안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세 재계약시 갱신청구권 사용 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.갱신청구권은 임차인이 임대차기간 중 1회에 한해 계약기간을 연장할 수 있는 권리입니다. 갱신청구권을 사용하면 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없고, 보증금이나 차임은 5% 이내로만 증액할 수 있습니다.갱신청구권을 사용하여 재계약을 하신다면, 계약서에 갱신청구권을 행사한 것이라는 특약사항을 꼭 기재하셔야 합니다. 그리고 계약기간은 임대인과 임차인이 합의한 기간으로 작성하시면 됩니다. 만약 1년으로 작성하셨다면, 1년 후에 다시 갱신청구권을 사용하실 수는 없습니다. 갱신청구권은 1회만 사용 가능하기 때문입니다. 따라서, 이사갈 집의 입주가 확정되지 않았다면, 2년으로 기재하는 것이 더 안전할 수 있습니다.다만, 임대인이 재건축이나 재개발 등의 사유로 주택 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 계약기간이 만료되기 전에 임차인에게 고지하고 계약을 종료할 수 있습니다. 이런 경우에는 임차인이 갱신청구권을 행사하더라도 계약을 연장할 수 없습니다. 이 점은 참고하시기 바랍니다.
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Q. 전세 재계약서 작성시 금액을 쓰는 방법에 대해 문의드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약서 작성시 금액을 쓰는 방법은 다음과 같습니다.전세 재계약서에는 증액된 전세금과 기존 전세금을 모두 기재해야 합니다. 예를 들어, 기존 전세금이 1억원이었고, 5천만원을 증액하여 1억 5천만원으로 재계약하는 경우, 전세금을 다음과 같이 적어야 합니다.전세금: 1억 5천만원정 (₩150,000,000) (기존 전세금 1억원정 (₩100,000,000) + 증액된 전세금 5천만원정 (₩50,000,000))전세 재계약서에는 증액된 전세금에 대한 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임대차 보증금의 우선변제권을 확보하기 위한 것으로, 증액된 전세금에 대해서만 새로운 확정일자를 받고, 기존 전세금에 대해서는 종전 계약서에 받은 확정일자를 유지해야 합니다. 예를 들어, 기존 전세금에 대한 확정일자가 2022년 1월 1일이고, 증액된 전세금에 대한 확정일자가 2024년 2월 9일인 경우, 확정일자를 다음과 같이 적어야 합니다.확정일자: 2024년 2월 9일 (증액된 전세금에 대한 확정일자) (기존 전세금에 대한 확정일자는 2022년 1월 1일로 유효)전세 재계약서에는 기존 계약서와의 관계를 명시해야 합니다. 기존 계약서는 증액된 전세금에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 여전히 유효하므로, 새로운 계약서에는 기존 계약서가 변경되었다는 뜻을 명시해야 합니다. 예를 들어, 기존 계약서의 계약번호가 2022-01-01-001이고, 새로운 계약서의 계약번호가 2024-02-09-002인 경우, 관계를 다음과 같이 적어야 합니다.관계: 본 계약서는 계약번호 2022-01-01-001인 임대차 계약서를 보증금을 증액하여 변경한 것으로, 기존 계약서는 본 계약서와 함께 유효하다.
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Q. 법적인 문제 안생기게 임대인에게 반려동물 키운다고 말하는 법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 반려동물을 키우시는 것을 고지하지 않으셨다는 점에 대해 죄송하다는 말씀을 드립니다. 임대차 계약서에 '애완동물 사육금지’라고 적혀있었다면, 그것은 임대인과 임차인간의 약속이므로, 반드시 지켜주셔야 합니다. 만약 임대인이 반려동물을 키우는 것을 발견하시면, 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있는 권리가 있습니다.그러나, 이미 반려동물을 키우고 계시다면, 임대인에게 솔직하게 사실을 알리고, 양해를 구하고, 보상을 제안하는 것이 좋습니다. 임대인이 예민한 성격이라고 하셨으니, 문자보다는 전화나 직접 만나서 이야기하는 것이 더 나을 수 있습니다. 임대인에게 다음과 같은 내용을 말씀드려보세요.반려동물을 키우게 된 사정과 반려동물에 대한 간단한 소개 (이름, 나이, 성격, 크기 등)반려동물을 키우면서 세대 내 시설이나 이웃에게 미치는 영향을 최소화하기 위해 어떤 조치를 취하고 있는지 (예: 반려동물 용품 사용, 소음 방지, 배변 관리 등)퇴거 시 반려동물로 인한 훼손이나 냄새를 원상복구하기 위해 어떤 방법을 사용할 것인지 (예: 전문 업체에 의뢰, 청소비 지불 등)임대인의 불편을 달래기 위해 어떤 보상을 제안할 것인지 (예: 월세 인상, 보증금 추가, 선물 등)이렇게 임대인에게 정중하고 친절하게 말씀드리면, 임대인도 이해하고 협조해주실 가능성이 높습니다. 만약 임대인이 계약을 해지하거나 손해배상을 요구하시면, 법적인 문제가 될 수 있으니, 그럴 경우에는 전문적인 법률 상담을 받으시는 것이 좋습니다.
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Q. 묵시적 갱신 계약 날짜 계산은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 묵시적 갱신이란 임대인과 임차인이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 서로 계약에 관한 어떠한 협의도 하지 않으면 계약이 자동으로 2년 연장되는 것을 말합니다. 이 경우 임대차 조건은 기존과 동일하게 적용됩니다.질문자님의 경우, 2020년 5월 1일에 2년 전세계약을 하셨고, 2022년 5월 1일에 계약갱신청구권을 사용하여 재계약을 하셨습니다. 따라서 재계약된 날짜를 기준으로 묵시적 갱신의 기간을 계산해야 합니다. 즉, 재계약된 날짜인 2022년 5월 1일로부터 6개월 전인 2021년 11월 1일부터 2개월 전인 2022년 3월 1일까지가 묵시적 갱신의 기간입니다.따라서 질문자님은 묵시적 갱신을 원하지 않으시면, 2022년 3월 1일까지 임대인에게 계약 해지 또는 조건 변경의 통지를 해야 합니다. 그렇지 않으면 계약은 2024년 5월 1일까지 자동으로 연장됩니다.
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Q. 월세 계약이 끝난 후 보증금을 받지 못한체 이사를 하게 되었을 경우에 대한 문의입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약이 끝난 후 보증금을 받지 못한체 이사를 하게 되었을 경우에 대한 문의에 답변드리겠습니다.우선, 보증금을 돌려받지 못한 상태로 새로운 거처로 이사를 가면 임차권의 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 따라서, 보증금을 받기 전에 이사를 가려면 반드시 임차권등기명령을 신청하고 임차권을 등기한 후에 이사를 가야 합니다.임차권등기명령은 전월세 계약이 종료된 후에도 보증금을 받지 못했을 경우 신청할 수 있는 권한으로, 임차인은 차임(월세)의 지급의무를 지지 않으며, 보증금반환채권(보증금)을 지체한 임대인에 대해 지연손해금채권(손해배상)을 갖게 됩니다. 또한, 임차권등기명령 신청과 그 임차권등기 관련의 비용을 청구하여 받을 수 있습니다.임차권등기명령은 임차주택 소재지의 지방법원지방법원지원 또는 시군 법원에서 신청할 수 있으며, 법원 민원실에서 신청 방법에 대해서도 안내받을 수 있습니다.집주인이 제가 나간 방을 단기로 세를 놓는 것은 임차권등기명령을 받은 후에도 임차권을 유지할 수 있는 방법입니다. 하지만, 이 경우에는 임차권을 양도하거나 임대인과 협의하여 임차권을 포기하는 것이 좋습니다. 단기로 세를 놓는 것은 임차권을 포기하는 것이 아니므로, 임차권을 유지하기 위해서는 임차권등기를 유지하고, 임차권등기비용을 납부하고, 임차권등기를 해지할 때까지 임대인과의 소송이나 협의를 진행해야 합니다. 따라서, 임차권을 양도하거나 임대인과 협의하여 임차권을 포기하는 것이 더 간편하고 편리할 수 있습니다.제가 해야할 것이나 유의해야 할 사항은 다음과 같습니다.보증금을 받기 전에 이사를 가려면 반드시 임차권등기명령을 신청하고 임차권을 등기한 후에 이사를 가야 합니다.임차권등기명령은 임차주택 소재지의 지방법원지방법원지원 또는 시군 법원에서 신청할 수 있으며, 법원 민원실에서 신청 방법에 대해서도 안내받을 수 있습니다.집주인이 제가 나간 방을 단기로 세를 놓는 것은 임차권등기명령을 받은 후에도 임차권을 유지할 수 있는 방법입니다. 하지만, 이 경우에는 임차권을 양도하거나 임대인과 협의하여 임차권을 포기하는 것이 좋습니다.