안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 일시적 2주택 양도세 질문드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 2주택자란 1주택을 소유하던 1세대가 기존주택을 구입한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택 1채를 추가로 구입하여 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우를 말합니다. 일시적 2주택자는 신규주택 구입일로부터 3년 이내에 종전주택을 처분하면 양도소득세를 비과세받을 수 있습니다.질문하신 경우에는 A, B, C 모두 일시적 2주택자에 해당됩니다. A는 2020년 1월에 기존주택을 구입한 후 2024년 1월에 신규주택을 구입하였으므로, 2024년 3월에 기존주택을 처분하면 3년 이내에 해당되므로 비과세를 받을 수 있습니다. B는 2021년 5월에 기존주택을 구입한 후 2024년 1월에 신규주택을 구입하였으므로, 2023년 12월에 기존주택을 처분하면 3년 이내에 해당되므로 비과세를 받을 수 있습니다. C는 2024년 1월에 기존주택을 구입한 후 2024년 1월에 신규주택을 구입하였으므로, 2027년 1월까지 기존주택을 처분하면 3년 이내에 해당되므로 비과세를 받을 수 있습니다.단, 일시적 2주택자의 비과세 요건은 다음과 같습니다.종전주택 구입일로 1년 이상이 지난 후 신규주택을 매입할 것신규주택 매입 이후 일시적으로 2주택자일 것신규주택 구입일로 3년 이내에 종전주택을 처분할 것
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Q. 자가를 가지고있는 장모님 집에서 살면 청약을 못 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 청약을 하려면 여러 조건을 충족해야 합니다. 그 중에서 거주지역과 주택소유에 관한 조건이 가장 중요합니다.일반적으로 청약을 하려면 해당 주택건설지역에 일정 기간 이상 거주하고 있어야 합니다. 이 기간은 지역마다 다르며, 입주자모집공고문에서 확인할 수 있습니다. 예를 들어, 서울시에서는 2년 이상 거주해야 해당지역 청약자격이 주어집니다.또한 청약을 하려면 무주택자여야 합니다. 무주택자란 자신 또는 배우자가 주택을 소유하고 있지 않은 사람을 말합니다. 단, 만 60세 이상의 부모님이 소유한 주택이나, 소형 저가 주택, 20년 경과된 단독주택 등은 무주택으로 인정받을 수 있습니다.그런데, 장모님의 자가에 거주하고 있다면 어떻게 될까요? 이 경우에는 장모님을 부양가족으로 인정받기 위한 조건을 확인해야 합니다. 가점제 청약 시 부양가족수는 신청자 또는 배우자와 동일등본에 있는 직계손.비속이 기준이며, 장모님과 같은 주민등본에 3년 이상 등재되었다면 장모님도 부양가족으로 인정합니다.하지만, 장모님의 자가가 85제곱미터 이상 주택이거나, 20년 미만의 단독주택이라면 장모님은 유주택자로 간주되어 부양가족이 될 수 없습니다. 그리고 장모님의 주택이 무주택으로 인정되더라도, 장모님의 주택이 소재한 지역에 거주하는 것으로는 해당지역 청약자격이 주어지지 않습니다. 즉, 장모님의 자가에 거주하고 있다면, 장모님의 주택이 무주택으로 인정되고, 장모님을 부양가족으로 인정받는다고 해도, 청약을 원하는 지역에 일정 기간 이상 거주해야 해당지역 청약자격이 주어집니다.따라서, 장모님의 자가에 거주하면서 청약을 하려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.장모님의 주택이 무주택으로 인정되는 경우장모님을 부양가족으로 인정받는 경우청약을 원하는 지역에 일정 기간 이상 거주하는 경우만약 이러한 조건을 충족하지 못한다면, 전세나 월세로 청약을 원하는 지역에 거주하면서 청약을 해야 합니다.
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Q. 집 계약후 중도에 주인이 변경되는 경우 전세에서 반전세 등으로바뀔수도있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집 계약 후 중도에 주인이 변경되는 경우 전세에서 반전세 등으로 바뀔 수 있는지에 대한 답변은 아니요입니다. 이미 전세나 월세로 계약을 한 주택의 소유자가 매매, 경매, 상속, 증여 등으로 바뀌더라도, 새로운 주인은 기존의 임대차 계약을 승계해야 하며, 세입자에게 계약 해지나 조건 변경을 요구할 수 없습니다. 이는 주택임대차보호법에 의해 보장되는 세입자의 권리입니다.반대로 세입자는 새로운 주인이 생기면 승계 거부권을 행사할 수 있습니다. 즉, 계약 기간이 남아 있더라도 새로운 주인과 계약을 하고 싶지 않다면, 이사를 갈 수 있습니다. 이 경우, 기존 주인은 세입자에게 전세금이나 임대료를 돌려주어야 합니다.
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Q. 전세사기 예방할수있는 방법 뭐가있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기는 임차인이 보증금을 입금한 후 집을 점유하지 못하거나 보증금을 돌려받지 못하는 경우를 말합니다. 전세사기는 아파트, 빌라, 원룸 등 모든 종류의 주택에서 발생할 수 있습니다. 전세사기를 예방하기 위해서는 다음과 같은 방법들이 있습니다.전세 계약 전에 건물의 시세와 매매가를 꼼꼼하게 확인합니다. 인근 공인중개사사무소나 국토부 실거래가 공개시스템 등을 통해 시세 및 실거래가를 파악해야 합니다. 시세보다 너무 낮은 전세금은 의심해야 합니다.전세 계약 시에 주택도시보증공사 (HUG)의 보증보험에 가입합니다. 보증보험에 가입하면 집이 경매로 넘어가도 보증금을 공사로부터 돌려받을 수 있습니다. 보증보험 가입 여부는 HUG 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.전세 계약 후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 합니다. 전입신고를 하면 임차인의 대항력이 생기고, 확정일자를 하면 임대차 계약의 존속기간을 확정할 수 있습니다. 전입신고는 주민센터나 인터넷에서 할 수 있고, 확정일자는 등기소에서 할 수 있습니다.전세 계약 중에는 잔금일 이전에 등기부등본을 직접 확인합니다. 등기부등본은 건물의 소유자와 부채 상태를 알 수 있는 서류입니다. 등기부등본은 등기소나 인터넷에서 발급받을 수 있습니다.이 외에도 전세 계약서에 특약을 넣는 방법이나, 전세 사기 특별법을 참고하는 방법도 있습니다. 전세 계약은 잘못하면 큰 손실을 입을 수 있으니, 꼼꼼하게 준비하고 확인하시길 바랍니다.
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Q. 인터넷 전입신고와 확정일자 받는 방법 알려주세요~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.인터넷 전입신고와 확정일자 받는 방법에 대해 알려드리겠습니다.인터넷 전입신고란 새로운 거주지의 주소를 주민등록상에 등록하기 위한 절차입니다. 이사한 날부터 14일 이내에 정부24라는 사이트에 접속하여 신고하실 수 있습니다. 신청하기 전에 신분증, 임대차 계약서, 등기부등본 등 필요한 서류를 준비하셔야 합니다. 인터넷 전입신고를 하시면 전입신고서를 출력하실 수 있습니다.확정일자란 임대차 계약의 법적 효력을 인정받고, 전세금이나 월세를 보호받기 위해 필요한 절차입니다. 인터넷 전입신고와 함께 임대차 신고를 하시면 확정일자도 자동으로 받으실 수 있습니다. 임대차 신고는 계약일 이후 30일 이내에 완료하셔야 합니다. 임대차 신고를 하시려면 대법원 인터넷 등기소에 접속하셔서 신청하실 수 있습니다. 신청하기 전에 공인인증서, 임대차 계약서 이미지파일 등 필요한 서류를 준비하셔야 합니다. 인터넷 확정일자를 받으시면 임대차 계약서에 날짜와 도장이 찍힌 이미지파일을 출력하실 수 있습니다.