 대출을 받을 수 없습니다.
부동산
Q. 부동산가격은 환율과도 관계가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산가격은 환율과도 관련이 있습니다. 환율은 두 나라의 화폐의 가치를 비교하는 척도이고, 환율이 변하면 수입과 수출, 투자와 자금 유출 등 경제 활동에 영향을 줍니다. 이러한 경제 활동은 부동산 수요와 공급, 가격과 수익률 등에도 영향을 미칩니다.환율과 부동산가격의 관계는 복잡하고 다양한 요인에 의해 달라질 수 있습니다. 일반적으로 환율이 하락하면 (원화가치 상승) 부동산가격은 시차를 두고 상승하는 경향이 있습니다. 그 이유는 환율하락으로 인해 수입가격이 낮아져 가계의 실질소득이 증가하고, 유동성이 증가해 금리가 낮아지는 효과가 있기 때문입니다. 이는 부동산 수요를 증가시키고 가격을 높이는 요인이 됩니다. 반대로 환율이 상승하면 (원화가치 하락) 부동산가격은 시차를 두고 하락하는 경향이 있습니다. 그 이유는 환율상승으로 인해 수출가격이 높아져 수출물량이 감소하고, 유동성이 감소해 금리가 상승하는 효과가 있기 때문입니다. 이는 부동산 수요를 감소시키고 가격을 낮추는 요인이 됩니다.환율과 부동산가격의 상관관계는 다른 요인들과의 상호작용에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 외국인의 부동산 투자, 정부의 부동산 정책, 경기상황, 금리변동, 부동산 공급물량 등이 부동산가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 환율과 부동산가격의 관계를 분석할 때는 이러한 요인들을 함께 고려해야 합니다.부동산 구매 시기는 개인의 목적과 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 환율이 하락하고 부동산가격이 상승할 것으로 예상되는 시기에 구매하는 것이 유리할 수 있습니다. 그러나 환율과 부동산가격은 예측하기 어려운 부분이 많으므로, 구매 전에 여러 정보를 참고하고 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.