안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 월세 계약 특약사항을 어떤걸 적을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 특약사항은 임대인과 임차인이 상호 합의한 내용을 계약서에 명시하는 것입니다. 특약사항은 계약의 내용과 목적에 따라 달라질 수 있으므로, 미리 잘 협의하고 작성하는 것이 중요합니다.월세 계약 특약사항의 예시로는 다음과 같은 것들이 있습니다.월세는 언제, 어떻게, 얼마를 지불할 것인지월세 연체 시 지체이자 또는 벌금의 부과 여부와 비율계약 만기 전 퇴실 시 잔여 기간의 월세, 관리비, 공과금, 중개수수료 등의 부담 여부계약 기간 중 선관주의 의무를 가지며, 실내흡연, 반려동물 사육, 벽걸이TV 설치 및 타공 등을 하지 않을 것인지임대인이 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우 임차인에게 고지하고, 집 보여주는 데 협조할 것인지임차인이 전월세 신고를 하고, 전세권을 양도하거나 임대하지 않을 것인지임대인이 임차인의 전세권 설정에 동의하고, 필요서류를 제공할 것인지임차인이 계약 체결 후 일정 기간 내에 도배, 장판, 청소 등을 해줄 것인지이 외에도 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확히 하기 위해 필요한 사항들을 특약사항에 추가할 수 있습니다. 단, 특약사항은 법률에 위반되거나 공정성을 해치는 내용이면 무효가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.벽 도배에 관해서는, 계약 전에 임대인에게 요청할 수 있습니다. 하지만 임대인이 동의하지 않거나 비용을 부담하게 하려고 할 수도 있습니다. 그런 경우에는 임차인이 입주 후에 도배를 할 수 있지만, 퇴실 시 원상복구를 해야 할 수도 있습니다. 따라서 도배에 관한 내용도 특약사항에 명시하고, 임대인과 잘 협의하는 것이 좋습니다.
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Q. 임대인이 미국시민권자 전세계약
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인이 미국 시민권자라면 보증보험 가입이 가능한 경우도 있습니다. 주택도시보증공사 (HUG)에서는 외국인 및 재외동포를 위한 전세보증금반환보증 상품을 제공하고 있습니다. 이 상품을 이용하려면 임대인이 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.출입국 관리법상 거류를 목적으로 입국한 자생활의 근거가 국내에 있는 자외국인 등록증 제출이 가능한 자약관 및 청약내용을 이해할 수 있는 한국어 능력을 가진 자이런 경우에는 임대인이 미국 대사관에서 인감증명서나 서명증명서를 발급받아 한국으로 보내야 합니다. 그리고 임대인의 위임장과 대리인의 주민등록증 사본, 임대인의 여권 사본, 국내거소신고 사실증명서, 등기부등본 등을 준비해야 합니다.만약 임대인이 이러한 조건을 만족하지 못하거나, 주택도시보증공사의 상품을 이용할 수 없다면, 다른 방법을 찾아야 합니다. 예를 들어, 임대인과 협의하여 전세권을 설정하거나, 다른 은행이나 보험사에서 전세자금대출을 받을 수 있는지 알아보거나, 다른 매물을 찾는 것입니다.전세계약은 큰 금액이 걸리는 중요한 계약이므로, 잘못되면 큰 피해를 입을 수 있습니다.
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Q. 전세기간이 2년만기되어서요 ᆢ ㆍ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금을 인상할 수 있는 경우는 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 기존의 임대차를 갱신하는 경우입니다. 이때 임대인은 주택임대차보호법에 따라 최대 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 예를 들어, 기존의 전세보증금이 3천만원이었다면, 인상된 전세보증금은 3천1백5십만원을 넘을 수 없습니다.만약 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않고, 임대인과 서로 합의하여 재계약하는 경우에는 5% 제한이 적용되지 않으므로, 양자가 협의하여 인상률을 결정하면 됩니다. 단, 임대인은 임대차계약 또는 약정한 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없습니다.아들께서는 임대차기간의 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 그러면 임대인은 5% 이내로만 보증금을 인상할 수 있습니다. 만약 아들께서 계약갱신청구권을 행사하지 않고, 임대인이 5%를 초과하는 보증금 인상을 요구한다면, 아들께서는 거절하거나 협상할 수 있습니다.
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Q. 분양 상한제가 어떤 뜻인지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양 상한제는 아파트를 일정한 기준보다 낮게 공급하는 제도입니다. 여기서 일정한 기준이라는 것은 택지비+건축비로 아파트를 지을 때 소요되는 원가를 의미하는데요. 택지비는 건물을 지을 땅의 가격이고, 건축비는 아파트를 지을 때 드는 비용입니다. 분양가 상한제는 이러한 원가 이하로 분양가를 제한하는 것입니다. 이렇게 하면 주택 가격을 안정화시키고, 투기 수요를 억제하고, 실수요자를 보호할 수 있습니다분양 상한제는 모든 지역에 적용되는 것은 아니고요. 기준이 있습니다. 3기 신도시나 수도권의 공공택지개발방식의 택지에 전부 적용됩니다. 또한 민간택지 중에서 주거정책심의위원회를 거쳐 국토부장관이 지정을 하는 곳은 분양가 상한제가 적용되는데요. 집값 상승을 주도하거나 선도하는 지역과 여러 가지 정비사업이 진행되는 곳은 분양가 상한제가 적용된다고 보면 됩니다분양가 상한제 대상지역은 전매제한과 실거주 의무라는 두 가지 규제를 받게 되는데요. 전매제한이란 주변 시세보다 낮게 아파트를 분양받았으니, 일정 기간 동안 해당 주택을 다시 판매를 법적으로 금지하는 제도입니다. 실거주 의무란 분양받은 주택에 최소 2년에서 5년까지 거주해야 한다는 의미입니다. 이러한 규제는 정부 정책에 따라 바뀔 수 있다는 점 유의해주셨으면 좋겠습니다
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Q. 현재세입자는 다음세입자에게 전세금을 받는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 전세금은 현재세입자가 다음세입자에게 직접 받는 것이 아니라, 집주인과 다음세입자가 전세계약을 체결하고 집주인이 현재세입자에게 주는 것입니다. 즉, 현재세입자는 집주인에게 전세금을 돌려받아야 합니다. 그러나, 집주인이 전세금을 돌려주지 않거나 지연하는 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우에는 세입자가 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.내용증명 보내기: 집주인에게 전세금을 즉시 돌려주지 않으면 소송을 제기할 것이라는 경고장을 보내는 방법입니다. 이는 심리적 압박을 가하고, 추후에 소송 시에 증거자료로 활용할 수 있습니다. 내용증명은 우체국을 통해 발송할 수 있습니다.임차권 등기명령 신청하기: 집주인의 동의 없이 세입자가 임차권을 등기하는 방법입니다. 이는 세입자의 우선변제권을 보호하고, 집이 경매에 넘어가더라도 전세금을 회수할 수 있습니다. 임차권 등기명령은 법원에 신청할 수 있습니다.전세금 반환소송 제기하기: 집주인을 상대로 전세금을 반환해달라는 민사소송을 제기하는 방법입니다. 이는 판결을 통해 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 전세금 반환소송은 변호사의 도움을 받거나 또는 직접 제기할 수 있습니다.