안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 공시가격 측정방법 기준
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 공시가격은 국세, 지방세, 건강보험료 등의 과세기준이 되는 부동산의 적정가격입니다. 부동산 공시가격에는 토지의 공시지가와 주택의 공시가격이 있습니다. 토지의 공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉘고, 주택의 공시가격은 표준단독주택공시가격, 개별단독주택공시가격, 공동주택공시가격으로 나뉩니다부동산 공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 조사, 산정되고, 4월 28일에 공시됩니다. 이후 30일간 이의신청을 받고, 6월 27일에 최종 결정됩니다면적은 같으나 층수가 다를 때 공시가격의 차이가 있는 이유는, 공동주택공시가격은 층수별로 가격계수를 적용하기 때문입니다. 가격계수는 층수가 높아질수록 증가하며, 동별로 다르게 적용될 수 있습니다
부동산
Q. 전세사기가 한번씩 나오는데요 기사요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 전에는 다음과 같은 점을 주의해야 합니다.등기부등본을 열람하여 소유권자와 근저당 등의 권리관계를 확인합니다.시세정보를 확인하여 적정 전세가율을 파악하고, 과다한 전세보증금을 내지 않습니다.임대인의 신분증과 서명이 일치하는지 확인하고, 서류가 위조되지 않았는지 확인합니다.대리인인 경우 임감증명서 및 위임장의 인감이 동일한지 확인하고, 임대인과 통화를 통해 계약의사를 확인합니다.전세보증보험에 가입이 가능한지 확인하고, 가급적 가입합니다.전세 계약 중에는 다음과 같은 점을 주의해야 합니다.계약서를 작성할 때 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 하지 않는다는 특약을 반드시 넣습니다.계약금 및 잔금은 반드시 임대인 명의 통장으로 입금하고, 입금증을 보관합니다.잔금일에 등기부등본을 다시 한번 확인하여 변동사항이 없는지 체크합니다.전세 계약 후에는 다음과 같은 점을 주의해야 합니다.전입신고를 빠르게 하고, 전입신고증을 보관합니다.전세보증보험에 가입한 경우 보증공사에 가입증을 제출하고, 보증증서를 받습니다.보증금을 돌려받지 못하는 경우 내용증명을 보내고, 임차권등기명령과 지급명령을 신청합니다.변호사 등 법률전문가의 도움을 받습니다.
부동산
Q. 신용대출이 있는데 주택 구매 대출이 나올까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신용대출이 있는 상태에서 주택 구매 대출을 받으려면 몇 가지 조건을 고려해야 합니다. 주택 구매 대출은 주로 LTV(대출금액/주택가격)와 DSR(총부채/총소득)이라는 두 가지 규제를 따라야 합니다. LTV는 주택 가격의 일정 비율만큼만 대출을 받을 수 있고, DSR은 총 소득의 일정 비율만큼만 부채를 갖을 수 있습니다. 이 두 가지 규제는 지역, 주택 종류, 소득 등에 따라 다르게 적용됩니다.구매하고자 하는 집이 하남에 있는 9억원 짜리 아파트라면, 현재 LTV는 40%로 적용됩니다. 즉, 9억원의 40%인 3.6억원까지만 대출을 받을 수 있습니다. 그런데 이미 신용대출로 1.13억원을 사용하고 있으므로, 남은 대출 한도는 2.47억원입니다. 따라서 추가로 대출을 받으려면 주택 매매 자본금이 6.53억원 이상이어야 합니다. 하지만 현재 주택 매매 자본금이 4.8억원이므로, 부족한 1.73억원을 마련해야 합니다.또한 DSR은 현재 40%로 적용됩니다. 즉, 총 소득의 40% 이하만큼만 총 부채를 갖을 수 있습니다. 연봉이 7천만원씩이라면, 월 소득은 약 5백만원씩이고, 총 소득은 약 1천만원입니다. 따라서 총 부채는 4백만원 이하여야 합니다. 하지만 이미 신용대출로 월 200만원씩 상환하고 있으므로, 남은 부채 여유는 0원입니다. 즉, DSR 규제에 걸려서 추가로 대출을 받을 수 없습니다.결론적으로, 신용대출이 있는 상태에서 주택 구매 대출을 받으려면 LTV와 DSR 규제를 모두 만족해야 합니다. 하지만 현재 상황에서는 두 가지 규제에 모두 부합하지 않으므로, 추가로 대출을 받기는 어렵습니다. 신용대출을 상환하거나, 주택 매매 자본금을 늘리거나, 가격이 낮거나 LTV가 높은 주택을 찾는 등의 방법을 고려해보셔야 합니다.
부동산
Q. 전세보증보험에 들었다면 전세사기는 걱정 아예 안해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세 계약 시 발생할 수 있는 다양한 사기 위험으로부터 임차인을 보호하는 중요한 수단입니다. 이 보험은 임대인이 임차 보증금을 반환하지 않거나, 다른 사람에게 동일한 재산을 임대하는 등의 사기를 했을 경우 피해를 보상합니다. 그러나 최근 이러한 보증보험을 구조를 이용한 전세 사기가 확대되고 있다는 지적이 나왔습니다. 보증보험 가입 시 전세금이 액수와 상관없이 전세금 전액을 보장해준다는 점을 악용해 매매 가격 이상의 전세 계약을 체결하거나, 임대인을 신용불량자 등으로 교체해 기획 파산을 발생시키고 보험회사에서 전세금을 받도록 하는 수법이 횡행한 것으로 드러났습니다. 따라서 전세보증보험에 가입했다고 해서 전세사기 걱정을 아예 안해도 되는 것은 아닙니다. 전세 계약 시에는 임대인의 신원을 확인하고, 전세권을 설정하거나, 전세가율이 시세보다 높지 않은지 등을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 또한 전세 계약 기간 동안에는 임대인과의 연락을 유지하고, 임대인의 재산 상태나 부동산 시장 동향을 주시해야 합니다. 만약 전세사기 피해가 발생하면, 보험회사나 HUG에 신고하고, 법적 조치를 취해야 합니다. 전세사기는 임차인의 권리를 침해하는 범죄입니다. 전세보증보험은 전세사기 피해를 보상해주는 보험입니다. 전세보증보험에 가입했다고 해서 전세사기 걱정을 아예 안해도 되는 것은 아니며, 전세 계약 시에는 임대인의 신원을 확인하고, 전세권을 설정하거나, 전세가율이 시세보다 높지 않은지 등을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 전세 계약 기간 동안에는 임대인과의 연락을 유지하고, 임대인의 재산 상태나 부동산 시장 동향을 주시해야 합니다. 만약 전세사기 피해가 발생하면, 보험회사나 HUG에 신고하고, 법적 조치를 취해야 합니다.
부동산
Q. 보유중인 부동산 (APT) 담보로 분양권을 전매 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권 전매는 일반적으로 분양 계약자가 아직 입주하지 않은 주택의 권리를 다른 사람에게 양도하는 행위를 말합니다. 분양권 전매는 주택법에 따라 일정한 제한이 있습니다. 예를 들어, 조정대상지역에서는 분양 계약 후 1년 이내에는 전매가 불가능하고, 1년 이후에는 전매가 가능하지만 양도세가 높게 부과됩니다. 또한, 분양권 전매는 분양 계약서와 옵션 계약서, 중도금 대출 승계, 명의 변경 신청 등 복잡한 절차와 주의사항이 필요합니다.분양권 전매를 위해 부동산 담보 대출을 받으려면, 일반적으로 보유중인 부동산의 시세와 담보 비율, 대출 한도, 대출 금리 등을 고려해야 합니다. 그러나, 부동산 담보 대출은 주택담보대출 한도제에 따라 제한이 있습니다. 주택담보대출 한도제란, 주택을 담보로 대출을 받을 때, 주택의 시가대비 대출한도를 정하는 제도입니다. 주택담보대출 한도제는 조정대상지역과 비조정대상지역으로 나뉘는데요. 조정대상지역에서는 1주택자는 40%, 2주택자는 30%, 3주택자 이상은 20%의 대출 한도가 적용되고, 비조정대상지역에서는 1주택자는 50%, 2주택자는 40%, 3주택자 이상은 30%의 대출 한도가 적용됩니다.따라서, 보유중인 부동산이 조정대상지역에 있는 경우, 1주택자라도 부동산의 시가의 40% 이상을 대출받을 수 없습니다. 예를 들어, 보유중인 부동산의 시가가 10억원이라면, 최대 4억원까지만 대출받을 수 있습니다. 만약, 분양권 전매를 위해 5억원 이상의 대출이 필요하다면, 부동산 담보 대출로는 불가능할 수 있습니다. 이 경우, 다른 방법을 찾아야 합니다. 예를 들어, 보유중인 부동산을 매각하고, 그 금액으로 분양권을 전매하거나, 다른 담보를 제공하거나, 신용 대출을 받거나, 다른 사람과 공동 대출을 받는 등의 방법이 있습니다. 하지만, 이러한 방법들도 각각의 장단점과 위험성이 있으므로, 신중하게 결정해야 합니다.분양권 전매는 부동산 투기와 연관이 있다고 생각하는 사람들이 있을 수 있습니다. 그 이유는, 분양권 전매는 분양가와 시세의 차이를 이용하여 수익을 내는 행위이기 때문입니다. 분양권 전매는 주택 공급 부족과 가격 상승을 야기할 수 있으므로, 정부는 분양권 전매를 억제하기 위해 여러 가지 규제를 하고 있습니다. 그러나, 분양권 전매는 모두 부동산 투기라고 할 수는 없습니다. 분양권 전매의 목적은 다양할 수 있습니다. 예를 들어, 분양권을 구입한 후에 경제적인 사정이 달라져서 전매할 수도 있고, 다른 주택으로 이전하고 싶어서 전매할 수도 있고, 다운그레이드를 하고 싶어서 전매할 수도 있습니다. 이러한 경우에는 부동산 투기라고 볼 수 없습니다.