안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 부동산 적정 매매하는 방법 좀 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 적정 매매하는 방법은 여러 가지가 있을 수 있습니다. 하지만 가장 기본적인 방법은 부동산의 시세와 실거래가를 파악하고, 자신의 재무 상황과 목표에 맞는 매매 전략을 세우는 것입니다.부동산 시세는 KB부동산이나 아실과 같은 사이트에서 확인할 수 있습니다. 이 사이트들은 아파트 단지별로 상위, 일반, 하위의 가격 구간을 제공하며, 동, 층, 향 등에 따른 가격 차이도 파악할 수 있습니다. 또한 실거래가도 확인할 수 있어서, 부동산의 적정 가치를 판단하는데 도움이 됩니다.부동산의 적정 가치를 판단한 후에는 자신의 재무 상황과 목표에 따라 매매 전략을 세워야 합니다. 예를 들어, 현재 주택담보 대출이 있고, 특별기금 도입으로 인해 부동산을 갈아타고 싶다면, 다음과 같은 점을 고려해 보아야 합니다.현재 부동산의 시세와 실거래가가 얼마인지, 그리고 갈아타고 싶은 부동산의 시세와 실거래가가 얼마인지 비교해 보세요. 만약 현재 부동산이 시세보다 높은 가격에 팔 수 있다면, 그 차액을 이용하여 새로운 부동산을 구입하는 것이 좋습니다. 하지만 현재 부동산이 시세보다 낮은 가격에 팔아야 한다면, 새로운 부동산을 구입하기 위해 추가적인 대출이 필요할 수 있습니다. 이 경우에는 대출 이자와 원리금 상환 부담을 감당할 수 있는지, 그리고 새로운 부동산의 가치가 더 오를 가능성이 있는지 잘 판단해야 합니다.현재 부동산을 일단 내놓고 거래가 성사되면 그 때 갈 곳을 알아보는 것이 좋은지, 아니면 동시 진행이 좋은지는 상황에 따라 다릅니다. 일단 내놓고 거래가 성사되면, 자금력이 확보되고, 시장 변동에 따라 유연하게 대응할 수 있습니다. 하지만 그 사이에 갈아타고 싶은 부동산이 이미 팔려버리거나, 가격이 오르거나, 임시로 거주할 곳을 찾아야 하는 불편함이 있을 수 있습니다. 동시 진행하면, 원하는 부동산을 놓치지 않고, 이사 준비도 미리 할 수 있습니다. 하지만 기존 집 처분이 안 되거나, 가격이 떨어지는 위험이 있고, 자금력이 부족하다면 추가적인 대출이나 중개수수료가 발생할 수 있습니다. 따라서 자신의 상황과 목표에 맞게 장단점을 비교해 보아야 합니다.부동산 적정 매매는 쉽지 않은 결정이지만, 시세와 실거래가를 파악하고, 자신의 재무 상황과 목표에 맞는 전략을 세우면, 좀 더 합리적으로 투자할 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 2주택이상 부동산 매도시합산과세할경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한 해에 2채 이상의 주택을 매도한 경우, 양도소득을 모두 합산하여 양도세를 계산합니다. 양도세는 다음해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할세무서에 확정신고하고 납부해야 합니다.단, 예정신고를 한 경우에는 확정신고를 하지 않아도 되지만, 다음과 같은 경우에는 확정신고를 해야 합니다2회 이상 자산을 양도하고 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하지 않은 경우2회 이상 자산을 양도한 경우로서 산출세액이 달라지는 경우2회 이상 자산을 양도하고 양도소득세 비교과세 방식으로 예정신고하지 않은 경우양도세는 양도일로부터 3개월 이내에 납부해야 합니다. 그러나, 다음해 5월 31일까지 확정신고를 할 수 있는 경우에는 양도세를 다음해 5월 31일까지 납부할 수 있습니다. 따라서, 한 해에 2채 이상의 주택을 매도한 경우에는 양도세를 최대한 다음해로 미룰 수 있습니다.양도소득이 이익과 손실이 모두 있는 경우에는 손익을 통산하여 양도세를 계산합니다. 단, 세율이 다른 경우에는 비율에 맞게 손해를 본 금액을 나눠서 합산합니다.이상이 부동산 매도시 양도세 합산과세에 대한 정보입니다.
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Q. 청약) 배우자 아파트 소수 지분 주택포함 관련
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트에 대한 소수 지분 소유 여부가 주택 수에 포함되는지에 대한 질문에 대해, 일반적으로 지분율이 20% 이하이고 지분율 상당 공시가격이 3억원 이하인 경우 세율 적용 시 주택 수에서 제외한다고 합니다. 하지만, 1가구 1주택 판정 시에는 주택 수에 포함되며, 특례를 적용받은 상속주택도 공시가격은 과세표준에 포함된다고 합니다.따라서 와이프가 현재 소유하고 있는 아파트 지분이 이 기준에 해당하는지 확인해보시는 것이 좋을 것 같습니다
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Q. 1주택자가 2번째 주택을 매수할 때, 일시적 2주택자를 할 예정이라면 취득세를 낼 당시 1주택 취득세를 낼 수 있나요? 있다면 어떻게 신청하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 2주택 기준에 해당되면, 취득세를 신고할 때 우선 1주택으로 신고를 하고, 추후 종전 주택 및 신규 취득 주택의 계속 소유 여부 등을 확인합니다. 만약 종전 주택을 기한 내에 매각하지 않고 2주택을 유지할 경우, 2주택자 세율인 8%와의 차액을 추징한다고 합니다.신청 방법에 대한 구체적인 절차는 지방세청 또는 관련 공공기관에 문의하시는 것이 가장 정확한 정보를 얻을 수 있는 방법입니다. 이러한 세제는 시간과 정책에 따라 변동될 수 있으므로, 최신 정보를 확인하시는 것이 중요합니다.
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Q. 도정법제26조제1항각호가 공공개발시행자와 조합이 공동사업할 수 있는 사유에 관한 규정인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도정법제26조제1항각호는 공공개발시행자와 조합이 공동사업을 할 수 있는 사유에 관한 규정이 아닙니다. 이 조항은 재개발사업 및 재건축사업이 특정한 경우에 해당할 때, 시장ㆍ군수등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다는 내용을 규정하고 있습니다.공공재개발시행자와 조합이 공동사업을 진행할 경우, 공공시행자 지정 단계에서 단독시행은 소유자 3분의2이고 공공재개발 시행자와 조합 공동사업시행시 조합원 2분의1이라는 규정이 있습니다. 이는 공동사업을 진행하려면 조합설립인가의 과정을 거쳐야 하며, 이 과정에서 조합원이 생길 수 있습니다.공동사업의 경우에는 조합, 조합원요건 절차가 별도로 정해져 있습니다. 토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 합니다. 조합원은 토지 등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 합니다.