안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세보증금 우선변제권 , 대항력을 가지려면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선변제권과 대항력은 세입자의 보증금을 보호하기 위한 중요한 권리입니다. 우선변제권은 주택이 경매에 넘어갔을 때, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리이고, 대항력은 임대인이 바뀌더라도 계약관계를 유지할 수 있는 권리입니다.우선변제권과 대항력을 가지려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다주택의 인도: 실제로 주택에 거주하거나 이용할 수 있어야 합니다.주민등록: 주택에 전입신고를 해야 합니다.확정일자: 임대차 계약서에 확정일자를 부여받아야 합니다.질문하신 경우에는, 확정일자와 전입신고를 모두 완료하셨으므로, 대항력과 우선변제권을 가지고 있습니다. 이사를 2/16일에 하시더라도 권리가 소멸되지 않습니다. 다만, 계약서에 적힌 특약을 잘 지키시고, 등기부등본을 주기적으로 확인하시는 것이 좋습니다. 임대인이 근저당권이나 다른 권리를 설정하면, 우선변제권의 순위가 밀릴 수 있기 때문입니다.
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Q. 전용면적이 무슨 말인지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전용면적이란, 아파트 등 공동주택에서 소유자가 독점하여 사용하는 공간을 말합니다. 즉, 각 세대가 독립적으로 사용하는 공간으로 방, 거실, 주방, 개인 (세대) 현관 등의 면적을 말합니다. 베란다 (발코니) 부분은 전용면적에서 제외가 됩니다.전용면적은 제곱미터 (㎡)라는 단위로 표시되는데, 이를 평으로 환산하려면 3.3058로 나누면 됩니다. 예를 들어, 52㎡는 약 15.7평입니다. 전용면적이 작을수록 평당 가격이 높아지는 경향이 있습니다. 전용면적 외에도 공급면적, 계약면적, 실사용면적 등 다양한 면적의 종류가 있습니다.
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Q. 전세보증금 선순위 및 대항력에 관해 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약과 관련하여 귀하의 질문에 대답드리겠습니다.전세보증금 선순위와 대항력:선순위 전세권: 전세계약 시 등기로 설정된 전세권은 최선순위로, 전세기간 동안 거주 및 전세보증금 반환 권리를 가집니다.대항력: 주택임대차보호법에 따라 대항력을 갖춘 임차인 (전입 및 점유)은 선순위 전세권자로서의 지위를 유지하면서, 매각으로 전세권이 소멸해도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있습니다.귀하의 상황:확정일자(전월세신고)는 1/3일에 계약과 동시에 받았고, 전입신고는 잔금과 동시에 2/2일에 이루어졌습니다.이사를 청소한 후 2/16일에 진행한다면, 우선변제권과 대항력을 가질 수 있습니다.결론:이사를 마친 후 2/16일에 진행하더라도, 귀하는 선순위 전세권과 대항력을 유지할 수 있습니다. 다만, 상세한 계약 내용과 변제 조건을 확인하시는 것이 좋습니다.이상의 내용은 법률적인 상황을 고려한 일반적인 답변이며, 실제 상황에 따라 변동될 수 있습니다.
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Q. 분양권 매매시 잔금 순서가 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권 매매는 복잡한 절차를 따르는데요. 여러분이 언급하신 순서대로 설명드리겠습니다.가계약금 받기: 가계약금은 분양권 매매를 위한 중요한 단계입니다. 이 금액을 지불하면 분양권을 확보하게 됩니다.본 계약서 작성 및 계약금 받기: 본 계약서를 작성하고 계약금을 지불합니다. 이 단계에서 중도금 대출 승계와 명의 변경 잔금도 함께 진행됩니다.중도금 대출 승계 및 명의 변경 잔금 받기: 중도금 대출 승계는 은행을 통해 이루어집니다. 이후 명의 변경을 위한 잔금을 받게 됩니다. 이 모든 절차는 한 날에 진행될 예정입니다.여기서 여러분이 궁금해하시는 부분에 대해 설명드리겠습니다.명의 변경 전 잔금부터 받을 수 있나요?: 일반적으로 명의 변경은 잔금이 완료된 후에 이루어집니다. 그러나 매도자와 협의하여 명의 변경 전에 잔금을 받는 경우도 있을 수 있습니다. 이는 당사자 간의 합의에 따라 다를 수 있습니다.잔금 입금이 안되면 사고?: 잔금이 입금되지 않은 상태에서 명의 변경을 진행하는 것은 위험합니다. 잔금이 입금되지 않으면 명의 변경을 취소할 수 있습니다.중도금 대출 승계 취소 가능 여부: 중도금 대출 승계는 은행과의 계약이므로, 은행의 정책에 따라 취소 여부가 결정됩니다. 일반적으로 중도금 대출 승계는 취소할 수 없습니다.
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Q. 상가 재계약시 임차인과 임대료 5프로 인상 관련
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대료 인상에 관한 법적 측면을 알려드리겠습니다. 임대료 인상은 임대차보호법에 따라 규정되어 있습니다.임대료 인상한도:임대인은 임대료를 최대 5%까지 올릴 수 있습니다.이는 임대료 인상의 한도이며, 임차인이 무조건 응해야 하는 것은 아닙니다.양측 간 협의를 통해 이루어져야 합니다.환산보증금:상가의 환산보증금이 해당 지역 기준금액 이하인 경우, 5% 내에서 임대료 인상을 요구할 수 있습니다.환산보증금이 이보다 넘어가는 금액이라면, 인상폭에 제한이 없습니다.환산보증금은 보증금과 월 임대료의 합으로 계산됩니다.계약 갱신 시점:2년 계약 후 재계약 시, 임대료를 5%까지 증액할 수 있습니다.1년 계약 후 재계약 시에도 5%의 인상이 가능합니다.기간이 아닌, 재계약 여부를 따집니다.'청구당시’의 차임/보증금의 5%를 기준으로 합니다.보증금과 임대료 인상:보증금은 그대로 두고, 임대료만 인상하려고 할 때, 둘 중 낮은 기준을 적용합니다.기준은 12% 또는 기준금리의 4.5배 중 낮은 쪽입니다.10년 계약갱신권:임대료 인상 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 요구할 수 없습니다.임차인은 10년간 계약갱신을 통해 5%의 한도 선에서 인상 여부를 임대인과 조율해야 합니다.요약: 임대료 인상은 양측 간 협의를 통해 이루어지며, 임대료 인상한도는 최대 5%입니다. 임대료와 보증금을 적절히 고려하여 협의하시면 됩니다. 상가 임대료를 천원백원 단위까지 받을 분들은 거의 없을 것이므로, 소액 상가는 보증금 인상을 고려하시는 것이 좋습니다