안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 신축판매업으로 단독주택건축후 매도가 안되서 임대를
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축판매업으로 단독주택을 건축한 후 임대를 하시는 경우, 부가세 환수 대상이 될 수 있습니다. 단, 주택신축판매업은 세법상 건설업에 해당하므로, 국민주택규모 초과 주택에 대한 건설용역은 부가세 환급을 받을 수 있지만, 국민주택규모 이하 주택에 대한 건설용역은 부가세 환급을 받을 수 없습니다. 또한, 임대사업으로 변경하시면 사업자등록증상의 업태와 업종을 변경하셔야 하며, 기환급받은 매입세액을 간주공급에 해당되어 부가가치세를 다시 납부하셔야 합니다.매도를 하시려는데 아직 사겠다는 사람이 없으시다면, 시장 상황이나 매물 가격 등을 검토해보시는 것이 좋습니다. 또한, 매도를 하실 때에는 양도세를 납부하셔야 합니다. 임대를 하셨다고 해서 양도세 대상이 되는 것은 아니지만, 임대기간 동안의 감가상각비를 양도소득에서 공제받으실 수 있습니다. 양도세는 주택의 보유기간, 보유주택 수, 주택규모, 양도가액 등에 따라 달라지므로, 정확한 세액을 알고 싶으시면 양도소득세 자동계산 서비스를 이용해보시기 바랍니다.
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Q. 위락시설을 숙박업을 위한 근린생활시설로 변경하려면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.위락시설을 숙박업을 위한 근린생활시설로 변경하려면 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.건축·대수선·용도변경신고서, 용도변경하는 층의 변경전후 평면도, 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서를 준비합니다.세움터로 온라인 접수를 합니다. 이때 설계사무소에 의뢰해야 합니다.서류접수를 오프라인으로 합니다. 이때 관련부서(주택과 또는 건축과)에 방문하여 제출합니다.승인을 받으면 용도변경이 완료됩니다.용도변경 시 내야하는 금액은 다음과 같습니다.순수 수수료: 건당 2만원설계사무소 위탁 시: 건당 150만원~300만원처리기간: 5일~20일위락시설을 숙박업으로 영업하는 위반사항과 벌금은 다음과 같습니다.「관광진흥법」 제16조제5항에 따라 승인받은 사업계획에 포함되지 않은 위락시설을 설치하거나 운영하는 경우, 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다.「건축법」 제60조제1항에 따라 용도변경을 신고하지 않고 건축물의 용도를 변경하는 경우, 500만원 이하의 과태료에 처합니다.「건축법」 제60조제2항에 따라 용도변경을 신고하였으나 승인을 받지 못한 상태에서 건축물의 용도를 변경하는 경우, 1천만원 이하의 과태료에 처합니다.따라서 위반사항을 무시하고 계속 영업을 한다면 법적인 제재를 받을 수 있으므로, 용도변경 절차를 정확하게 이행하는 것이 좋습니다.
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Q. 월세 계약을 했는데 너무 불안합니다. 제가 잘못한 걸까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 전입신고란, 월세 계약을 하고 이사한 후에 해당 지역의 주민센터나 사무소에서 신고하는 것을 말합니다. 월세 전입신고를 하면 다음과 같은 이점이 있습니다.주민등록이 변경되어 새로운 주소로 관련 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어 건강보험 혜택, 교육급여 등을 받을 수 있습니다.월세 계약 기간 동안 이 집에 살 수 있는 권리와 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 주장할 수 있는 효력을 갖습니다. 이를 대항력이라고 합니다.만약 집이 경매에 넘어가게 될 경우, 보증금을 우선적으로 회수할 수 있는 권리를 갖습니다. 이를 우선변제권이라고 합니다.월세 전입신고를 하지 않으면, 다음과 같은 불이익이 있습니다.주민등록이 변경되지 않아 새로운 주소로 관련 혜택을 받을 수 없습니다.월세 계약 기간 동안 이 집에 살 수 있는 권리와 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 주장할 수 없습니다. 대항력이 없습니다.만약 집이 경매에 넘어가게 될 경우, 보증금을 우선적으로 회수할 수 없습니다. 우선변제권이 없습니다.따라서, 월세 계약을 하고 이사한 후에는 반드시 월세 전입신고를 하셔야 합니다
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Q. 부모님을 모시고 살려고 합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.저는 한부모가정 아파트구입 비용 지원에 대해 인터넷에서 찾아본 결과를 알려드릴 수 있습니다. 다음은 주요 내용입니다2024년부터 한부모가족 증명서 발급 및 아동양육비 지원을 위한 소득기준이 기준중위소득 60% 이하에서 63% 이하로 완화됩니다.저소득 무주택 한부모가족이 안정적인 주거환경에서 자녀를 양육하고, 자립할 수 있도록 한국토지주택공사 (LH) 등에서 매입한 공공임대주택 제공을 확대하고, 임대료 부담 경감을 위해 보증금 지원 금액을 올립니다.한부모가족복지시설에서 일정 기간 동안 주거와 생계를 지원받을 수 있습니다.한부모가족 지원 신청은 온라인 복지로 홈페이지를 통해 신청하거나, 주민등록 소재지 관할 주민센터를 방문하여 신청할 수 있습니다.
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Q. 전세 연장을 할 때 추가적인 세금이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 연장을 할 때 추가적인 세금이 있는지는 전세 계약 연장 방법과 재계약 시 보증금의 변화에 따라 다릅니다. 전세 계약 연장 방법은 크게 묵시적 갱신, 계약 갱신청구권 행사, 전세 재계약이 있습니다.묵시적 갱신은 임대인과 세입자가 아무런 의사표시를 하지 않으면 자동으로 계약이 갱신되는 것을 말하는데 이 경우에는 보증금에 대한 변화가 없으므로 추가적인 세금이 발생하지 않습니다.계약 갱신청구권 행사는 세입자가 전세 계약 만기 후에도 계속 거주하고 싶다면 임대인에게 계약기간을 연장해달라고 요구할 수 있는 권리인데 이 경우에는 임대인은 세입자의 동의를 받아 보증금을 최대 5%까지만 증액할 수 있습니다. 이때 보증금이 증액된다면 세입자는 전입신고를 다시 해야 하고, 전월세 신고제에 따라 임대차 계약을 신고해야 합니다. 이렇게 하면 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 부당하게 감액하는 경우에 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다.전세 재계약은 임대인과 세입자가 새로운 계약서를 작성하여 계약 기간과 보증금 등을 다시 합의하는 것인데 이 경우에는 임대인이 거절할 수 있으며, 보증금 증액 한도도 없습니다. 단, 전세 재계약 시에도 계약기간은 최소 2년으로 정해야 합니다. 전세 재계약 시 보증금이 증액되거나 감액되는 경우에는 세입자의 권리를 보호하기 위해 전입신고와 전월세 신고제를 이행해야 합니다.따라서 전세 연장을 할 때 추가적인 세금이 있는지는 전세 계약 연장 방법과 재계약 시 보증금의 변화에 따라 다르므로 잘 확인하고 결정하셔야 합니다.