안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 부동산 신생아특례대출 적용 조건?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아특례대출은 2023년 1월 1일부터 적용되는 주택구입자금 대출로, 출산한 무주택 가구나 1주택 가구에게 특별한 금리와 한도를 제공하는 대출입니다.신생아특례대출의 적용 조건은 다음과 같습니다:대출 신청일 기준 2년 이내에 출산한 무주택 가구나 1주택 가구가구 소득 1.3억 이하, 순 자산 4.69억 이하주택 가격 9억 이하, 전용면적 85제곱 이하이 조건을 모두 만족해야 신생아특례대출을 받을 수 있습니다.신생아특례대출의 한도와 금리는 다음과 같습니다:최대 5억까지 대출 가능5년 동안 연 1.6~3.3%의 특례 금리 적용 (고정금리)특례대출을 받은 후 추가 출산하면 1명당 금리 0.2% 인하, 적용 기간 5년 연장 (최대 15년)LTV70%, 생애최초80%, DTI60%는 신생아특례대출의 한도와 금리와는 별개로, 주택담보대출의 일반적인 규제입니다. 이 규제는 신생아특례대출뿐만 아니라 모든 주택담보대출에 적용되는 것으로, 대출 가능한 금액과 상환 능력을 제한하는 역할을 합니다.즉, 신생아특례대출을 받으려면 LTV70%, 생애최초80%, DTI60%를 만족하는 것은 필수가 아니지만, 이 규제에 따라 대출 가능한 금액이 달라질 수 있습니다.예를 들어, 9억원의 주택을 구입하려고 할 때, LTV70%를 만족하려면 6억3천만원 이하의 대출만 가능합니다. 그러나 신생아특례대출의 한도는 5억이므로, LTV70%를 초과하지 않는 범위 내에서 5억까지 대출받을 수 있습니다.반면에, 5억원의 주택을 구입하려고 할 때, LTV70%를 만족하면 3억5천만원 이하의 대출이 가능합니다. 그러나 신생아특례대출의 한도는 5억이므로, LTV70%를 초과하는 범위에서도 5억까지 대출받을 수 있습니다.생애최초80%와 DTI60%도 마찬가지로, 대출 가능한 금액에 영향을 미치는 요인입니다. 생애최초80%는 생애최초로 주택을 구입하는 경우에만 적용되는 것으로, 주택 가격의 80%까지 대출받을 수 있습니다. DTI60%는 월 소득 대비 월 상환액의 비율로, 60%를 넘지 않아야 합니다.따라서, 신생아특례대출을 받으려면 신생아특례대출의 적용 조건을 만족하는 것이 필수이고, LTV70%, 생애최초80%, DTI60%는 대출 가능한 금액을 결정하는 것이라고 이해하시면 됩니다.
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Q. 도시 및 주거환경정비법 제26조제1항에서 시장, 군수 등의 사업시행에 대해 궁금한 점?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 제1항에 따라 시장, 군수 등이 직접 정비사업을 시행하거나 사업시행자를 지정하는 경우에는 정비사업 시행구역 등 토지등소유자에게 알릴 필요가 있는 사항을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 합니다. 다만, 제1항제1호의 경우에는 토지등소유자에게 지체 없이 정비사업의 시행 사유·시기 및 방법 등을 통보하여야 합니다. 따라서, 주민들의 동의를 구하는 절차는 존재하지 않습니다. 그러나, 제1항제8호의 경우에는 해당 정비구역의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장, 군수 등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 경우에 한정됩니다. 이 경우에는 토지등소유자의 동의가 필요합니다.2 제1항에 따라 시장, 군수 등이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 시장, 군수 등이 정비사업의 사업자로서 정비사업의 계획 수립, 토지 및 건축물의 수용, 정비사업의 시행 및 완료 등에 관한 사항을 직접 처리하거나 토지주택공사등에 위임할 수 있습니다. 이 경우에는 시장, 군수 등이 정비사업의 책임과 위험을 부담하고, 정비사업의 수익과 비용을 분배하게 됩니다.
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Q. 주택 처분 서약을 하면 청약에 당첨 안되어도 주택을 팔아야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 처분 서약은 1주택자가 추첨제로 공급되는 민영주택 청약에 당첨될 확률을 높이기 위해 기존 주택을 처분할 것이라고 서약하는 것입니다. 주택 처분 서약을 하면 무주택자와 같은 기준을 적용받는 것은 아니고, 무주택자에게 우선 공급된 후 남은 세대에 대해 추첨에 참여할 수 있습니다.주택 처분 서약을 한 후에 청약에 당첨이 안되면 주택을 안 팔아도 됩니다. 주택 처분 서약은 청약에 당첨되고 분양계약을 체결한 경우에만 유효하고, 당첨되지 않거나 계약을 철회한 경우에는 처분의무가 없습니다. 다만, 주택 처분 서약을 한 경우에는 청약에 당첨될 확률이 높아지므로, 주택 처분 여부를 확실히 결정한 후에 청약하시는 것이 좋습니다.
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Q. 빌라 팔때 잔금일보다 앞당겼을 경우 궁금하여 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 매수인이 전세대출을 받기 위해서는 전입신고를 해야 합니다. 그러나 전입신고는 잔금일 이후에 가능하기 때문에, 잔금일보다 앞당겨 잔금을 치루고 등기이전을 하는 경우에는 매수인이 전입신고를 할 수 없습니다. 따라서 매수인은 다른 곳으로 전입신고를 하고, 등기이전이 완료되면 다시 전세집으로 전입신고를 해야 합니다. 이렇게 하는 경우에는 전입신고를 두 번 해야 하므로 번거롭고 비용도 들 수 있습니다. 그래서 부동산에서 매수인에게 다른 곳으로 전입신고를 하라고 연락한 것 같습니다. 이런 경우는 드물지만 있을 수 있습니다2 등기이전날에 부동산에서 안와도 된다고 하는 경우는, 매수인과 매도인이 모두 공인중개사를 통해 계약을 한 경우입니다. 이 경우에는 공인중개사가 등기이전을 대행해주기 때문에 매수인과 매도인이 직접 등기소에 가지 않아도 됩니다. 그러나 등기이전을 할 때 필요한 서류는 반드시 공인중개사에게 제공해야 합니다. 서류에는 매수인과 매도인의 신분증, 계약서, 전세자금대출 증명서, 전월세신고필증, 확정일자 등이 있습니다
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Q. 계약 후, 잔금일에 1)확정일자, 2)전월세신고, 3)전입신고해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.확정일자는 임차인이 전세나 월세 계약을 체결한 후 주민센터에서 받을 수 있는 서류로, 보증금을 보호받기 위한 중요한 권리입니다. 확정일자는 계약서 작성 후에 바로 받을 수 있으며, 잔금일에 받으셔도 무방합니다. 다만, 잔금일이 계약일로부터 30일 이상 지난 경우에는 전월세 신고를 하셔야 확정일자가 자동으로 부여됩니다 전월세 신고는 주민센터 또는 인터넷을 통해 할 수 있습니다.전월세 신고는 주택 임대차 계약을 체결한 후 임대인과 임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 하는 제도입니다. 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되므로, 잔금일에 전월세 신고와 확정일자를 동시에 받으실 수 있습니다. 전월세 신고는 주민센터 또는 인터넷을 통해 할 수 있습니다.전입신고는 이사를 하게 되면 거주지를 이동했다고 신고하는 것입니다. 신고의무자가 새로운 거주지에 이사한 날로부터 14일 이내에 해야 합니다. 전입신고는 주민센터 또는 인터넷을 통해 할 수 있습니다 정당한 사유가 없는데도 전입신고를 14일 이내에 하지 않는다면 5만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의하세요.모두 해당 동사무소(이사갈 동네 동사무소)에서 하실 수 있습니다. 인터넷을 통해 신고하실 경우에는 실명 확인을 거친 후 공동 인증서를 이용하여 로그인해야 합니다.