안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 아파트 동 매물 매매관련하여 문제가 있는지?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 지인에게 등기이전하고 다시 등기 받아서 구입자금용도로 대출 받는 것은 가능할 수도 있지만, 법적으로 문제가 될 수 있습니다. 가짜 매매는 민법상 무효이며, 세금을 회피하거나 대출 한도를 늘리기 위해 가짜 매매를 하는 경우에는 국세기본법이나 금융실명법에 따라 처벌될 수 있습니다 . 또한, 가짜 매매를 통해 대출을 받은 경우에는 금융감독원이나 은행에서 대출 취소나 상환 요구를 할 수 있습니다.2 지인에게 매도 후 소유권등기를 한 후 바로 매수하여 제 명의로 소유권등기를 해도 문제가 없다고 생각할 수 있지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 가짜 매매의 증거로는 매매 계약서, 등기부등본, 은행 거래 내역, 세금 납부 내역 등이 있습니다. 이러한 증거들을 통해 세무조사나 금융감독이 가짜 매매를 발견할 수 있으며, 이 경우에는 과세나 처벌을 받을 수 있습니다.3 상기 방법으로 할 경우 매도 매수 각 등기비용, 재산세, 취득세외로 발생하는 비용이 있습니다. 가짜 매매를 하면 등기비는 두 번 내야 하며, 재산세와 취득세도 두 번 납부해야 합니다. 또한, 가짜 매매로 인해 과세나 처벌을 받게 되면, 추가적인 세금이나 벌금을 내야 할 수 있습니다.4 기타 대출을 받기위해 상기 방법으로 매매할 경우 발생할 수 있는 문제는 다음과 같습니다.가짜 매매로 인해 신용등급이 떨어질 수 있습니다.가짜 매매로 인해 부동산 투자나 재산 증식에 제한을 받을 수 있습니다.가짜 매매로 인해 지인과의 관계가 악화될 수 있습니다.따라서, 저는 가짜 매매를 통해 대출을 받으려고 하시는 것을 권장하지 않습니다.
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Q. 도시 및 주거환경정비법 제20조와 제26조에서 지자체장의 결정에 대한 질문?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 조합설립인가 요건 소유자 75%와 토지 50%를 장기간 충족하지 못하고 있는 경우, 지자체장의 판단으로 해제 또는 사업을 강행한다는 의미는 아닙니다. 제20조제1항제2호"나목""다목"과 제26조제1항제3호는 정비구역등의 해제 또는 정비사업의 공공시행자 지정에 관한 규정이므로, 지자체장은 이들 규정에 따라 정비구역등을 해제하거나 정비사업을 공공시행자에게 위임할 수 있습니다. 그러나 이러한 결정은 지방도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 심의를 거치고, 주민공람과 지방의회의 의견을 들어야 하므로, 지자체장의 임의적인 판단으로 이루어지는 것은 아닙니다. 또한, 정비구역등의 해제나 정비사업의 공공시행자 지정은 정비사업의 종료나 강제시행을 의미하는 것이 아니라, 정비사업의 추진방식을 변경하는 것이므로, 토지등소유자의 권리와 의무가 사라지는 것은 아닙니다.2 조합설립인가 요건을 장기간 충족하지 못해서 제26조제1항제3호를 적용할 때, 직행 시행 또는 지정하여 시행하는 경우, 그 진행과정에서 소유자 동의(동의율 % 이상)절차가 존재합니다. 제26조제2항에 따라, 시장ㆍ군수등은 정비사업을 공공시행자에게 위임하거나 직접 시행하기 전에, 정비구역등의 토지등소유자의 동의를 받아야 합니다. 이때, 동의를 받는 방법은 제25조제2항에 따라 정비사업의 시행자가 정비구역등의 토지등소유자에게 정비사업의 시행계획을 설명하고, 토지등소유자가 정비사업의 시행계획에 동의하는지 여부를 서면으로 표시하게 하는 방법입니다. 동의를 받는 기준은 제25조제3항에 따라, 정비구역등의 토지등소유자의 100분의 66 이상이 동의하고, 그 동의한 토지등의 면적이 정비구역등의 토지등의 면적의 100분의 50 이상인 경우입니다.
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Q. 보금증을 줄수 없다는 집주인 임차권등기? 보증금반환대출?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 임대인이 보낸 문자는 이자부담을 하겠다는 뜻이 아니라, 보증금 반환이 어려운 경우에는 대출연장을 하라는 뜻입니다. 즉, 임대인은 보증금을 줄 수 없다고 말하고 있습니다.2 단기연장대출은 임차권등기 접수증이 있어야 가능합니다. 임차권등기는 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인이 우선변제권을 유지하기 위해 신청할 수 있는 제도입니다. 임차권등기를 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다.임차권등기명령 신청서(확정일자 받은) 임대차 계약서 사본임대차 종료 소명자료등기부등본 (건물)주민등록등 (초)본 (1개월 내)임차권등기를 하면 임대인이 보증금을 반환하지 않아도, 임차인은 임차권을 매각하거나 담보로 제공할 수 있습니다. 또한 임대인이 임대차 목적물을 매각하거나 담보로 제공할 경우, 임차인은 임차권을 행사하여 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다. 임차권등기를 하면 임대인에게 다음과 같은 비용을 청구할 수 있습니다.변호사 선임비 : 임차권등기를 셀프로 신청할 수도 있지만, 변호사를 선임하면 절차가 더 쉽고 빠릅니다. 변호사 선임비는 변호사와 협의하여 결정하며, 일반적으로 30~50만원 정도입니다.지연손해금 : 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 입은 손해를 배상하는 금액입니다. 지연손해금은 보증금에 이자율을 곱하고 지연된 기간을 곱하여 산출합니다. 이자율은 임대차 계약서에 약정된 경우 약정이율이 적용되고, 약정이 없는 경우 법정이자율이 적용됩니다. 법정이자율은 연 5% 또는 연 6%입니다.현 대출 이자비용(만기후) : 임차인이 보증금을 반환받지 못해 단기연장대출을 한 경우, 만기후에 발생하는 이자비용입니다. 단기연장대출의 이자율은 은행마다 다르지만, 일반적으로 연 4~5% 정도입니다.3 임대인에게 보증금반환대출이 있다고 말해줘도 되지만, 임대인이 대출을 받을 의향이 없다면 소용이 없습니다. 보증금반환대출은 임대인이 보증금을 반환하기 위해 은행에서 대출을 받는 방법입니다. 보증금반환대출의 조건과 이자율은 다음과 같습니다.조건 : 임대인은 보유하고 있는 주택의 위치, 수, LTV, DTI, DSR 등에 따라 대출 가능한 금액이 달라집니다. 투기지역 및 투기과열지구 1주택자는 9억까지는 주택가액의 40%, 9억 초과분에 대해서는 20%가 가능하며, 조정대상지역 1주택자는 9억까지는 주택가액의 50%, 9억 초과분에 대해서는 30%가 가능하고, 다주택자는 불가능합니다. 그 외 기타지역 1주택자는 주택가액의 70%까지 가능하며 다주택자도 60% 까지 가능합니다. 또한 임차인에게 반환해야 할 보증금 전액을 대출받지 못할 수도 있습니다.이자율 : 보증금반환대출의 이자율은 은행마다 다르지만, 일반적으로 연 2~3% 정도입니다.임대인에게 보증금반환대출을 권유하면 임대인이 대출을 받아 보증금을 반환해줄 수도 있지만, 임대인이 대출을 거부하거나 대출 조건에 부합하지 않을 수도 있습니다. 따라서 임차인은 임차권등기를 신청하여 자신의 권리를 보호하는 것이 좋습니다.집주인을 찾아가서 얘기를 해봐도 나중에 문제가 되지 않을 것입니다. 임대인과 임차인은 임대차 계약에 따라 서로의 권리와 의무를 이행해야 하며, 보증금 반환은 임대인의 의무입니다. 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있으며, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 임차인은 임대인과의 대화를 기록하고, 필요한 경우 내용증명을 발송하거나 소송을 제기할 수 있습니다.
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Q. 부동산시장은 요즘 많이 힘든건가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장은 여러 요인에 영향을 받아 변화하는 복잡한 시장입니다. 요즘 부동산 시장이 힘든 이유는 다음과 같습니다.금리 인상: 금리가 오르면 대출 비용이 증가하고, 부동산 투자의 수익성이 감소합니다. 따라서 매수자들의 수요가 줄어들고, 매도자들의 공급이 증가합니다. 이는 집값을 하락시키는 요인입니다.집값 고점 부담감: 집값이 과도하게 상승하면, 매수자들은 더 이상 집값이 오를 것이라고 기대하지 않고, 오히려 하락할 것이라고 우려합니다. 이는 매수 의욕을 저하시키고, 매도 의욕을 촉발시킵니다. 이 역시 집값을 하락시키는 요인입니다.주택 공급 증가: 정부는 주택 부족 문제를 해결하기 위해, 대규모의 주택 공급 계획을 발표했습니다. 이는 장기적으로는 주택 가격을 안정화시킬 수 있지만, 단기적으로는 공급 과잉으로 인한 집값 하락을 초래할 수 있습니다.이러한 요인들로 인해, 부동산 시장은 거래 침체와 가격 하락의 이중고를 겪고 있습니다. 하지만 부동산 시장은 항상 변화하므로, 정확한 전망을 내리기는 어렵습니다.
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Q. 아파트가 경매에 들어가면 세입자는 전세보증금을 못받는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트가 경매에 들어가면 세입자는 전세보증금을 돌려받을 수 있는지 여부는 세입자의 대항력과 우선변제권이 있는지에 따라 달라집니다. 대항력이란 임차인이 임대차계약의 내용을 새로운 집주인에게 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매에 넘어갈 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리를 뜻합니다. 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마치고, 임대차계약증서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 임대차계약의 내용이 확정된 날짜를 말합니다.대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인은 배당요구를 해서 보증금을 돌려받고 이사를 가거나, 배당요구를 하지 않고 계속 현재의 집에 살 수 있습니다. 배당요구를 하면 임대차계약이 해지되고, 배당요구를 하지 않으면 임대차계약이 존속됩니다. 단, 배당요구를 하더라도 이사를 가기 전까지는 주택을 점유하고 있어야 하며, 임차권등기명령을 신청했다면 집을 비워도 됩니다.대항력은 있지만 우선변제권이 없는 후순위 임차인은 배당요구를 할 수 있지만, 낙찰자에게 기존 임대차계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 즉, 보증금을 전액 돌려받지 못하거나, 집을 비워주어야 할 수도 있습니다.대항력도 없고 우선변제권도 없는 임차인은 보증금을 돌려받기 힘듭니다. 보증금을 돌려받으려면 낙찰가가 보증금보다 높고, 선순위 권리자들이 보증금보다 적은 금액을 배당받아야 합니다. 그렇지 않으면 보증금 일부 또는 전액을 못 받을 수 있습니다.