안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 방금 전세자금에 대해서 여쭤봤었습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금 대출을 받으신 경우, 보증보험을 통해 전세금을 반환받으셨다면, 임대인에게 대출 이자를 청구할 수 있습니다. 이는 임대인이 전세금을 제때 돌려주지 않아 발생한 특별한 손해로 볼 수 있기 때문입니다. 민법 제250조에 따르면, 채무자가 채권자에게 특별한 손해를 야기한 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 따라서 임대인은 임차인이 받은 대출 이자를 상환해야 합니다.이러한 근거를 임대인에게 제시하기 위해서는, 다음과 같은 방법들이 있습니다.내용증명 우편을 통해 임대인에게 전세금 반환 지연으로 인한 대출 이자의 손해를 청구한다는 내용을 통지합니다. 내용증명 우편은 법적 효력이 있는 통지 방법으로, 임대인이 이를 무시하거나 거부할 경우, 민사 소송을 준비하는 단계에서 증거로 활용할 수 있습니다.민사상 법정 이율과 대출 이자율을 비교하여 더 큰 이율을 청구합니다. 법정 이율은 민법 제379조에 따라 5%로 정해져 있으며, 대출 이자율은 대출 계약서에 명시된 이율을 따릅니다. 임대인에게 청구할 수 있는 이자는 법정 이율과 대출 이자율 중 높은 쪽으로 산정할 수 있습니다.임대인이 이자를 지불하지 않을 경우, 민사 소송을 통해 이자를 청구할 수 있습니다. 민사 소송을 진행하려면, 지급명령 신청이나 금전지급청구 소장을 작성하여 법원에 제출해야 합니다. 이 과정에서는 임대인의 주민등록번호, 주소, 연락처 등의 개인정보와 대출 계약서, 내용증명 우편, 전세계약서, 보증보험 청구서 등의 증거자료가 필요합니다.이상의 방법들을 통해 임대인에게 대출 이자를 청구할 수 있습니다. 단, 이러한 과정은 시간과 비용이 많이 들 수 있으므로, 임대인과 협의하여 합의를 이루는 것이 가장 바람직한 방법입니다. 임대인과의 협의가 어려울 경우, 전문적인 법률 상담을 받으시는 것을 권장합니다.
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Q. 중도퇴실 후 월세날이 되어 월세 냈는데 다음날 새 임차인이 구해졌을 때는 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중도퇴실 후 월세날이 되어 월세를 냈는데 다음날 새 임차인이 구해졌을 때의 상황에 대해 궁금하신 것 같습니다.일반적으로 월세 계약의 경우, 계약기간이 남아 있는 상태에서 임차인이 중도퇴실을 하면 임차인은 새로운 세입자를 구해주거나, 새로운 세입자가 구해질 때까지 월세와 관리비를 납부해야 합니다. 이는 임차인이 계약을 일방적으로 파기하는 것이기 때문에 임대인의 손해를 최소화하기 위한 것입니다.그러나, 임차인이 월세를 미리 납부한 경우에는 새로운 세입자가 구해지면 임차인에게 남은 월세를 돌려주어야 합니다3. 예를 들어, 2월 2일에 월세를 납부하고 2월 3일에 새로운 세입자가 구해졌다면, 임차인은 2월 3일부터 2월 28일까지의 월세를 임대인에게 돌려받을 수 있습니다. 이는 임차인이 임대인에게 선납한 월세를 임대인이 무상으로 사용할 수 없기 때문입니다.따라서, 질문하신 상황에서는 새 임차인이 2월 중 입실하게 되면 구 임차인이 납입했던 2월 월세를 임대인이 다시 돌려주어야 합니다. 단, 임대인과 임차인이 계약서에 특약을 작성하여 중도퇴실 시 월세 환불에 대한 내용을 명시한 경우에는 그에 따라야 합니다.
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Q. 5월달에 이시갈려고 하는데 원룸 어디서 찾나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸을 찾으실 때는 인터넷에서 검색하시는 것도 좋은 방법입니다. 네이버나 다방이나 피터팬 등의 사이트에서는 원룸의 위치, 가격, 크기, 옵션 등을 확인하실 수 있고, 사진이나 동영상도 볼 수 있습니다. 또한, 원하는 조건에 맞는 원룸을 찾아주는 알림 서비스도 이용하실 수 있습니다. 인터넷에서 미리 원룸을 검색하시면, 부동산에 가서 보실 때 시간과 비용을 절약하실 수 있습니다.하지만, 인터넷에서 보는 것만으로는 원룸의 실제 상태를 파악하기 어려울 수 있습니다. 그래서, 원룸을 직접 방문하셔서 확인하시는 것이 좋습니다. 차가 없으시다면, 대중교통이나 자전거를 이용하시는 것도 방법입니다. 또한, 원룸을 찾으실 때는 주변 환경이나 안전성, 관리비, 계약기간 등도 고려하셔야 합니다. 부동산에 가시면, 전문가의 도움을 받으실 수 있습니다. 부동산에서는 원룸의 장단점이나 계약 조건 등을 자세히 설명해주실 것입니다. 부동산에서 원룸을 찾으실 때는, 여러 곳을 비교하시고, 꼼꼼히 검토하시는 것이 중요합니다.꿀팁으로는, 원룸을 찾으실 때는 이사 비용도 고려하셔야 합니다. 원룸 이사 비용은 포장 방식, 이사 거리, 기사 인원 등에 따라 달라집니다. 원룸 이사 비용을 절감하시려면, 반포장이사나 1인 도움탕이라는 서비스를 이용하시는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 개인거래중입니다 판매자입니다 구매자가 가계약금을 입금하신다고하는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 개인거래시 주의할 점은 다음과 같습니다실제 소유자인지 확인하기: 등기부등본과 신분증을 비교하여 본인 여부를 확인하고, 계약금과 잔금은 소유자의 계좌로 직접 이체해야 합니다.권리관계 확인하기: 등기부등본에서 근저당, 가압류, 가처분, 가등기 등의 권리관계가 있는지 확인하고, 없다면 특약사항에 명시해야 합니다.물건 상태 확인하기: 누수, 곰팡이, 결로 등의 하자가 있는지, 관리비와 공과금이 미납되어 있는지, 장기수선충당금이 정산되었는지 등을 체크해야 합니다.계약서 작성시 주의하기: 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 납부일자, 이자율, 이사일자 등을 명확하게 기재하고, 특약사항에 하자 담보책임, 근저당 말소책임, 실거래가 신고 등을 포함해야 합니다.구매자가 가계약금을 입금하고 등기필증이나 토지대장을 요구하는 것은 정상적인 절차입니다. 구매자는 소유자와 권리관계를 확인하기 위해 이러한 서류를 요청할 수 있습니다. 판매자는 구매자에게 서류를 제공하고, 가계약금을 받은 후 가계약서를 작성해야 합니다. 가계약서는 매매 계약서보다 적은 금액으로 매수 권리를 표명하는 문서입니다. 가계약서에는 가계약금의 금액과 납부일자, 잔금의 금액과 납부일자, 이사일자 등을 기재해야 합니다.매수자가 부동산에서 계약서만 받아서 쓰자고 하는 것은 조금 이상합니다. 부동산에서 계약서를 받아서 쓰는 것은 중개업자를 통한 거래일 때만 가능합니다. 직거래의 경우에는 매수자와 매도자가 직접 계약서를 작성해야 합니다. 부동산에서 받은 계약서를 그대로 사용하면 중개수수료가 발생할 수 있습니다. 따라서 매수자에게 직거래 계약서를 작성하자고 제안하시는 것이 좋습니다. 직거래 계약서 작성 방법은 인터넷에서 검색하면 많은 예시를 찾을 수 있습니다.아파트 개인거래는 신중하게 진행해야 합니다. 계약 전후에 모든 서류와 내용을 꼼꼼히 확인하고, 문제가 발생할 경우에 대비해 문자나 카카오톡 등의 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.
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Q. 지금살고있는 빌라가 전세기한이 ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약이 만료되기 전에 집주인이 건물을 매각한 경우에도 세입자의 권리는 보호됩니다. 새로운 집주인은 기존의 전세계약을 승계받아야 하고, 전세기한까지 세입자를 강제로 퇴거시킬 수 없습니다. 전세기한이 만료되면 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 전세계약이 만료되는 6개월 전부터 1개월 전까지 가능합니다. 새로운 집주인이 계약갱신을 거절하려면 실거주 목적이 있어야 하고, 세입자의 계약만료 6개월 전에 이를 통보해야 합니다.따라서 현재 상황에서는 전세기한까지 안나가도 되며, 전세기한이 다가오면 계약갱신을 청구하거나 다른 주택을 찾으시면 됩니다. 전세보증금은 전세기한이 만료되면 새로운 집주인이 돌려주어야 합니다. 만약 전세보증금을 돌려받지 못하거나 퇴거를 강요받는다면 임차권등기명령, 내용증명발송, 보증금반환소송 등의 법적 조치를 취할 수 있습니다.