안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 아하 전문가님들 전세 보증금 반환 받을 수 있을 까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 상태에서 가장 적절한 행동 전세보증금 반환 절차는 대화 --> 내용증명 --> 소장 작성 --> 소장 접수 --> 서면공방 --> 변론 기일 (조정 기일) --> 판결의 순서로 진행됩니다. 이미 내용증명을 보내신 상태라면, 다음 단계로 나아가는 것이 좋을 것 같습니다.2월 계약 갱신일 부터 HUG나 이런거 가입 가능한지? HUG 전세보증보험은 신규 전세계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날 ~ 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전에 신청을 해야 합니다. 갱신 전세계약의 경우 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월 ~ 갱신전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전에 신청해야 합니다. 따라서 2월 계약 갱신일부터 HUG 가입이 가능할 것으로 보입니다. 가입 방법은 은행 및 지사 방문, 네이버부동산 그리고 카카오페이, 토스를 통한 가입이 가능합니다.부동산을 통해서 집이 나가는 경우 새로운 세입자와 계약 방식이나 절차? 새로운 세입자를 구하는 것은 부동산을 통해 가능하며, 계약 방식은 ‘2년+2년’ 방식 계약갱신청구권을 도입하고, 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 기존 임대료의 5% 이상 올리지 못하게 하는 전월세상한제를 도입하는 것이 일반적입니다. 집주인에게 이사 갈 계획을 통보하고 새로운 세입자를 본인이 구해야 함은 물론이고, 내가 구한 세입자와 집주인이 체결하는 계약에서 집주인이 지불해야 하는 복비 부분을 내가 지불해야 할 책임이 있다.전세 갈아타기가 나왔는데 갱신일로 부터 갈아타기를 하면 조금이라도 이득 있는지? 전세대출 갈아타기 중도상환수수료의 경우 0.6~0.7% 수준으로 주담대의 절반 수준입니다. 사실상 세이브 되는 금리가 1%만 되도, 수수료 내더라도 남는 장사입니다. 주담대 대환의 경우 중도상환 수수료가 많게는 1.4%까지 되기 때문에 고민이 되지만, 전세의 경우 0.7% 수준이니 갈아타는 게 이익입니다.
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Q. 토지보상은 어떻게 해서 이루어지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지보상은 다음과 같은 절차를 거칩니다기본 조사: 사업시행자가 보상대상 토지 및 물건을 조사합니다.토지조서 및 물건조서 작성: 사업시행자가 기본조사를 통하여 수용대상 토지 및 물건 등의 정보를 정리하여 조서를 작성합니다.보상계획 공고, 통지 및 열람: 사업시행자가 토지 및 물건 등의 기본조사가 완료되어 보상준비가 되었음을 소유자에게 알리는 절차입니다.열람 및 이의 신청: 보상대상자는 보상계획 내에 토지 및 물건 조서상의 기재사항 등을 확인하고, 내용에 대하여 이의가 있는 경우 서면으로 이의를 제기할 수 있습니다.감정평가업자 선정 및 감정평가: 감정평가업자들이 평가한 금액을 산술 평균한 금액으로 보상액을 산정합니다.손실보상협의 및 계약체결: 사업시행자와 토지소유자 및 관계인 사이에 수용할 토지 등에 대한 권리의 득실 등에 관하여 합의하고, 협의가 성립된 때에는 토지소유자 및 관계인과 계약을 체결합니다.소유권 이전 및 보상금지급: 계약체결 이후 토지의 소유권이 사업시행자로 이전 완료 시 보상금을 개인은행 계좌로 지급합니다.수용 재결: 보상금 등에 불만이 있어 계약이 체결되지 않을 경우 토지수용위원회에서 보상금을 다시 산정하고, 소유자의 주장에 대한 사법적 판단을 하는 절차입니다.이의 신청: 수용재결에 대하여 소유자 및 관계인의 주장 내용 등이 받아들여지지 않아 이의가 있는 토지 등의 소유자 및 관계인은 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다.증액보상금 지급 또는 공탁행정 소송: 재결에 대하여 불복이 있는 때에는 관할법원에 소송을 제기할 수 있습니다.보상금은 감정평가 금액으로 산정하는 방법과 관련 법규에 정한 기준에 의거 사업시행자가 산정하는 방법으로 결정됩니다. 토지보상액은 감정평가업자가 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 해당 토지의 이용계획, 위치･형상･이용상황 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.보상 대상은 토지와 건축물, 공작물, 수목, 축산, 영농, 분묘, 주거, 영업권 등이 있습니다. 이들 각각에 대한 보상 기준은 다양하며, 토지보상법 및 관련 법규에 따라 정해집니다.
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Q. 전세보증금 못줄수도 있다는 불확실한 답변을 받았는데 어떻게 해야하나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금을 받지 못하는 상황은 매우 어렵고 복잡한 문제입니다. 그러나, 여러 가지 대응 방법이 있습니다. 다음은 전세보증금을 받기 위한 일반적인 절차입니다1 내용증명 발송: 집주인에게 전세보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 이는 집주인에게 심리적 압박을 가하며, 추후 소송 시 참고 자료로 사용됩니다.2 임차권 등기 명령 신청: 이사를 가기 전에 임차권 등기 명령을 신청합니다. 이를 통해 이사 후에도 변제권을 획득할 수 있습니다3 전세금 반환 청구소송 제기: 집주인이 전세보증금을 반환하지 않는다면, 변호사를 통해 전세금 반환 청구소송을 진행할 수 있습니다.이러한 절차를 따르면 전세보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 높아집니다. 그러나, 이러한 절차는 복잡하고 시간이 걸릴 수 있으므로, 전세금 반환 문제에 대한 경험이 많은 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
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Q. 부동산 공시시가와 실거래가 금액이 차이가 많이 나는 이유는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이 두 가격의 차이는 다음과 같은 이유로 발생합니다:실거래가는 실제로 거래된 가격을 의미하며, 이 가격은 수요와 공급, 그리고 매수자와 매도자의 협상에 의해 결정됩니다. 시장 상황, 건물의 상태, 위치 등 여러 요인에 의해 달라질 수 있습니다.공시지가는 정부가 책정한 가격이므로, 시장 상황에 따라 크게 변동되지 않습니다. 공시지가는 토지에 해당하는 가격으로, 토지보상금과 각종 부동산세 산정의 기준이 됩니다.공시가격은 정부에서 세금을 걷기 위해 정해놓은 가격으로, 부동산을 보유하고 있을 때 부과하는 세금인 재산세, 종합부동산세 등을 산출할 때 기준이 됩니다.따라서, 실거래가는 시장 상황과 거래자의 협상에 따라 변동성이 크지만, 공시지가와 공시가격은 정부가 세금을 걷기 위해 정한 가격이므로 변동성이 적습니다.
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Q. 오피스텔 월세계약 임대인없이 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 월세 계약에 있어서는 몇 가지 주의사항이 있습니다:1 대면 계약: 모든 계약은 얼굴을 보고 직접 대면하고 계약하는 것이 가장 좋습니다. 하지만 원룸 오피스텔의 경우 대부분 대리인이 하거나, 부동산에서 대리로 진행하기도 합니다.2 대리인 계약: 대리인과 계약할 경우, 대리인에 대한 임대인 동의 내용이 들어간 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다3 등기사항증명서 확인: 등기사항증명서에는 부동산에 대한 표시, 소유권에 관한 사항, 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 순서대로 나와 있습니다.4 전입신고: 오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분됩니다. 주거용은 해당 오피스텔에 전입신고를 하고 확정일자도 받을 수 있어 전세보증금을 확실히 보호받을 수 있지만, 업무용은 전입신고와 확정일자를 받을 수 없으므로 보증금 회수가 어려울 수도 있습니다.따라서, 영상통화로 계약을 진행하고 우편으로 임대인 서명을 받는 것은 가능하지만, 위의 사항들을 반드시 확인하시는 것이 중요합니다. 특히, 대리인에 대한 임대인 동의 내용이 들어간 위임장과 인감증명서가 없다면, 이 부분은 추가적으로 확인해 보시는 것이 좋겠습니다.